Lessee Appeal of Expulsion Order Based on Lease Termination Interpretation

Incarto n. 12.2016.160 · Lugano 24 novembre 2016/rn · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna

vicecancelliere: · Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2016.766 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di espulsione 17 agosto 2016 da

CC 1 composta da: AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 6 AO 7 AO 8 rappr. dall' RA 2 contro

AP 1 rappr. dall' RA 1

chiedente l’espulsione del convenuto dalla porzione dell'immobile al mapp. __________ di __________ adibita ad esposizione di autovetture, con protesta di tassa, spese e ripetibili, domanda alla quale AP

1 non si è opposto, rimettendosi al prudente giudizio del giudice, e che il Pretore aggiunto ha accolto con decisione 29 settembre 2016, ordinando l'espulsione del convenuto entro 10 giorni dalla data di intimazione della decisione medesima;

appellante AP 1 che, con appello del 7 ottobre 2016, chiede di annullare il querelato giudizio e di differire l'espulsione al 1° gennaio 2017 o, in alternativa, di rinviare gli atti alla Pretura per un nuovo giudizio; sollecita altresì il conferimento dell'effetto sospensivo al gravame e protesta le spese giudiziarie;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che AP 1, convenuto, ha preso in locazione dagli istanti una porzione del mapp. __________ di __________ da adibire a esposizione di autovetture, da ultimo mediante contratto del 22 dicembre 2014 che ha preso inizio il 1° gennaio 2015 (cfr. doc. B);

che la durata della locazione secondo quest'ultimo contratto era di un solo anno, con scadenza fissa e senza disdetta al 31 dicembre 2015; per contro, l'accordo prevedeva la possibilità per le parti di disdire la locazione prima di tale data, con un preavviso di tre mesi (cfr. doc. B);

che l'11 maggio 2015 gli istanti hanno notificato al convenuto la disdetta del contratto con effetto al 31 dicembre 2015 sull'apposito modulo ufficiale (doc. F);

che il 28 maggio 2015 il convenuto ha adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, sollecitando una protrazione della locazione sino al 31 dicembre 2017 (doc. G);

che le parti hanno accettato il seguente accordo proposto il 27 agosto 2015 dall'Ufficio di conciliazione: *"il contratto termina inderogabilmente senza possibilità di proroga, non prima del 31 gennaio 2016, per la fine del mese successivo la crescita in giudicato della licenza edilizia che verrà rilasciata alla società __________ relativamente al mappale __________ di __________ già beneficiaria di un

diritto di compera, ma al più tardi con effetto al 31 dicembre 2016"* (doc. I, L, M);

che il 26 aprile 2016 il Municipio di __________ ha rilasciato alla Cooperativa __________ la licenza edilizia per l'edificazione di un edificio commerciale sul fondo locato al convenuto (doc. N), la quale è stata sostituita dalla licenza rilasciata il

20 maggio successivo (doc. Q);

che il patrocinatore degli istanti ha dapprima notificato una copia della prima licenza al convenuto, annunciandogli la crescita in giudicato della stessa al

29 maggio successivo e, di conseguenza, l'obbligo di riconsegna dell'immobile al 30 giugno 2016 (doc. O); il 5 luglio 2016 egli ha, in seguito, notificato copia del secondo permesso, cresciuto in giudicato il 22 giugno 2016, al patrono di AP 1, sollecitando la restituzione del bene locato al 31 luglio successivo, termine riportato al primo giorno feriale seguente, ovvero il 2 agosto 2016 (doc. R);

che, difettando la riconsegna dell'immobile, con istanza del 17 agosto 2016 gli istanti hanno chiesto alla Pretura l’espulsione del convenuto;

che l'istanza è stata trattata secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 248 lett. a, 252-256 e 257 CPC);

che, all'udienza del 27 settembre 2016, il convenuto si è semplicemente rimesso al giudizio del giudice;

che, con decisione 29 settembre 2016, il giudice di prime cure ha accolto l'istanza: assodata la fine del contratto il 31 luglio 2016 e l'occupazione dell'ente locato senza valida causa da parte del convenuto dopo tale data, ritenuto che i fatti erano incontestati ed erano altresì adempiuti tutti i presupposti legali, il Pretore aggiunto ha ordinato l’espulsione del convenuto, con le comminatorie di rito, entro 10 giorni dalla notificazione della sua decisione;

che, con appello 7 ottobre 2016, AP 1 chiede di differire l'espulsione al 1° gennaio 2017 o, in alternativa, di rinviare gli atti alla Pretura per un nuovo giudizio; sollecita altresì il conferimento dell'effetto sospensivo al gravame; a suo dire la riconsegna dell'ente locato avrebbe dovuto avere luogo, a tenore dell'accordo conchiuso dinanzi all'Ufficio di conciliazione, solo quando l'acquirente della particella non avesse provato l'imminente apertura del cantiere per realizzare il progetto approvato dal Municipio; egli sostiene inoltre di essere prossimo a traslocare i suoi veicoli di esposizione in un altro terreno: chiede solo di pazientare fino alla fine del corrente anno;

che l'appello non è stato notificato agli istanti per la presentazione della risposta, in quanto manifestamente infondato (art. 312 cpv. 1 in fine CPC);

che l’espulsione di un conduttore dall'ente locato dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, può avere luogo seguendo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC; cfr. DTF 139 III 38; RtiD I-2015 n. 35c; II-2014 n. 42c), che non richiede la previa conciliazione (art.

198 lett. a CPC); giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo nei casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3);

che il giudice di prime cure ha verificato se, nel caso di specie, sussistevano i requisiti per poter accedere alla domanda dei locatori secondo la procedura sommaria testé menzionata; la verifica, in concreto agevole, ha dato esito positivo;

che, palesemente a torto, l'appellante sostiene che la fine del contratto e la contestuale restituzione del terreno da parte sua ai proprietari avrebbe dovuto coincidere con l'apertura del cantiere di costruzione al mapp. 310: la transazione conclusa dinanzi all'Ufficio di conciliazione (doc. I) indicava per contro, a chiare lettere, che questi eventi cadevano alla fine del mese successivo alla crescita in giudicato della licenza edilizia, ovvero al 31 luglio 2016;

che l'insorgente domanda inoltre di avere più tempo per poter traslocare e postula, in via alternativa, di differire l'espulsione alla fine del prossimo mese di dicembre; giacché l'appello ha effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC), questa domanda è divenuta priva di oggetto in larga misura (mesi di ottobre e novembre); per quanto ancora d'attualità (mese di dicembre), essa dev'essere decisamente respinta, poiché la scadenza del termine di 10 giorni per la riconsegna dell'ente locato fissato dal Pretore aggiunto nel giudizio 29 settembre 2016 è avvenuta a tre mesi circa dal giorno (5 luglio 2016) in cui il legale dei locatori aveva notificato la copia della seconda licenza edilizia cresciuta in giudicato al patrono dell'appellante, sollecitando la restituzione del bene locato al 2 agosto 2016 (doc. R): periodo in principio sufficiente per finalmente trovare una nuova sistemazione (ricercata peraltro dall'appellante da circa due anni; cfr. doc. A) e che, grazie alla presentazione dell'appello, è lievitato di fatto di ulteriori due mesi;

che, in conclusione, in quanto non è divenuto privo di oggetto, l’appello, manifestamente infondato, va respinto e la sentenza impugnata confermata;

che le spese processuali, fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3 LTG, seguono la soccombenza (art. 106 CPC); ai locatori, che non sono stati invitati a presentare una risposta, non vengono assegnate ripetibili;

che il valore litigioso, determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato fissato dal Pretore aggiunto ad almeno fr. 36'000.- ed è rimasto incontestato in questa sede;

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello 7 ottobre 2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui non è diventato privo di oggetto.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 200.-, già anticipate dall'appellante, sono poste a carico dello stesso. Non si assegnano ripetibili.

3. Notificazione:

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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).