Tenant Lease Extension Appeal Moot Due to Expiration

__________ Incarto n. 12.2021.112 · Lugano 14 dicembre 2021/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta del giudice: · Fiscalini, presidente,

vicecancelliera: · Bellotti

visto l'appello 16 agosto 2021 presentato da

AP 1 rappr. dall’ RA 1

contro la decisione 8 luglio 2021 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa inc. SE.2018.375 da lei promossa con petizione 8 ottobre 2018 nei confronti di

AO 1 __________ rappr. dall’ RA 2

esaminati gli atti,

ritenuto

in fatto:

A.Con petizione 8 ottobre 2018 (previo infruttuoso esperimento del tentativo di conciliazione) AP 1 ha convenuto AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano per ottenere una protrazione di tre anni del contratto di locazione avente per oggetto dei locali commerciali siti nello stabile denominato “__________” in __________ a __________, e scadente il 31 ottobre 2018.

B.La convenuta si è opposta alla richiesta con osservazioni 31 ottobre 2018 rilevando che il contratto, originariamente scadente il 31 ottobre 2013, era stato concordemente rinnovato sino al 31 ottobre 2018 quale termine ultimo e improrogabile alla luce dei previsti lavori di ristrutturazione (art. 272a CO), e che la fine della locazione non comportava per la conduttrice degli effetti gravosi (in particolare giacché essa aveva sublocato gli spazi a una società terza).

C.Dopo la conclusione della fase dibattimentale, entrambe le parti hanno postulato l’assunzione di nuove prove. Con istanza 27 gennaio 2020 la convenuta ha chiesto l’assunzione agli atti della licenza edilizia 21 gennaio 2020 riguardante i previsti lavori di ristrutturazione. Con istanza 24 febbraio 2020 l’attrice ha prodotto il relativo ricorso al Consiglio di Stato presentato il 20 febbraio 2020 dalla società __________ SA, mentre con istanza 17 dicembre 2020 la convenuta ha prodotto la derivante decisione emessa dal Consiglio di Stato (reiezione del ricorso). Con ulteriore istanza 28 dicembre 2020 l’attrice ha postulato di assumere la testimonianza dell’arch. S__________ (già invano richiesta in precedenza) e quella dell’ing. __________ T__________.

D.Con decisione 8 luglio 2021 il Pretore ha preliminarmente accolto le istanze 27 gennaio 2020, 24 febbraio 2020 e 17 dicembre 2020 delle parti, ammettendo negli atti i suddetti documenti ex art. 229 cpv. 1 e 3 CPC (dispositivo n. 1), e ha per contro respinto l’istanza 28 dicembre 2020 dell’attrice, non essendo le testimonianze da lei richieste rilevanti ai fini del giudizio (dispositivo n. 2). Nel merito, il Pretore ha respinto la petizione dell’attrice (dispositivo n. 3) ponendo la tassa e le spese, di complessivi fr. 5'000.-, a carico di quest’ultima, pure condannata a rifondere alla controparte fr. 8'000.- a titolo di ripetibili (dispositivo n. 4).

E.Con appello 16 agosto 2021 l’attrice è insorta contro tale giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere la sua istanza 28 dicembre 2020 e ammettere pertanto le summenzionate testimonianze nonché di accogliere la petizione 8 ottobre 2018 e concederle la richiesta protrazione di tre anni, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

F.Con risposta 18 ottobre 2021 la convenuta ha postulato l’integrale reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili.

G.La medesima, con scritto 4 novembre 2021, ha altresì evidenziato che il periodo di protrazione richiesto dalla controparte (scadente il 31 ottobre 2021) è nel frattempo decorso, per cui la causa giudiziaria è divenuta priva d’interesse. Conseguentemente, essa ha postulato lo stralcio della procedura, con aggravio di tutte le spese a carico della controparte. L’attrice dal canto suo non ha espresso osservazioni al riguardo.

E considerato

in diritto:

1.Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione finale del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 1 lett. a e cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni.

In concreto, il giudizio impugnato è una decisione finale in una controversia dal valore superiore ai fr. 10'000.-. Inoltre, l’appello 16 agosto 2021 contro la decisione 8 luglio 2021 è tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie), così com’è tempestiva la risposta 18 ottobre 2021 dell’appellata.

2.Giusta l’art. 242 CPC, la perdita dell’interesse degno di protezione (art. 59 cpv. 2 lett. a CPC) nel corso della litispendenza comporta lo stralcio della causa dal ruolo (Gschwend/Steck in: Basler Kommentar, ZPO, 3ª ed. 2017, n. 5 e 8 ad art. 242; Trezzini in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, n. 1 seg. ad art. 242). Quanto alle spese giudiziarie, giusta l’art. 107 cpv. 1 lett. e CPC il giudice può prescindere dai principi di ripartizione secondo la soccombenza (art. 106 CPC) e ripartire le spese giudiziarie secondo equità. Il disposto apre dunque dei margini di apprezzamento al giudice, ritenuto in ogni caso che questa latitudine di equità va intesa quale moderazione del principio di soccombenza ma, fatto salvo casi eccezionali, non deve avere per conseguenza di svuotare detto principio del suo contenuto permettendo di fare completa astrazione dall’esito del processo (cfr. DTF 139 III 358, consid 3; STF 5A_657/2015 del 14 marzo 2017, consid. 4.2.5). Il giudice dovrà in particolare considerare chi ha agito in giudizio e provocato dei costi, le possibilità di successo dell’appello e i motivi dello stralcio (DTF 139 III 358, consid. 3; DTF 142 V 551 consid. 8.2; Gschwend/Steck, op. cit., n. 19 ad art. 242 CPC).

3.Nella fattispecie, essendo il periodo di protrazione di cui trattasi ormai trascorso, la perdita dell’interesse degno di protezione deve ritenersi pacifica (anche in considerazione del silenzio dell’appellante), ciò che impone lo stralcio dell’appello dai ruoli.

4.Quanto alla ripartizione dei costi, si può innanzitutto sottolineare che avendo l’attrice presentato la sua impugnativa il 16 agosto 2021 e richiesto la proroga del termine per il versamento dell’anticipo sino al 15 settembre 2021 (cosicché la notifica dell’impugnativa alla controparte e l’assegnazione del termine di 30 giorni per presentare una risposta sono avvenute solo il 16 settembre 2021), essa doveva essere consapevole che la scadenza del periodo di protrazione richiesto si sarebbe verosimilmente verificata prima che questa Camera potesse pronunciare il suo giudizio. Aggiungasi che, secondo un sommario esame, i numerosi elementi esposti dal primo giudice, che da una parte confermavano gli accordi delle parti in relazione alla scadenza del contratto, le loro intenzioni e la concretezza del progetto di ristrutturazione (art. 272a cpv. 1 lett. d CO) e dall’altra si opponevano alla concessione di una protrazione (interessi della locatrice, insufficiente ricerca di spazi alternativi da parte della conduttrice e assenza di effetti gravosi per la medesima, cfr. art. 272 CO), difficilmente avrebbero potuto essere sovvertiti dalle argomentazioni contenute nell’impugnativa.

5.Per tutti questi motivi, si giustifica in concreto di porre le spese giudiziarie a carico dell’appellante. Tenuto conto che la pigione mensile lorda ammontava a fr. 16'500.- e che con l’introduzione dell’appello, la conduttrice mirava essenzialmente a poter rimanere negli spazi locati all’incirca per tre mesi aggiuntivi, il valore litigioso ammonta a fr. 49'500.-. Secondo l’art. 21 LTG, se la causa diviene priva d’oggetto, le spese processuali sono fissate in base alla tariffa applicabile e in proporzione degli atti compiuti. Nella quantificazione delle ripetibili torna invece applicabile l’art. 13 cpv. 2 RTar, il quale prevede che se la causa non termina con un giudizio di merito, esse possono essere ridotte in misura adeguata. Nella fattispecie la tassa di giustizia può essere quantificata in fr. 1'000.- (v. anche art. 2, 7, 8 cpv. 1, 13 e 21 LTG) e l’indennità ripetibile in fr. 2'000.- (art. 11 e 13 RTar, tenuto conto anche delle spese e dell’IVA).

6.La decisione di stralcio di una procedura divenuta priva d’oggetto ai sensi dell’art. 242 CPC è una decisione processuale *sui generis*, qualificabile quale decisione finale ex art. 90 LTF e dunque impugnabile mediante ricorso al Tribunale Federale (STF 4A_249/2018 del 12 luglio 2018, consid.

1.1 e riferimenti ivi citati).

7.Terminando la presente procedura con lo stralcio della causa, il presente giudizio viene emanato da questa Camera nella composizione

di un giudice unico giusta l’art. 48b cpv. 1 lett. a cifra 1 LOG.

Per questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 106 e 107 CPC, la LTG e il RTar decide:

I. L’appello 16 agosto 2021 di AP 1 è stralciato dai ruoli.

II. Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 1'000.-, sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 2’000.- per ripetibili di seconda sede. Il maggiore anticipo versato le sarà restituito.

III. La presente decisione rettifica e sostituisce la precedente decisione 7 dicembre 2021.

IV. Notificazione:

- -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).