Tenant Misidentification in Eviction Order Appeal

Incarto n. 12.2013.106 · Lugano 19 luglio 2013/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere: · Bettelini

sedente per statuire nella causa a procedura sommaria (tuela giurisdizionale dei casi manifesti) inc. n. SO.2013.1990 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 13 maggio 2013 da

AO 1 AO 2 AO 3 tutti rappr. dalla fiduciaria RA 1 contro

__________, __ ora: AP 1

chiedente l’espulsione della conduttrice dopo disdetta straordinaria per mora dall’appartamento di 4 locali al quarto piano dello stabile __________, domanda che il Pretore ha accolto con decisione 18 giugno 2013 facendo ordine alla società T__________, di mettere a disposizione degli istanti i locali in questione e disponendone l’esecuzione effettiva;

appellante la convenuta, che con atto del 24 giugno 2013 rileva che la società alla quale è stato fatto ordine di riconsegnare i locali è estranea alla vertenza, che non vi è mora e che a ogni modo deve avere il tempo di trovare una nuova sistemazione;

mentre gli istanti propongono di respingere l’appello e rilevano di aver sempre indicato il nome della conduttrice a loro noto;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

che la società T. __________ è conduttrice di un appartamento di 4 locali al quarto piano dello stabile denominato __________, a uso abitazione per 3-4 persone, per una pigione di fr. 16'920.- annui oltre anticipo annuo di fr. 1'200.- per le spese accessorie (doc. A);

che la conduttrice ha sollevato contestazioni il 21 gennaio 2013 sul conteggio delle spese accessorie, chiedendo di visionare i conteggi (doc. E);

che l’amministratrice dello

stabile ha diffidato la conduttrice il 21 febbraio 2013 a versare la pigione del mese di febbraio 2013, l’acconto delle spese accessorie di febbraio

2013 e il saldo del conteggio spese 2011/2012, per un totale di fr. 4'576.90, entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto di locazione in caso di mancato pagamento (doc. B);

che il 29 marzo 2013 l’amministratrice ha inviato alla conduttrice T. __________, mediante il formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 30 aprile 2013 (doc. C);

che la conduttrice, la cui ragione sociale è mutata in AP 1, ha contestato il 15 aprile 2013 la disdetta al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione (incarto UC richiamato);

che con istanza 13 maggio 2013 l’amministratrice dello stabile ha convenuto la conduttrice davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;

che il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 17 giugno 2013, nel corso della quale gli istanti hanno confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, mentre la convenuta si è opposta all’istanza, rilevando di aver pagato tutte le pigioni scoperte e di avere in sospeso solo il conguaglio delle spese, da lei contestate;

che con decisione 18 giugno 2013, emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora della conduttrice ai sensi dell’art. 257d CO, e ha accolto la domanda di espulsione nei confronti della società T__________, __________, disponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a carico di tale società la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, con l’obbligo di rifondere alla parte istante fr. 100.- a titolo di indennità;

che con atto del 24 giugno 2013 AP

1 già T. __________ rileva che la società alla quale è stato fatto ordine di riconsegnare i locali è estranea alla vertenza, che non vi è mora e che a ogni modo deve avere il tempo di trovare una nuova sistemazione;

che nella risposta 12 luglio 2013 gli istanti rilevano di aver sempre indicato il nome della conduttrice a loro noto e hanno proposto di respingere l’appello e di confermare la decisione del Pretore;

che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 50'760.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro

10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che nella fattispecie AP 1 rileva in primo luogo l’estraneità della società T__________, __________, alla vertenza;

che il rimprovero è fondato, poiché in tutti gli atti della Pretura, salvo nella decisione qui impugnata, la conduttrice è stata designata con il nome T. __________, esplicitamente indicato dagli istanti;

che la ragione sociale della

conduttrice è stata modificata il 25 aprile 2012 in AP 1, come risulta dal Registro di Commercio di Zug e come correttamente rilevato

dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Agno (cfr. incarto UC richiamato);

che per una svista della Pretura il nome della conduttrice convenuta è stato corretto nella decisione 18 giugno 2013 in T__________;

che tuttavia quest’ultima persona giuridica è del tutto estranea al contratto di locazione con gli istanti;

che la decisione 18 giugno 2013 è stata notificata a una persona giuridica diversa dalla conduttrice, ed è viziata da un evidente errore nella designazione della parte convenuta;

che in tali circostanze la decisione deve essere annullata e l’incarto rinviato alla Pretura affinché emani una decisione con la corretta indicazione della parte alla quale è fatto ordine di riconsegnare i locali oggetto della procedura;

che viste le particolarità del caso si può eccezionalmente rinunciare al prelievo di spese processuali;

che l’appellante non ha fatto valere il diritto a un’indennità di inconvenienza (art. 105 cpv. 2 CPC);

Per questi motivi,

richiamata la LTG,

decide:

I. L’appello 24 giugno 2013 è evaso nel senso dei considerandi. La decisione 18 giugno 2013 incarto SO.2013.1990 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è annulata e l’incarto rinviato alla Pretura per nuovo giudizio.

II. Non si prelevano spese processuali.

III. Notificazione:

- -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).