Appeal Against Eviction for Non-Payment of Rent Upheld

Incarto n. 12.2012.206 · Lugano 3 dicembre 2012/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

vicecancelliera: · Verda Chiocchetti

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2012.4315 (tutela dei casi manifesti, sgombero di immobile a fine contratto) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 5 ottobre 2012 da

AO 1 rappr. da RA 1 contro

AP 1

chiedente l’espulsione della conduttrice dopo disdetta straordinaria per mora dal piano attico di 184 mq (abitazione e studio di pittura) e dal posteggio interno nello stabile in via __________, con protesta di spese e ripetibili, domanda che il Pretore ha accolto con decisione 12 novembre 2012, facendo ordine alla convenuta di mettere a disposizione dell’istante il piano attico e il posteggio interno entro il 30 novembre 2012 e disponendone l’esecuzione effettiva;

appellante la convenuta, che con atto denominato “ricorso” del 26 novembre 2012 chiede, previa concessione dell’effetto sospensivo al gravame e ammissione al beneficio del gratuito patrocinio, l’annullamento del giudizio impugnato, con protesta di spese e ripetibili;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che il __________,

rappresentato da A__________, ha concesso in locazione dal 1° marzo 2005 a AP 1 il piano attico situato in via __________, di mq 184.898, al canone di locazione di fr.

33'000.- annui, spese accessorie comprese e posteggio interno compreso (doc. A);

che in seguito alla morte di A__________, l’amministrazione dello stabile è passata a

S__________, la quale ha sollecitato la conduttrice il 14 maggio 2011 a versare gli arretrati della pigione (doc. 2A), rinnovando i solleciti il 14 luglio e il 21

ottobre 2011, senza esito;

che il 10 dicembre 2011 l’amministratrice ha inviato alla conduttrice, mediante il formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 31 marzo 2012 (doc. 6A);

che la disdetta è poi stata sospesa in seguito alle trattative avviate per il pagamento a rate degli arretrati, ma la conduttrice non ha dato seguito alle promesse di pagamento;

che pertanto il 20 giugno 2012 l’amministratrice ha intimato alla conduttrice di pagare le pigioni arretrate in fr. 33'950.- entro il 22 luglio 2012, con la comminatoria della disdetta straordinaria in caso di mancato pagamento (doc. 9A);

che l’amministratrice ha inviato il 27 luglio 2012 alla conduttrice una nuova disdetta del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la scadenza del 30 settembre 2012 (doc. 12A);

che la conduttrice non ha contestato la disdetta né ha riconsegnato i locali alla scadenza del contratto;

che con istanza 4 ottobre 2012 l’amministratrice della proprietaria ha convenuto la conduttrice davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;

che il Pretore ha convocato le parti per l’udienza dell’8 novembre 2012, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, mentre la convenuta ha ammesso di non aver pagato le pigioni richieste per sue difficoltà finanziarie;

che con decisione 12 novembre 2012, emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora della conduttrice ai sensi dell’art. 257d CO, e ha accolto la domanda di espulsione, disponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a carico della convenuta la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, con l’obbligo di rifondere alla parte istante fr. 100.- a titolo di indennità;

che con atto denominato “ricorso” del 26 novembre 2012, la convenuta chiede, previa concessione al rimedio dell’effetto sospensivo e ammissione al beneficio del gratuito patrocinio, di annullare la decisione impugnata, con protesta di spese e ripetibili;

che l’atto non è stato notificato alla controparte;

che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 99'000.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che nella fattispecie la convenuta rimprovera al Pretore di aver emanato una decisione illecita per non aver considerato debitamente i fatti e che non rispetta le norme di diritto “attualmente in vigore in materia di locazione”, e rievoca gli asseriti accordi con il precedente locatore, a suo dire non rispettati dagli eredi, l’elevato canone di locazione dell’abitazione nonostante i suoi molteplici difetti, le proprie difficoltà finanziarie e la propria instabilità psicofisica, per la quale si è rivolta agli istituti sociali comunali in vista di ottenere assistenza, e la circostanza che svolge il suo lavoro nei locali occupati;

che di fronte a una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta straordinaria per mora, il Pretore doveva limitarsi ad accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali alla scadenza del contratto;

che la proprietaria istante ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato ai sensi di legge la conduttrice in mora, di non aver ricevuto il pagamento delle pigioni, di aver notificato con il formulario ufficiale la disdetta straordinaria del contratto e di non aver ottenuto la riconsegna dei locali alla fine del contratto, ciò che non è del resto stato contestato dalla convenuta;

che la ricorrente, infatti, non contesta di essere in mora nel pagamento della pigione, non si è opposta nei termini di legge alla disdetta straordinaria e non ha riconsegnato i locali che occupa tuttora, come ammette nel proprio ricorso;

che la censura rivolta al Pretore di non aver “considerato debitamente i fatti”, si riferisce a circostanze che non possono essere considerate per il giudizio e che vi sono estranee, come gli asseriti accordi con il precedente proprietario dell’immobile e il grave pregiudizio che lo “sfratto” arrecherebbe al suo stato di salute e al suo lavoro;

che la critica relativa all’errata applicazione delle norme di diritto in materia di locazione, oltre che essere del tutto generica e quindi irricevibile, è manifestamente infondata;

che nel caso concreto i fatti sono pacifici (mora della conduttrice, disdetta straordinaria e mancata riconsegna alla scadenza) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, e pertanto a ragione il Pretore ha riconosciuto l’esistenza di un caso manifesto ai sensi dell’art. 257 CPC e ha accolto la domanda di espulsione disponendone l’esecuzione diretta;

che la ricorrente non può prevalersi di circostanze che possano impedire l’esecuzione, la propria asserita situazione di indigenza e di instabilità psicofisica, per altro non dimostrate, non rientrando nelle obiezioni previste dall’art. 341 cpv. 3 CPC;

che del resto ella si è già rivolta agli istituti sociali comunali per ottenere prestazioni assistenziali e vi si può rivolgere anche per trovare una sistemazione provvisoria in attesa di ottenere un appartamento “a basso costo”;

che il Pretore ha tenuto conto della difficile situazione della conduttrice ordinando la riconsegna dei locali solo dal 30 novembre 2012 e prelevando la tassa di giustizia minima prevista dalla legge sulla tariffa giudiziaria;

che in tali circostanze l’appello si rivela manifestamente infondato nella misura in cui è ricevibile e può essere deciso senza che sia necessario notificarlo alla controparte, con la procedura prevista dall’art. 312 cpv. 1 CPC;

che la domanda di gratuito patrocinio presentata con l’appello deve essere respinta, da un lato perché sprovvista di qualsiasi motivazione e documentazione, contrariamente a quanto prevede l’art. 119 cpv. 2 CPC, e dall’altro perché la domanda è priva di probabilità di successo, l’appello essendo manifestamente infondato;

che le spese processuali dell’appello vanno a carico della conduttrice, soccombente, e possono essere contenute nei minimi tariffali, viste le asserite circostanze economiche precarie in cui si troverebbe l’appellante;

che per la procedura per la domanda di gratuito patrocinio non sono prelevate spese processuali (art. 119 cpv. 6 CPC);

che non si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale l’appello non è stato notificato;

Per questi motivi,

richiamata la LTG,

decide:

1. L’appello

26 novembre 2012 di AP 1 AP 1 è respinto e la decisione 12 novembre 2012 (incarto SO.2012.4315) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è confermata.

2. Le spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

3. La domanda di gratuito patrocinio presentata il 26 novembre 2012 da AP 1 AP 1 è respinta.

4. Non si prelevano spese processuali per la domanda di gratuito patrocinio.

5. Notificazione:

- -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 199 LTF).