Landlord Eviction Upheld on Appeal Due to Procedural Limitations

Incarto n. 12.2013.205 · Lugano 2 gennaio 2014/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.4635 (tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 5 novembre 2013 da

AO 1 rappr. da RA 1 contro

AP 1

chiedente l’espulsione del conduttore dopo disdetta straordinaria dall’appartamento n. 30 di 4 ½ locali al quarto piano nello stabile in via __________ a __________, di sua proprietà, domanda alla quale si è opposto il convenuto e che il Pretore ha accolto con decisione 28 novembre 2013 facendo ordine al convenuto di mettere a disposizione dell’istante i locali in questione entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, disponendone l’esecuzione effettiva;

appellante il convenuto, che con atto non datato, pervenuto alla Cancelleria civile del Tribunale d’appello il 9 dicembre 2013, chiede di dichiarare nulla la decisione del Pretore, con protesta di spese e ripetibili;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che AO 1 rappresentata dalla società immobiliare RA 1, ha concesso in locazione a AP 1 (in seguito: conduttore), con contratto del 16 febbraio 2004, un appartamento di 4 ½ locali di 130 mq al quarto piano dello stabile denominato __________, in via __________ a __________, per una pigione mensile di fr. 1'580.- oltre spese accessorie (doc. A);

che il 16 luglio 2013 l’amministrazione dello stabile ha diffidato il conduttore invitandolo a pagare entro 30 giorni le pigioni di giugno e luglio 2013 e il conguaglio delle spese accessorie 2012, con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi dell’art. 257d CO in caso di mancato pagamento (doc. B);

che il 26 agosto 2013 l’amministratrice ha inviato al conduttore, mediante il formulario ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per il 30 settembre 2013 (doc. C);

che con istanza 4 novembre 2013 l’amministratrice dello stabile ha convenuto il conduttore davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;

che il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 27 novembre 2013, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, mentre il convenuto ha chiesto di concedergli un “ragionevole lasso di tempo di almeno 4 mesi” per sgomberare i locali, non contestando la situazione di mora, dovuta a problemi indipendenti dalla sua volontà;

che con decisione 28 novembre 2013 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO e ha accolto la domanda di espulsione nei suoi confronti, disponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a carico del convenuto la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 100.- in favore della parte istante;

che con atto giunto alla Cancelleria civile del Tribunale d’appello il 9 dicembre 2013 AP

1 ha chiesto di dichiarare la nullità della decisione pretorile, per il motivo che le azioni processuali dell’istante non erano state firmate da persone con valido potere di rappresentanza;

che l’appello non è stato notificato alla controparte;

che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 56’880.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che il giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1442, 1448);

che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (DTF 137 III 317, Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che il Pretore ha accertato che alla scadenza della comminatoria di pagamento di 30 giorni fissata il 16 luglio 2013 (doc. B) il conduttore non aveva versato le pigioni di giugno e luglio 2013 e il conguaglio delle spese accessorie 2012, che la disdetta straordinaria era stata notificata al conduttore il 26 agosto 2013 (doc. C) e che quest’ultimo non aveva riconsegnato i locali alla scadenza del contratto;

che l’appellante non ha contestato di essere in mora, giustificando il ritardo nei pagamenti con la sua situazione bancaria e fiscale in Italia, che gli impediva di eseguire i bonifici tramite banca (verbale 27 novembre 2013);

che le nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dal convenuto (mancanza di valido potere di rappresentanza delle persone che hanno redatto l’istanza di espulsione e sono comparse in udienza in rappresentanza della locatrice) e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129, II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);

che dagli atti della causa SO.2013.4635 i fatti sono chiari (mora del conduttore, disdetta straordinaria e mancata riconsegna dell’ente locato alla scadenza) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, il conduttore ammettendo pacificamente di essere in mora dal giugno 2013;

che a ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione del convenuto dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);

che di conseguenza l’appello del convenuto, fondato su nuove argomentazioni e nuovi mezzi di prova, è irricevibile e non può essere esaminato nel merito;

che in tali circostanze la Camera può statuire, nella composizione a giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto alla controparte;

che l’appellante non può prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);

che le spese processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, mentre non si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale non è stato chiesto di esprimersi sull’appello;

che il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 56’880.- come accertato dal Pretore;

che nella commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto di tale valore e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);

Per questi motivi,

decide:

1. L’appello

9 dicembre 2013 di AP 1 è inammissibile.

2. Le spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico di AP 1. Non si attribuiscono ripetibili.

3. Notificazione:

- -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

Giudice Epiney-Colombo

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).