Appellate Court Upholds Eviction for Late Rent Payment Despite Subsequent Arrears Settlement

Incarto n. 12.2015.35 · Lugano 5 marzo 2015/rn · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)

per statuire nella causa inc. n. SO.2015.202 (procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 16 gennaio 2015 da

AO 1 rappr. dall’avv. dott. RA 1 contro

AP 1 AP 2

chiedente l’espulsione dei convenuti, già conduttori, dall’appartamento di 2 ½ locali al quinto piano, interno 51, nello stabile denominato __________, domanda che il Pretore ha accolto con decisione 13 febbaio 2015, ordinando ai convenuti di mettere a disposizione dell’istante entro 10 giorni dalla notificazione della decisione l’appartamento e disponendone l’esecuzione effettiva;

appellanti i convenuti che con atto del 23 febbraio 2015 chiedono di accertare l’inefficacia della disdetta per atti concludenti, previa concessione dell’effetto sospensivo all’appello, e di porre le spese a carico dell’istante o dello Stato;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

che con contratto del 26 luglio 2013 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 e a AP 2 un appartamento di 2 ½ locali al quinto piano dello stabile denominato __________, per abitazione familiare destinata a 2 persone, con una pigione mensile di fr. 1’850.- (doc. A);

che con lettera 16 giugno 2014 la locatrice ha chiesto ai conduttori, con plico separato per ognuno, il pagamento dei canoni di locazione di maggio e giugno 2014 per l’importo di fr. 2'350.- entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto in caso di mancato pagamento nel termine (doc. B);

che con lettera 8 luglio 2014 alla locatrice i conduttori si sono lamentati dei disagi provenienti dalla ristrutturazione in atto nello stabile (rumori e mancanza d’acqua), hanno evocato la possibilità di depositare la pigione presso l’Ufficio di conciliazione in caso di mancata risposta alla loro richiesta di ridurre la pigione e hanno indicato che avrebbero versato gli arretrati nel termine (doc. 1);

che il 5 agosto 2014 la locatrice ha notificato separatamente a ognuno dei conduttori, con l’apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 30 settembre 2014 (doc. C);

che i conduttori hanno versato alla locatrice l’importo di

fr. 6’050.- il 26 settembre 2014 (doc. D, 2);

che i conduttori non hanno contestato la disdetta presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione;

che con istanza 16 gennaio 2015 la proprietaria dell’immobile ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, l’espulsione in procedura sommaria degli ex conduttori dall’appartamento oggetto del contratto disdetto;

che con lettera 22 gennaio 2015 i convenuti hanno spiegato di non essere in mora, hanno rievocato i disagi legati al cantiere e il comportamento a loro dire scorretto della locatrice, entrata senza il loro permesso nell’abitazione, e si sono opposti all’istanza;

che all’udienza del 4 febbraio 2015, alla quale è comparsa l’istante e il convenuto AP 1 per sé e in rappresentanza della sua compagna, l’istante ha confermato la domanda di espulsione con esecuzione effettiva della decisione, alla quale si sono opposti i convenuti, rilevando di non essere in mora, sulla scorta di quanto esposto nelle loro osservazioni;

che con decisione 13 febbraio 2015 il Pretore ha accertato che la disdetta straordinaria per mora era valida, i convenuti avendo versato l’importo di fr. 6’050.- dopo la scadenza del termine di 30 giorni impartito loro con la diffida e non avendo riconsegnato i locali, e ha pertanto fatto loro ordine di riconsegnare entro 10 giorni dalla notificazione della decisione l’appartamento all’istante, disponendo l’esecuzione effettiva dell’espulsione;

che con atto denominato ricorso AP

1 e AP 2 chiedono di dichiarare inefficace la disdetta del contratto di locazione e di annullare lo sfratto, postulando la loro ammissione all’assistenza giudiziaria qualora le spese non fossero messe a carico della controparte o dello Stato;

che l’appello non è stato notificato alla controparte;

che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 10'000.-, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che il Pretore ha indicato come rimedio contro la sua decisione l’appello e ha determinato in fr. 66’600.- il valore della vertenza;

che ci si potrebbe interrogare su tale scelta, poiché in assenza di una contestazione della disdetta il valore della procedura di espulsione del conduttore può essere tutt'al più assimilato al valore ipotetico dell'utilizzo dell'ente locato fino a che lo sfratto non può essere eseguito (sentenze del Tribunale federale 22 agosto 2007 4A_72/2007 consid. 2.2, 26 settembre 2007 4A_266/2007 consid. 2.2.2, 30 luglio 2010 5A_295/2010 consid. 1.2);

che il quesito può comunque rimanere irrisolto, visto l’esito dell’appello, come si vedrà in seguito;

che il Pretore ha accertato la validità della disdetta straordinaria per mora del contratto di locazione, l’assenza di una procedura giudiziaria di contestazione della disdetta e la mancata riconsegna dei locali alla scadenza del 30 settembre 2014, ordinando quindi l’espulsione dei convenuti dall’appartamento occupato entro 10 giorni dalla notificazione della decisione;

che i convenuti non hanno contestato la disdetta straordinaria del contratto di locazione;

che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (DTF 137 III 317; Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che gli appellanti sostengono di non essere in mora, avendo pagato gli arretrati per i quali avevano ricevuto la diffida di pagamento il 26 settembre 2014 (doc. D, 2), rimproverano al Pretore di non aver tenuto conto dei giustificativi di pagamento prodotti, sostengono che il contratto di locazione si è tacitamente rinnovato in quanto l’istante ha chiesto la loro espulsione solo nel gennaio 2015, adducono una violazione dei loro diritti e rievocano il comportamento a loro dire scorretto dell’istante, giungendo alla conclusione che la disdetta è da considerare nulla;

che le nuove argomentazioni (rinnovo del contratto per atti concludenti) e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129, II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);

che dagli atti della causa SO.2015.202 i fatti sono chiari (mora dei conduttori, disdetta straordinaria per mora ai sensi dell’art. 257d CO e mancata riconsegna dell’ente locato alla scadenza del

30 settembre 2014) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO;

che gli appellanti ammettono esplicitamente, infatti, di aver pagato le pigioni arretrate solo il 26 settembre 2014, vale a dire dopo la scadenza del termine di 30 giorni impartito il 16 giugno 2014 (doc. B);

che al momento dell’invio della disdetta straordinaria del 5 agosto 2014 essi erano di conseguenza da considerare in mora nel pagamento delle pigioni, come accertato dal Pretore;

che il successivo pagamento degli arretrati il 26 settembre 2014 non ha alcun effetto sulla disdetta straordinaria del 5 agosto 2014, che rimane valida e operante;

che i conduttori non hanno seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO per i difetti dell’abitazione, esponendosi così al rischio della messa in mora e della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO;

che a ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione degli ex conduttori dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), senza tenere conto delle spiegazioni e delle obiezioni dei convenuti, sprovviste di rilevanza giuridica per la validità della disdetta;

che gli appellanti non possono prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);

che nel loro appello i convenuti ribadiscono di aver agito in buona fede, rievocano il comportamento ritenuto scorretto dell’istante e i soprusi che costei avrebbe commesso nei loro confronti, e affermano che lo stato di salute di AP 2 impedirebbe lo sfratto già solo per motivi umanitari;

che nell’esecuzione di una decisione giudiziaria l’autorità deve rispettare il principio costituzionale della proporzionalità e nel caso dell’espulsione da un immobile deve evitare che le persone interessate siano improvvisamente private dell'alloggio (sentenza del Tribunale federale del 19 maggio 2014 4A_207/2014);

che l’espulsione deve essere eseguita con rispetto, in particolare se motivi umanitari esigono una moratoria, che deve comunque essere breve e non deve equivalere a una proroga del contratto (DTF 117 Ia 336 consid. 2b pag. 339), per altro esclusa se la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 CO);

che gli appellanti non hanno minimamente dimostrato l’esistenza dei gravi motivi umanitari che si opporrebbero alla loro espulsione dall’immobile, né hanno indicato quale sia la loro “precaria” situazione economica;

che l’espulsione dall’abitazione è pertanto da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 13 febbraio 2015, senza ulteriori dilazioni, se non quelle eventualmente concesse dall’istante;

che in definitiva l’appello, manifestamente infondato, può essere deciso dalla Camera nella composizione a giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto alla controparte (art. 312 cpv. 1 CPC);

che gli appellanti hanno chiesto di essere ammessi al beneficio dell’assistenza giudiziaria, senza tuttavia indicare quale sia la loro situazione economica;

che a ogni modo l’appello, manifestamente infondato già a un primo esame, è sprovvisto di ogni probabilità di successo, così che manca la seconda condizione cumulativa prevista per aver

diritto al gratuito patrocinio (art. 117 lett. b CPC);

che le spese processuali dell’appello vanno a carico degli appellanti, mentre non si attribuiscono ripetibili all’istante, alla quale non è stato chiesto di esprimersi sull’appello;

che nella commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto del valore di fr. 66’600.- indicato dal Pretore e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG, versione in vigore dal 10 febbraio 2015);

che un ricorso al Tribunale federale non ha effetto sospensivo automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata una diversa decisione da parte del giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3 LTF);

Per questi motivi,

decide:

1. L’appello 23 febbraio 2015 di AP 1 e AP 2 è respinto e la decisione 13 febbraio 2015 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, inc. SO.2015.202, è confermata.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 200.- sono poste in solido a carico di AP 1 e AP 2. Non si attribuiscono ripetibili.

3. La domanda di gratuito patrocinio presentata da AP 1 e AP 2 è respinta.

4. Non si prelevano spese processuali per la domanda di gratuito patrocinio.

5. Notificazione:

- - -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

Giudice Epiney-Colombo

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).