Landlord v. Tenant: Appeal on Eviction Dismissed for Lack of Motivation

Incarto n. 12.2012.11 · Lugano 10 febbraio 2012/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere: · Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.5248 (tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 2 dicembre 2011 da

AO 1 rappr. da RA 1 e patrocinata dall’ RA 2 contro

AP 1

chiedente l’espulsione della convenuta dai locali commerciali (ufficio di tre locali al primo piano, enoteca di un locale al piano – 1, deposito di due locali al piano -1) in ____________________ a __________, con protesta di spese e ripetibili, domanda che il Pretore ha accolto con decisione 11 gennaio 2012;

appellante la convenuta, che con atto 19 gennaio 2012 chiede la rimessione dei termini per poter svolgere le proprie difese in contraddittorio;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che AO 1, rappresentata dalla fiduciaria RA 1 ha concesso in locazione a AP 1 dal 1° gennaio 2011 diversi locali commerciali nel suo stabile di via __________ __________ a __________, e segnatamente un ufficio di tre locali al primo piano (doc. A), un locale adibito a enoteca al piano -1 (doc. A1) e due locali a uso deposito al piano -1 (doc. A2), con tre diversi contratti, per una pigione mensile complessiva di fr. 3'950.-;

che il 20 giugno 2011 l’amministrazione dell’immobile ha diffidato la conduttrice a versare entro 30 giorni gli arretrati della pigione per i tre oggetti locati, in fr. 8'750.-, fr. 6'290.- e fr. 8'100.-, con la comminatoria della disdetta del contratto in caso di mancato pagamento nel termine (doc. B, B1, B2);

che il 28 luglio 2011 l’amministrazione ha inviato alla convenuta tre distinti moduli ufficiali di disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 31 agosto 2011, non avendo ricevuto alcun versamento dopo la diffida del 20 giugno 2011 (doc. C, C1 e C2);

che la convenuta non ha riconsegnato i locali alla scadenza dei contratti, né ha contestato la disdetta, motivo per cui l’amministrazione, agendo in nome della proprietaria, l’ha convenuta con istanza 2 dicembre 2011 davanti alla Pretura del Distretto di Lugano per ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;

che all’udienza dell’11 gennaio 2012 la rappresentante della proprietaria ha confermato la domanda di espulsione con esecuzione effettiva, mentre la convenuta non è comparsa benché regolarmente citata;

che con decisione 11 gennaio 2012, emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO, e ha accolto la domanda di sfratto, disponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a carico della convenuta la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, con l’obbligo di rifondere alla parte istante fr. 100.- a titolo di indennità;

che con scritto 17 gennaio 2012 la convenuta si è rivolta al Pretore spiegando i motivi della sua assenza all’udienza e presentando “istanza di rimessione dei termini onde poter svolgere le proprie difese in contraddittorio” (fascicolo “corrispondenza”);

che con lettera 19 gennaio 2012 la Pretura ha risposto che non era possibile entrare nel merito dell’istanza, il Pretore avendo già statuito sulla domanda di espulsione;

che di conseguenza la convenuta ha inoltrato il 19 gennaio 2012 formale appello a questa Camera, chiedendo di accogliere l’istanza di “rimessione in termini”, per poter svolgere le proprie difese in contraddittorio;

che l’atto non è stato notificato alla controparte;

che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 142’200.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);

che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che nella fattispecie la convenuta non muove critiche alla decisione del Pretore né per quel che concerne l’accertamento dei fatti esposti né per quel che concerne l’applicazione del diritto, ma spiega i motivi della sua assenza all’udienza di discussione, dovuta in sostanza a trattative con l’istante per un “accordo transattivo sulle somme in dare, avere, danni e regolamento di utilizzo delle parti comuni” e ribadisce la richiesta di “rimessione dei termini”;

che in tali circostanze l’appello non può che essere dichiarato improponibile per carenza di motivazione e può come tale essere deciso senza che sia necessario notificarlo alla controparte, con la procedura prevista dall’art. 312 cpv. 1 CPC;

che sia la lettera 17 gennaio 2012 sia l’appello 19 gennaio 2012 sono evidenti istanze di restituzione del termine ai sensi dell’art. 148 CPC, che il Pretore deve decidere definitivamente secondo la procedura prevista dall’art. 149 CPC;

che gli oneri processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, soccombente, mentre non si giustifica attribuire ripetibili alla parte istante, alla quale l’appello non è nemmeno stato notificato;

che nella determinazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del fatto che l’appellante è stata indotta ad appellare dalla mancata presa in considerazione da parte del Pretore dell’istanza di restituzione del termine presentata il 17 gennaio 2012.

Per questi motivi,

richiamata la LTG,

decide:

1. Trattato come appello, l’atto 19 gennaio 2012 di AP 1 è improponibile e la decisione 11 gennaio 2012 nella causa SO.2011.5248 è confermata.

2. L’atto

19 gennaio 2012 è trasmesso al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, affinché lo esamini, unitamente all’istanza 17 gennaio 2012, come istanza di restituzione ai sensi dell’art. 148 CPC.

3. Le spese processuali in complessivi fr. 100.-, già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.

4. Notificazione:

- -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).