Tenant Eviction Upheld Despite Claim of Improper Notice

Incarto n. 12.2007.61 · Lugano 12 marzo 2007/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli

segretario: · Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.2 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con istanza di sfratto 4 gennaio 2007 da

AO 1 contro

AP 1 RA 1 __________ PI 1,

chiedente lo sfratto dei convenuti dall'appartamento di proprietà dell'istante, sito in __________ Borromini

15 a __________;

domanda alla quale il conduttore AP 1 si è opposto e che il Pretore ha accolto con decisione 2 marzo 2007;

appellante il convenuto AP 1 che con appello 6 marzo 2007 – con domanda di effetto sospensivo e richiesta di assistenza giudiziaria – postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di prima e seconda sede;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

Considerato

in fatto e in diritto:

che dal 10 agosto 2001 la società L__________ __________, ora AO 1 ha concesso in locazione a R__________ e S__________ __________ un appartamento sito in Via Borromini 15 a M__________, con un canone di locazione mensile netto di fr. 686.90 (fr. 1'664.– ./. fr.

977.10 sussidi federali e cantonali), oltre all'acconto spese accessorie di fr. 330.– (doc. C e D), canone che è poi stato aumentato a fr. 994.– mensili (1'664.– ./. fr. 670.– sussidi federali e cantonali, doc. C);

che dal 26 febbraio 2003 le parti hanno concluso pure due contratti per la locazione di due posteggi (coperto e scoperto), per una pigione mensile complessiva di fr. 162.85 (doc. C);

che con scritto 30 giugno 2006, AO 1 ha comunicato al patrocinatore di AP 1 che lo scoperto per i canoni di locazione dei mesi di febbraio, marzo e aprile 2006, previa deduzione degli acconti spese accessorie, era di fr. 2'014.– (doc. 7);

che in seguito al ritardo nel pagamento dell'importo scoperto di cui sopra, la locatrice, con invio raccomandato 12 ottobre 2006, recapitato separatamente ai due coniugi (doc. A e G), ha assegnato ai conduttori un termine di 30 giorni per versare quanto da loro dovuto, con diffida della disdetta ai sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento;

che, l'importo essendo rimasto impagato, la locatrice ha notificato ai conduttori, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione datata 17 novembre 2006, ma recapitata dalla Posta il 18 novembre 2006; disdetta con effetto dal 29 dicembre 2006;

che con lettera 27 novembre 2006, AO 1 ha confermato al patrocinatore di AP 1 che la disdetta era dovuta alla mora dei coniugi AP 1, aggiornando il saldo debitorio a fr. 3'013.10;

che con istanza 18 dicembre 2006, i convenuti si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di M__________, chiedendo l'accertamento dell'inefficacia della disdetta e, subordinatamente, la concessione di una protrazione della locazione per quattro anni (doc. 2, doc. rich. I);

che non avendo i conduttori riconsegnato le chiavi entro il 29 dicembre 2006, il 4 gennaio 2007 la locatrice ha inoltrato alla Pretura della giurisdizione di M__________ nord un'istanza di sfratto;

che all’udienza del 12 febbraio 2007 AP 1 si è opposto allo sfratto, sostenendo la non tempestività della diffida di pagamento del 12 ottobre 2006, avendola egli, a suo dire, ricevuta unicamente a disdetta già inoltrata e contestando l'imprecisione della disdetta, da lui ritenuta confusa in relazione ai conguagli spese accessorie e non chiara sugli importi a quel tempo scaduti ed esigibili;

che S__________ __________ non è invece comparsa all'udienza e non si è fatta rappresentare;

che con il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che erano dati tutti i presupposti – di messa in mora e di forma – per una valida disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati, mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 100.–, le spese di fr. 50.-, come pure le ripetibili di fr. 200.-;

che il Pretore ha in sostanza ritenuto che, a fronte della prova dell'invio della diffida per posta raccomandata avvenuto in data 12 ottobre 2006, si poteva ragionevolmente ammettere che la notifica della disdetta di data 17 novembre 2006 fosse avvenuta quando il termine di 30 giorni già era scaduto, pertanto in modo regolare;

che il primo giudice ha pure considerato che, circa l'asserita imprecisione della disdetta, la situazione delle pretese scadute ed esigibili era già stata chiaramente illustrata con scritto 30 giugno 2006, nella quale erano stati presi in considerazione i conguagli spese accessorie fino al periodo 2004/2005;

che con l'appello il convenuto AP 1 chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la disdetta per mora era inefficace, non avendo mai ricevuto la comminatoria di disdetta del 12 ottobre 2006 – l'appellata non sarebbe, a suo dire, riuscita a provare né che l'appellante abbia ricevuto la disdetta, né quando, ciò benché raccogliere la prova sia oggi “un'operazione semplicissima che può essere eseguita *online* sul sito della Posta” – e che la

comminatoria sarebbe imprecisa in quanto egli doveva fr. 1'574.50 e non fr. 2'014.–;

che, giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora nel pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese;

che nel caso concreto la disdetta per mora è stata inoltrata il 17 novembre 2006 (doc. A) e ricevuta per Posta il 18 novembre 2006 (appello, pag. 3 n. 19), dopo che, con raccomandata 12 ottobre 2006 (doc. A e G), il convenuto era stato diffidato a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;

che davanti al Pretore l'istante si è limitata a produrre la prova dell’invio per raccomandata della diffida di pagamento, mentre il convenuto ha negato di aver mai ricevuto la diffida;

che a giusta ragione il convenuto sostiene che la prova del ricevimento della raccomandata può essere oggi acquisita con “un'operazione semplicissima che può essere eseguita *online* sul sito della Posta”;

che il giudice può d’ufficio far capo in ogni stadio della causa, e quindi anche in appello, all’ispezione (art. 88 lett. a CPC) e la Camera ha potuto così accertare che il convenuto – contrariaramente a quanto da lui ripetutamente dichiarato – ha ritirato la raccomandata n. 98.00.681400.00142885, contenente la diffida di pagamento, il 18 ottobre 2006 [cfr. www.poste.ch/it/index.htm (servizio Track & Trace/tracciamento degli invii)];

che il principio della buona fede e il divieto dell’abuso di diritto trovano applicazione anche nell’ambito del diritto processuale (art. 163 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 1 e 3 ad art. 163 CPC), così che un istituto processuale non può essere utilizzato abusivamente;

che si giustifica quindi nella fattispecie di tenere in considerazione i risultati della predetta ricerca postale;

che il conduttore ha commesso un palese abuso di diritto opponendosi all’istanza di sfratto e interponendo appello contro il decreto di prima sede, ribadendo, contrariamente alla realtà, di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento (appello, pag. 3 n. 22);

che il giudice verifica d’ufficio l’esistenza di un abuso di diritto e che in simili circostanze si deve ammettere, perché assolutamente comprovata, l’efficacia della disdetta inviata il 17 novembre 2006 e ricevuta dall'appellante il 18 novembre 2006, dopo lo spirare infruttuoso del termine di

30 giorni – assegnato con invio raccomandato spedito il 12 ottobre 2006 e ritirato il 18 ottobre 2006 – scaduto il 17 novembre 2006;

che l'appellante non spiega in cosa il Pretore avrebbe sbagliato nel ritenere sufficientemente precisa, quanto al contenuto, la disdetta del 17/18 novembre 2006, ma ammette che al 17 novembre 2006 erano da lui quantomeno dovuti fr. 1'574.50 (appello, pag. 4 n. 37);

che entro il termine del 17 novembre 2006 l'appellante non aveva comunque pagato né l'importo di fr. 2'014.–, che il primo giudice ha accertato essere insoluto (sentenza impugnata, consid. 2.5), né l'importo di fr. 1'574.50 da lui ammesso come dovuto;

che anche invocando l'intempestività della disdetta, senza avere avuto l'intenzione di saldare gli affitti dovuti – né durante né dopo la scadenza della diffida di pagamento – l'appellante ha adottato un atteggiamento contrario sia allo spirito che alle finalità dell'art. 257d CO, sia alle regole della buona fede (cfr. sentenza non pubblicata del Tribunale federale, inc. 4C.124/2005);

che in simili circostanze l’appello, manifestamente infondato e temerario, può essere evaso con la procedura semplificata dell'art. 313*bis* CPC, senza necessità di intimazione alla controparte;

che il decreto di sfratto merita dunque conferma e, visto l'esito del ricorso, la domanda di effetto sospensivo diventa priva d'oggetto;

che le spese seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato;

che, quanto alla richiesta di assistenza giudiziaria, essa non può essere accolta, l'appello risultando sprovvisto fin dall'inizio di probabilità di buon esito (art. 14 cpv. 1 lett. a Lag);

che nella fattispecie il valore di causa ammonta a fr. 35’784.- (canone di locazione per trentasei mesi, fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del

14 marzo 2006 4C.418/2005).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello 6 marzo 2007 di AP 1 è respinto.

2. La domanda di assistenza giudiziaria presentata da AP 1 è respinta.

3. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.– sono posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.

4. Intimazione:

- -

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

terzi implicati · PI 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).