Commercial Tenant Rent Indexation Dispute

Incarto n. 12.2010.247 · Lugano 14 novembre 2011/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

segretaria: · Verda Chiocchetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2006.1455 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con istanza 21 novembre 2006 da

§ · AO 1 rappr. dall’ RA 1 e dall’ RA 2 contro

AP 1 rappr. dall’ RA 3

con la quale ha chiesto l’aumento del canone di locazione a fr. 31'261.10 mensili dal 1° gennaio 2007;

domanda

avversata dalla convenuta e che la Pretora, statuendo con sentenza 7 dicembre 2010, ha accolto per fr. 31'250.25 mensili dal 1° gennaio 2007;

appellante la convenuta che con appello 20 dicembre 2010 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili;

mentre AO

1 con osservazioni 24 gennaio 2011 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;

richiamato il decreto 11 maggio 2011 con il quale la Presidente di questa Camera ha accertato che la sentenza impugnata non è esecutiva e ha dichiarato priva di oggetto la domanda di conferimento di effetto sospensivo contestuale all’appello;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto,

in fatto: A. AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. B) avente per oggetto un’area concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno nonché il piano cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________ (ora __________), adibita in particolare a centro *fitness* e *wellness*. Esse hanno previsto che tale contratto annullava quello precedentemente stipulato il 26 ottobre 1995 tra la locatrice e __________ __________ (doc. D, inc. DI.2005.1534). Siccome il contratto di locazione si riferiva ai locali allora già occupati dalla conduttrice, la locazione è stata indicata aver inizio il 1° gennaio 1998. Le parti hanno stabilito la scadenza del contratto per il 31 dicembre 2008, salvo richiesta da parte della conduttrice di continuazione del rapporto di locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La pigione, da pagarsi in rate mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350'000.- annui per i primi due anni e, poi, indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio

sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di locazione prevede:

“*spese accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila) mensili quale acconto a partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.*

*Il relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta) giorni dalla presentazione del conteggio definitivo*”.

B. Con modulo ufficiale 13 settembre 2006 la locatrice ha comunicato

alla conduttrice un aumento del canone di locazione a fr. 31'261.10 mensili dal 1° gennaio 2007 con la motivazione “pattuizione

contrattuale: art. 3 del contratto di locazione del 1.9.1999, il quale recita: il canone d’affitto: CHF 350'000.- per anno, fisso per 2 anni (1.1.1998-31.12.1999), in seguito indicizzato, al massimo una volta all’anno per il 1° gennaio, sulla base dell’indice dei prezzi al consumo del 1.1.1998” (doc. F). Con istanza 16 ottobre 2006 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione la conduttrice ha contestato tale aumento, ritenendo corretto,

“semmai”, fissare la pigione a fr. 225'080.05 annui e chiedendo a sua volta la riduzione della stessa a fr. 210'000.- annui dal 1° gennaio 2000 a seguito della presenza, a suo dire, di difetti nell’ente condotto in locazione (inc. rich. UC). Il 14 novembre

2006 l’Ufficio di conciliazione ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A).

C. Con istanza 21 novembre 2006 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano chiedendo l’aumento del canone di locazione a 31'261.10 mensili dal 1° gennaio 2007. In occasione dell’udienza di discussione 5 febbraio / 1° marzo 2007 le parti si sono opposte alle domande avversarie confermandosi nelle rispettive posizioni. La prima giudice ha altresì congiunto l’istruttoria con quella di cui agli inc. DI.2005.1309, DI.2005.1534 e DI.2005.1556. Esperita l’istruttoria, le parti hanno ribadito le proprie pretese. Con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha accolto l’istanza per fr. 31'250.25 mensili dal 1° gennaio 2007.

D. Con appello 20 dicembre 2010 la conduttrice chiede – previo conferimento dell’effetto sospensivo al rimedio – la riforma del giudizio impugnato, nel senso di respingere l’istanza. Con osservazioni 24 gennaio 2011 la locatrice postula la reiezione del gravame. L’11 maggio 2011 la Presidente di questa Camera ha accertato che la sentenza impugnata non è esecutiva e ha dichiarato priva di oggetto la domanda di conferimento di effetto sospensivo contestuale all’appello.

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello è applicabile il CPC-TI.

2. Giusta l’art. 269b CO la pattuizione di pigioni soggette all’adeguamento a un indice è valida soltanto se la locazione è conclusa per cinque anni almeno e l’indice cui è fatto riferimento è quello nazionale dei prezzi al consumo. Ai sensi dell’art. 270c CO fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti può contestare innanzi l’autorità di conciliazione soltanto che l’aumento o la riduzione della pigione domandato dalla controparte è fondato su una variazione dell’indice o corrisponde a tale variazione.

3. Accertato che le parti hanno pattuito una pigione soggetta a indicizzazione, sulla scorta delle tabelle edite dall’Ufficio federale di statistica, la Pretora ha adeguato la stessa a fr. 31'250.25 dal 1° gennaio 2007. L’appellante invoca la presenza di difetti all’ente condotto in locazione, che giustificherebbero una riduzione della pigione e il rifiuto dell’aumento richiesto dalla locatrice (memoriale, pag. 4 segg.). Essa afferma che l’indicizzazione deve quindi essere calcolata non sulla base della pigione indicata dalla controparte, bensì su fr. 222'251.40 annui, sicché “il calcolo corretto porterebbe” “semmai a un aumento a fr. 225'080.05 annui, pari a fr. 18'756.70 mensili”. Sennonché, la conduttrice conclude asserendo che “nessun aumento è quindi giustificato” (appello, pag. 15) e nelle proprie richieste di giudizio chiede la reiezione dell’istanza.

4. La conduttrice confonde la pigione prevista contrattualmente con quella stabilita in funzione della presenza di difetti giusta l’art. 259d CO, che vige dal momento della conoscenza dei medesimi da parte della locatrice sino alla loro eliminazione. L’importo ottenuto a seguito di tale riduzione non supplisce l’ammontare pattuito contrattualmente. L’indicizzazione – peraltro

prevista alla clausola n. 3 del contratto di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) e la cui percentuale la conduttrice non contesta – è quindi

da calcolare sulla pigione contrattuale. Per tacere del fatto che in questa procedura la conduttrice non ha chiesto la riduzione della locazione a seguito di asseriti difetti.

5. Di conseguenzal’appello è respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza della conduttrice, che verserà alla locatrice un’equa indennità per ripetibili. Il valore di causa – determinante anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale – si ottiene sommando l’aumento della pigione fino alla scadenza contrattuale del 31 dicembre 2015 (doc. B, clausola 2), e ammonta a fr. 42'325.20.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 cpv. 2 CPC-TI, la vLTG e l’art. 13 cpv. 1 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili,

pronuncia: 1. L’appello 20 dicembre 2010 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 950.-

b) spese fr.

50.-

fr. 1'000.-

sono posti a carico dell’appellante, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 800.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

- ; - e .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).