Landlord v. Tenant: Confirmation of Eviction for Non-Payment and Procedural Deficiencies in Appeal

Incarto n. 12.2016.108 · Lugano 23 novembre 2016/rn · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: · Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna

vicecancelliera: · Ceschi Corecco

sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2016.2405 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti, espulsione del conduttore) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 -promossa con istanza 30 maggio 2016 da

AO 1 rappr. dall’ RA 1 contro

AP 1

volta a ottenere l’espulsione del convenuto dall’appartamento di 2 locali nello stabile sito in via del __________ a __________;

domanda ribadita in occasione dell’udienza dell’11 luglio 2016, in occasione della quale il convenuto non è comparso, e che il Pretore ha accolto con decisione di medesima data facendo ordine al convenuto di mettere l’ente locato a libera disposizione della parte istante entro dieci giorni, disponendone l’esecuzione effettiva con le comminatorie di rito;

appellante il convenuto che, con atto di appello 26 luglio 2016, ritiene che “*la decisione rubricata deve essere messa da parte e respinta al tribunale di grado inferiore*”;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

A. Dal 1° settembre 2014 AP 1 conduce in locazione l’appartamento di 2 locali dello stabile sito in via __________ a __________ __________ a una pigione mensile di fr. 800.- (doc. B). Con lettera 25 gennaio 2016 la locatrice AO 1 si è rivolta al conduttore lamentando lo scoperto delle pigioni dal mese di settembre 2015, il mancato rispetto della promessa di saldare complessivi fr. 3'200.- al momento della prospettata ricezione della tredicesima mensilità e il rifiuto di sottoscrivere, come da impegno assunto, un accordo per il saldo di cinque mensilità scoperte a fine di gennaio 2016, prospettando quindi la disdetta del contratto per mora (doc. C e D). Con accordo 15 febbraio 2016 (doc. E) le parti hanno concordato un preciso piano di pagamento degli scoperti e previsto che, in caso di mancato rispetto dei termini pattuiti, il contratto di locazione fosse da ritenersi disdetto per il 31 marzo 2016.

B. Con istanza 30 maggio 2016 AO 1, invocando l’intervenuta cessazione del rapporto di locazione, per mancato rispetto dei termini di pagamento concordati, e la mancata restituzione dell’ente locato, ha chiesto al Pretore di ordinare a AP 1 di liberare l’appartamento con la diffida e le comminatorie di rito. Benché regolarmente citato, il conduttore non è comparso all’udienza dell’11 luglio 2016.

C. Al termine della medesima udienza il Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine al conduttore di mettere a libera disposizione della locatrice l’appartamento locato entro dieci giorni, con la comminatoria dell’azione penale in caso di disobbedienza e gli ammonimenti di rito. Il primo giudice ha in sostanza ritenuto dimostrate le circostanze giustificanti l’espulsione, alla luce della consensuale rescissione anticipata del contratto.

D. Con atto di appello 26 luglio 2016 il conduttore invoca la falsità delle affermazioni della locatrice a riguardo del mancato pagamento dei canoni di locazione, siccome il canone di gennaio 2016 sarebbe stato saldato, e ritiene pertanto che “*la decisione rubricata deve essere messa da parte e respinta al tribunale di grado inferiore*”. Malgrado la formulazione imprecisa, riservata la questione dell’esigenza di motivazione ai sensi dell’art. 311 CPC, la censura d’appello nel suo complesso può essere considerata quale richiesta di riforma della decisione pretorile nel senso di respingere l’istanza di sfratto.

E. L’appello non è stato notificato alla controparte.

e considerato

in

diritto:

1. Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

2.Con l’appello in esame il conduttore chiede la riforma della decisione pretorile nel senso di respingere l’istanza di sfratto. La dottrina e la giurisprudenza hanno così precisato che l’appellante deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare. L’appellante deve in altri termini non solo spiegare per quale motivo le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma anche perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore (TF 7 dicembre 2011, inc. 4A_659/2011, consid. 4; per molte: II CCA 11 marzo 2014, inc. 12.2013.87, consid. 8; Reetz/Theiler in: Sutter-Somm/Hasenböler/Leuenberger, ZPO Komm., ZPO Komm, 3. ed., Art. 311, N. 36). Da quanto precede deriva che in assenza di chiare censure l’autorità d’appello non deve esaminare criticamente il giudizio impugnato, salvo in presenza di errori manifesti, in particolare nell’accertamento dei fatti (ZPO – Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, Kunz, Art. 311, N. 94).

3.Nel caso concreto l’appellante ha presentato un breve testo di appello con il quale confusamente si duole di non meglio precisate affermazioni false dell’istante, asserendo di aver peraltro provveduto al pagamento della pigione del mese di gennaio 2016.

Tale modo di procedere è inammissibile e comporta l’irricevibilità dell’appello per carente motivazione, non essendo adempiuti i presupposti dell’art. 311 cpv. 1 CPC. L’appellante non si confronta infatti minimamente con la sentenza pretorile e in particolare neppure accenna alla questione dell’accordo stipulato tra le parti in merito alla rescissione anticipata del rapporto di locazione.

4.I fatti risultano peraltro immediatamente comprovabili e la situazione giuridica chiara, come concluso dal primo giudice, i cui accertamenti e conclusioni non sono validamente criticati con l’appello, che va pertanto considerato irricevibile. La decisione impugnata merita pertanto conferma. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in conformità degli art. 9 cpv. 3 e 13 LTG. Il valore litigioso, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 28’800.-, come accertato dal Pretore e non contestato dall’appellante. Non si assegnano ripetibili alla controparte alla quale l'appello non è stato notificato.

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello

26 luglio 2016 di AP 1 è irricevibile.La decisione di sfratto 11 luglio 2016 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (inc. n. SO.2016.2405), è confermata.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 100.- sono poste a carico dell’appellante. Non si assegnano ripetibili di appello.

3. Notificazione:

-; -.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).