Tenant Appeal Dismissed for New Evidence in Eviction Case

Incarto n. 12.2015.20 · Lugano 24 febbraio 2015/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)

per statuire nella causa inc. n. SO.2014.5286 (procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 11 dicembre 2014 da

AO 1 AO 2 contro

AP 1 e ,

chiedente l’espulsione del conduttore e della moglie dall’appartamento di 4 ½ locali al quarto piano, dalla cantina, dal parcheggio e dal garage n. 4 nella Residenza __________, domanda che il Pretore ha accolto con decisione 16 gennaio 2015, ordinando ai coniugi convenuti di mettere a disposizione degli istanti entro il 9 febbraio 2015 l’appartamento e disponendone l’esecuzione effettiva;

appellante il convenuto AP 1, che con atto del 28 gennaio 2015 dichiara di ricorrere contro la decisione del Pretore e chiede “se fosse possibile di allungare di qualche mese lo sfratto”, per poter “risistemare la nostra situazione finanziaria”;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

che con contratto del 6 novembre 2013 AO 2 e AO 1 hanno concesso in locazione a AP 1 un appartamento di 4 ½ locali al quarto piano dello stabile denominato Residenza __________, per abitazione familiare destinata a 4 persone, con una pigione mensile di fr. 2'490.- oltre a un acconto di fr. 150.- (doc. A) per le spese accessorie;

che dopo svariati solleciti telefonici, con lettera 8 settembre 2014 i locatori hanno chiesto al conduttore, con copia alla moglie di questi, il pagamento dei canoni di locazione di luglio, agosto e settembre, per un totale di fr. 7'470.-, entro 30 giorni, con la comminatoria della procedura di sfratto in caso di mancato pagamento nel termine (doc. D);

che il 14 ottobre 2014 i locatori hanno notificato separatamente al conduttore e alla moglie, con l’apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 30 novembre 2014 (doc. E);

che il conduttore e la moglie si sono rivolti il 24 ottobre 2014 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno, chiedendo di prolungare il termine della disdetta fino al termine necessario per poter trovare un nuovo appartamento;

che l’Ufficio di conciliazione ha rilasciato il 21 novembre 2014 al conduttore e alla moglie l’autorizzazione ad agire (doc. F);

che con istanza 11 dicembre 2014 i locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, l’espulsione in procedura sommaria dell’ex conduttore e della moglie dall’appartamento oggetto del contratto disdetto;

che all’udienza del 14 gennaio 2015, alla quale sono comparsi unicamente gli istanti, questi ultimi hanno confermato la domanda di espulsione, chiedendo anche l’esecuzione effettiva della decisione;

che la convenuta ha comunicato il medesimo giorno di non aver potuto comparire in udienza all’orario indicato per problemi legati al traffico, riservandosi di inviare giustificativi sanitari atti a scusare l’assenza del marito;

che con decisione 16 gennaio 2015 il Pretore ha accertato che la disdetta straordinaria per mora era valida, che i convenuti non avevano avviato la procedura giudiziaria di contestazione della disdetta, che sarebbe stata a ogni modo priva di fondamento, e ha fatto pertanto ordine ai convenuti di riconsegnare entro il 9 febbraio 2015 l’appartamento agli istanti, disponendo l’esecuzione effettiva dell’espulsione;

che con atto del 28 gennaio 2015 AP

1 dichiara di ricorrere contro la decisione del Pretore, spiegando i motivi per i quali non aveva potuto presentarsi all’udienza e per i quali non aveva potuto trovare un accordo con gli istanti, che esigevano il pagamento integrale delle pigioni arretrate;

che l’appello non è stato notificato alla controparte;

che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 10'000.-, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che il Pretore ha indicato come rimedio contro la sua decisione l’appello e ha determinato in fr. 89'640.- in valore litigioso;

che ci si potrebbe interrogare su tale scelta, poiché in assenza di una contestazione della disdetta il valore della procedura di espulsione del conduttore può essere tutt'al più assimilato al valore ipotetico dell'utilizzo dell'ente locato fino a che lo sfratto non può essere eseguito (sentenze del Tribunale federale 22 agosto 2007 4A_72/2007 consid. 2.2, 26 settembre 2007 4A_266/2007 consid. 2.2.2, 30 luglio 2010 5A_295/2010 consid. 1.2);

che il quesito può comunque rimanere irrisolto, visto l’esito dell’appello, come si vedrà in seguito;

che il Pretore ha accertato la validità della disdetta straordinaria per mora del contratto di locazione, l’assenza di una procedura giudiziaria di contestazione della disdetta e la mancata riconsegna dei locali alla scadenza del 30 novembre 2014, ordinando quindi l’espulsione dei convenuti dall’appartamento occupato entro il 9 febbraio 2015, per tener conto delle esigenze della famiglia di quattro persone, di cui due giovani in età scolastica;

che il conduttore non ha avviato la procedura giudiziaria per la contestazione della disdetta nel termine impartito dall’Ufficio di conciliazione, né lo ha fatto la moglie;

che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (DTF 137 III 317; Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sûr le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che l’appellante non contesta di essere in mora, dichiarandosi disposto a pagare gli arretrati a rate e spiega i motivi per i quali lui e la moglie non sono comparsi all’udienza di discussione, producendo 5 documenti, e indicando altresì il cambiamento di richieste del locatore rispetto a quanto a suo tempo concordato;

che le nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dal convenuto e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129, II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);

che dagli atti della causa SO.2014.5286 i fatti sono chiari (mora del conduttore, disdetta straordinaria per mora ai sensi dell’art. 257d CO e mancata riconsegna dell’ente locato alla scadenza del 30 novembre 2014) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, il conduttore ammettendo pacificamente di essere in mora;

che la comminatoria di pagamento e la disdetta del contratto di locazione sono state inviate separatamente anche alla moglie del conduttore, come prevede esplicitamente l’art. 266n CO;

che a ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione del convenuto e della moglie dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);

che l’appello del convenuto, fondato su nuove argomentazioni e nuovi mezzi di prova, è irricevibile e non può essere esaminato nel merito;

che l’appellante chiede di “allungare di qualche mese lo sfratto al fine di risistemare la nostra situazione finanziaria”, facendo valere la necessità per le figlie agli studi di poter terminare la scuola in Svizzera;

che nell’esecuzione di una decisione giudiziaria l’autorità deve rispettare il principio costituzionale della proporzionalità e nel caso dell’espulsione da un immobile deve evitare che le persone interessate siano improvvisamente private dell'alloggio (sentenza del Tribunale federale del 19 maggio 2014 4A_207/2014);

che l’espulsione deve essere eseguita con rispetto, in particolare se motivi umanitari esigono una moratoria, che deve comunque essere breve e non deve equivalere a una proroga del contratto (DTF 117 Ia 336 consid. 2b pag. 339), per altro esclusa se la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 CO);

che il Pretore ha deciso l’espulsione dall’alloggio nel termine di tre settimane proprio per tener conto delle difficoltà oggettive della famiglia e in seconda istanza l’appellante ha ottenuto una moratoria di fatto di almeno un mese;

che l’espulsione dall’alloggio non pregiudica la permanenza in Svizzera della famiglia, che può trovare un’altra abitazione adeguata alle proprie mutate condizioni economiche;

che l’appellante non può in definitiva prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);

che l’espulsione dall’abitazione è pertanto da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 16 gennaio 2015, senza ulteriori dilazioni, se non quelle eventualmente concesse dagli istanti;

che in definitiva l’appello, manifestamente irricevibile, può essere deciso dalla Camera nella composizione a giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto alla controparte (art. 312 cpv. 1CPC);

che le spese processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, mentre non si attribuiscono ripetibili agli istanti, ai quali non è stato chiesto di esprimersi sull’appello;

che nella commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto del valore di fr. 89'640.- e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG, versione in vigore dal 10 febbraio 2015);

che un ricorso al Tribunale federale non ha effetto sospensivo automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata una diversa decisione da parte del giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3 LTF);

Per questi motivi,

decide:

1. L’appello 28 gennaio 2015 di AP 1 è irricevibile e la decisione 16 gennaio 2015 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, inc. SO.2014.5286, è confermata.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 200.-, già anticipate da AP 1, rimangono a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.

3. Notificazione:

- - - -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

giudice Epiney-Colombo

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).