Tenant Eviction Upheld Due to Failure to Follow Statutory Rent Deposit Procedure

Incarto n. 12.2011.94 · Lugano 9 giugno 2011/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere: · Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.196 (tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 4 aprile 2011 da

AO 1 contro

AP 1

sulla quale il Pretore aggiunto si è pronunciato, con decisione 6 maggio 2011, con cui ha accolto la richiesta di “sfratto”;

appellante la convenuta con atto denominato “opposizione” e datato 12 maggio 2011, con cui chiede di annullare la decisione di sfratto:

mentre l’istante ha interposto reclamo contro il dispositivo sulle spese, nel quale il Pretore aggiunto fissava in fr. 150.- la tassa di giustizia e le spese, poste a carico della convenuta;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

ritenuto

in fatto:

A. Con contratto 6 marzo 2007 (doc. A) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento di sua proprietà composto di 2 locali al pianterreno e di un locale deposito-hobby, nello stabile in via __________ a __________. Il contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1'100.- oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 70.- mensili ed era disdicibile con un preavviso di quattro mesi per la scadenza del 31 marzo di ogni anno. Il canone di locazione contemplava inoltre un adeguamento annuo del canone di fr. 400.-. Il 15 dicembre 2010 il locatore ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandola a pagare le pigioni scoperte, in particolare quella di dicembre 2010 per fr. 1'170.- mensili entro

30 giorni (doc. C). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, il locatore ha notificato il 12 febbraio 2011 alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc. B). Non risulta che la conduttrice abbia contestato la disdetta.

B. Con istanza 4 aprile 2011 il locatore ha chiesto alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città lo “sfratto” della conduttrice dai locali da essa occupati. L’istante ha fatto valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 5 maggio 2011 è comparso solo l’istante, il quale ha confermato la richiesta di “sfratto”.

C. Con decisione 6 maggio 2011 il Pretore aggiunto ha accolto la richiesta di “sfratto” e ha fatto ordine alla conduttrice di mettere a libera disposizione della parte istante l’appartamento (comprensivo di un locale deposito-hobby) in questione. Egli ha posto le spese processuali di fr. 150.- a carico della conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di ripetibili.

D. L’istante è insorto contro la decisione sulle spese processuali con reclamo 12 maggio 2011, nel quale ha chiesto di ridurre le spese processuali a fr. 50.-. Egli ha poi ritirato il reclamo il 26 maggio 2011, prima che fosse notificato alla controparte.

E. La convenuta è insorta con atto denominato “opposizione” datato 12 maggio 2011 contro la decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento. L’atto non è stato notificato alla controparte.

e considerato

in diritto:

1. Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.

257 cpv. 3 CPC).

2. Né l’istante né il Pretore aggiunto hanno indicato quale sia il valore litigioso, determinante per accertare il rimedio di diritto applicabile e di conseguenza la Camera civile competente a trattarlo (art. 48 LOG). Dal contratto di locazione agli atti (doc. A) emerge che il canone di locazione mensile era di fr. 1'170.- (nel quarto anno di locazione) oltre a un anticipo mensile di fr. 70.-, e che poteva essere disdetto per il 31 marzo di ogni anno con preavviso di quattro mesi. Il valore litigioso è dunque pari all’ammontare del canone di locazione fino alla scadenza ordinaria del contratto. La disdetta straordinaria di cui si prevale l’istante è stata notificata il 12 febbraio 2011 e il valore litigioso è quindi di fr. 14'880.-. Contro la decisione del Pretore aggiunto è in concreto dato il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). L’atto denominato “opposizione” va quindi trattato come un appello.

3. Il Pretore aggiunto ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale a dire il contratto di locazione, la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria del contratto di locazione. Non vi è altra motivazione nella decisione impugnata, dalla quale sembra tuttavia doversi capire che egli ha ritenuto valida la disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora della conduttrice giusta l’art. 257d CO e – implicitamente – ha considerato adempiuti i requisiti posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi manifesti in procedura sommaria.

4. La convenuta chiede con la propria “opposizione” l’annullamento della decisione impugnata. L’appellante ha spiegato di non aver pagato integralmente la pigione di dicembre 2010 a causa dell’insufficiente riscaldamento dell’appartamento locato, fonte di umidità e di muffa. Nel suo scritto la convenuta si dilunga sugli inconvenienti vissuti durante la locazione, come l’allagamento dei locali, la mancanza di acqua calda, la presenza di impianti elettrici non a norma, ma ammette di essere in arretrato con il pagamento della pigione “per motivi personali” e menziona la circostanza di aver versato la cauzione di tre mesi d’affitto, lamentando che la clausola di disdetta contrattuale prevede un preavviso di quattro mesi.

5. L’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56). Nella fattispecie, la convenuta non contesta di essere in mora nel pagamento degli arretrati, né spiega per quale motivo sarebbe errata la decisione del Pretore aggiunto. Ci si potrebbe quindi chiedere se il rimedio sia ricevibile. A ogni modo, nella sua “opposizione” la convenuta spiega di aver trattenuto parte del canone di locazione di dicembre come reazione alla situazione dell’impianto di riscaldamento, che a suo dire era insufficiente (temperatura di 12-14° nell’appartamento). La conduttrice non ha tuttavia fatto capo alla procedura di deposito della pigione prevista dall’art. 259g CO. Per dottrina e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO (sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del

10 giugno 2009; Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO; Lachat, Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO). Qualora egli non si avvalga di tale istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta l’art. 257d CO (II CCA, sentenza, inc. n. 12.2006.43 del 14 giugno 2006, inc. 12.2007.102 del 7 giugno 2004; Higi, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail a Loyer, Losanna 2008, pag. 278). La conduttrice era quindi in situazione di mora manifesta ed erano adempiuti gli altri presupposti dell’art. 257d CO: l’istante aveva diffidato la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento entro tale termine (doc. C), e constatato il mancato pagamento entro tale termine, aveva notificato la disdetta straordinaria 12 febbraio 2011 mediante modulo ufficiale (doc. B)

6. Stante quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora della conduttrice. A giusta ragione quindi il Pretore aggiunto ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 12 maggio 2011 si rivela di conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto, senza che sia necessario notificare l’appello alla controparte per osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati dalla convenuta è da effettuarsi come ordinato dal Pretore aggiunto nella decisione 6 maggio 2001, qui confermata.

7. Le spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a carico della conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia motivo di attribuire ripetibili all’istante, al quale l’appello non è stato notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso di fr. 14'880.- e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).

Per quel che concerne il reclamo dell’istante sulle spese, egli lo ha ritirato prima che fosse notificato alla controparte, ciò che giustifica di rinunciare al prelievo di tasse e spese e di non attribuire ripetibili.

Per questi motivi

decide

1. Il reclamo 12 maggio 2011 di AO 1 è stralciato dai ruoli per ritiro.

2. Non si prelevano tasse né spese e non si attribuiscono ripetibili per il reclamo.

3. L’appello

12 maggio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 6 maggio 2011 (SO.2011.196) del Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno-Città è confermata.

4. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 150.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 200.-

sono poste a carice dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

5. Intimazione:

- -

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).