Landlord Eviction for Non-Payment Upheld Despite Defective Second Demand

Incarto n. 12.2007.41 · Lugano 16 aprile 2007/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli

segretaria: · Verda, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.3 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 29 dicembre 2006 da

AP 1 rappr. dall' RA 1 contro

AO 1 rappr. dall' RA 2

chiedente lo sfratto della convenuta dall'appartamento di quattro locali e mezzo al pianterreno dello stabile denominato __________ sito in via __________ a __________;

domanda alla quale la conduttrice si è opposta e che il Segretario assessore ha respinto con decreto 1° febbraio 2007;

appellante l'istante che, con appello 14 febbraio 2007, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l'istanza, mentre la controparte, con osservazioni 15 marzo 2007, ne chiede la reiezione a conferma del primo giudizio;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. L'8 luglio 1985 (doc. A) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1, dal 1° settembre 1985, l'appartamento di quattro locali e mezzo al pianterreno dello stabile denominato __________ in via __________ a __________. Il contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 1'550.- mensili, oltre le spese accessorie, da versare anticipatamente, e una durata fino al 30 agosto 1988, con rinnovo tacito annuale in mancanza di disdetta con preavviso di tre mesi. Nel corso della locazione la pigione è poi stata aumentata a fr. 2'100.- mensili comprensivi dell'acconto per le spese accessorie.

2. Essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di maggio, giugno, luglio 2006 e il conguaglio per le spese accessorie del 2005, alla conduttrice è stata inviata il 6 luglio 2006 una diffida di pagamento su carta intestata AP 1, sottoscritta dall'impiegata __________, con un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento si sarebbe disdetto il rapporto di locazione (doc. B). Avendo la conduttrice corrisposto solo le pigioni per i mesi di maggio e giugno 2006 ed essendosi accumulati ulteriori canoni impagati, con diffida 19 settembre 2006 AP 1 ha nuovamente sollecitato il pagamento del canone per il mese di luglio 2006 e ha chiesto il versamento di quelli per i mesi di agosto e settembre 2006, così come di parte del conguaglio per le spese accessorie, assegnando alla conduttrice un termine di 10 giorni per provvedere ai versamenti, con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento (doc. C).

3. Gli importi testé citati essendo rimasti impagati, il 25 ottobre 2006 __________ (figlia dell'amministratore unico AP 1, __________) e __________ hanno consegnato personalmente alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione, sottoscritta dall'avv. __________ in qualità di rappresentante, con effetto a decorrere dal 30 novembre 2006 (doc. D, E). La disdetta non è stata contestata. Il 27 novembre 2006 la conduttrice ha pagato i canoni scaduti e la pigione per il mese di dicembre 2006 (doc. 4).

4. Non avendo la conduttrice lasciato i locali entro il termine assegnato, il 29 dicembre 2006 AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano per ottenerne lo sfratto. All'udienza di discussione del 31 gennaio 2007 la convenuta ha detto di non aver contestato la disdetta poiché ritenuta unicamente "proforma" e di aver concordato con l'amministratore unico AP 1, __________, che i pagamenti da lei effettuati il 27 novembre 2006 delle pigioni scadute avrebbero comportato l'annullamento della disdetta. Con tale versamento essa asserisce di aver saldato tutti i suoi debiti nei confronti della locatrice, salvo il conguaglio per le spese accessorie 2005, poiché sulla polizza prestampata è stato trascritto un importo errato (verbale di discussione, pag. 3 e 4). Da parte sua, l'istante contesta di aver in alcun modo concordato con la conduttrice quanto da lei asserito (verbale di discussione, pag. 2 in alto).

5. Statuendo il 1. febbraio 2007, il Segretario assessore ha respinto l'istanza di sfratto, ritenendo la disdetta inefficace poiché la diffida 19 settembre 2006, che a suo dire ha sostituito la diffida 6 luglio 2006, assegnava un termine di 10 giorni per provvedere al pagamento, mentre per legge tale periodo dev'essere di almeno 30 giorni. AP 1 è insorta contro il giudizio pretorile con un appello 14 febbraio 2007, nel quale chiede, in riforma del decreto impugnato, l'accoglimento dell'istanza di sfratto. Nelle sue osservazioni 15 marzo 2007 AO 1 propone la reiezione dell'appello.

6. Ancor prima di esaminare le censure dell'appellante, occorre evadere le questioni pregiudiziali sollevate dalla conduttrice con le sue osservazioni, poiché, se condivise, renderebbero superfluo l'approfondimento delle tesi della locatrice.

a) La conduttrice sostiene anzitutto che, in sede di udienza di discussione 31 gennaio 2007, l'istante si è limitata a replicare ai fatti addotti dalla convenuta solo con contestazioni generiche e vaghe, sicché quanto da lei sostenuto in tale sede, in particolare l'accordo circa l'inefficacia della disdetta (vedi sopra, consid. 4), dev'essere reputato incontestato (osservazioni, pag. 3 in alto). Tale opinione è destituita del

benché minimo fondamento, poiché l'istante ha spiegato compiutamente in quell'occasione il contenuto della sua opposizione (vedi verbale di

udienza di discussione 31 gennaio 2007, pag. 2 in alto).

b) La convenuta sostiene altresì che le diffide sono state firmate da __________, impiegata della locatrice senza alcun potere di rappresentanza, di modo che esse sono già inefficaci per questo motivo. La questione è stata sollevata per la prima volta in appello, in palese contrasto con quanto dispone l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, applicabile anche nelle cause rette della massima inquisitoria sociale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 5 e 6 ad art. 321). Del resto, quand’anche la censura fosse ricevibile, sarebbe da respingere. È ben vero che organo AP 1 è, quale amministratore unico, __________ (‹www.hrati.ch›). Se non che, ciò non significa ancora che egli non abbia potuto conferire un potere di rappresentanza a terzi o, eventualmente, ratificare gli atti compiuti (Lachat, Commentaire romand CO-I, n. 3 ad art. 266a CO; Corboz, in: 9e séminaire sur le dorit du bail, pag. 14). D'altra parte, inoltrando un'istanza di sfratto contro la conduttrice, egli ha esplicitamente ratificato l'agire della sua dipendente e ausiliaria (vedi art. 101 CO). Sulla questione, poi, poco sussidia il rinvio della convenuta alla sentenza del Tribunale federale 4C.110/2003 dell'8 luglio 2003, pubblicata in Droit du bail 2004 pag. 29, che riguarda il tema della necessità della firma autografa e non della rappresentanza.

c) AO

1 afferma che la disdetta notificata il 25 ottobre 2005 è nulla, poiché firmata dall'avv. __________, a quel tempo non riconoscibile come rappresentante della locatrice. A sua detta, la mancanza di tale riconoscibilità non può inoltre essere sanata dalla procura 20 dicembre 2006 (sottoscritta da __________), che, peraltro, non conferisce il potere di dare disdette (osservazioni, pag. 7 nel mezzo). A prescindere dal fatto che anche tale censura è inammissibile poiché presentata per la prima volta in sede d’appello, la stessa non sarebbe condivisibile neppure se fosse ricevibile. La convenuta non aveva dubbi, al momento in cui le è stata notificata la disdetta, sul potere di rappresentanza dell'avv. __________. Tant'è che non ha sollevato obiezioni di sorta – né allora né dinanzi al primo giudice – e il 1° dicembre 2006, prima dell'inoltro della causa, ha scritto alla legale in merito alla disdetta (doc. 6). Nulla induce quindi a pensare, una volta di nuovo, che l’avvocata avesse agito senza il consenso della locatrice e che ciò non fosse riconoscibile dalla conduttrice.

d) La conduttrice sostiene infine che la diffida è nulla poiché indica semplicemente che il rapporto di locazione verrà disdetto, ma non precisa che tale disdetta sarà straordinaria (osservazioni, pag. 7 in alto). L'art. 257*d* cpv. 1 CO prevede che il locatore deve avvertire l'inquilino che, scaduto infruttuoso il termine di pagamento, "il rapporto di locazione sarà disdetto". La legge non impone, quindi, una simile precisazione. Nemmeno il Tribunale federale la richiede (cfr. DTF 119 II 150 consid. 3a; vedi anche Weber in: Basler Kommentar, OR I, 2003, n. 4 ad art. 257d e Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 211). Il rinvio della conduttrice all'autore Higi, pertanto, poco sussidia alla sua tesi (cfr. Higi in: Zürcher Kommentar 1994, n. 33 ad art. 257d). Tanto più che questo autore fonda la sua tesi su una sentenza del Tribunale federale che, tuttavia, si limita a ribadire che l'inquilino dev'essere avvisato della possibilità della disdetta, non che essa debba essere precisata come straordinaria (vedi DTF 117 II 418 consid. 5a). Ciò detto, nulla osta alla trattazione dell'appello.

7. L'appellante sostiene che il primo giudice ha erroneamente ritenuto inefficace la disdetta. In primo luogo, essa adduce che la disdetta è valida poiché, nei trenta giorni successivi alla diffida 6 luglio 2006, la conduttrice non ha corrisposto quanto dovuto. Poco importa che essa abbia poi provveduto – per di più solo in parte – a simile pagamento il 27 novembre 2006, ossia prima del termine della locazione indicato nella disdetta per il 30 novembre 2006 (appello, pag. 5). La disdetta straordinaria in base all'art. 257*d* cpv. 2 CO è giustificata qualora entro il termine di 30 giorni di cui al cpv. 1 della stessa norma non sia avvenuto il pagamento della pigione arretrata. Risulta per contro ininfluente la circostanza che – al momento della disdetta o successivamente – la mora più non sussista (Lachat, op. cit., pag. 212; Higi, op. cit., n. 44 ad art. 257d). Nella fattispecie non è contestato che nei trenta giorni successivi alla diffida 6 luglio 2006 la conduttrice non ha corrisposto il canone per il mese di luglio 2006. Il pagamento è stato effettuato solo il

27 novembre 2006. A ragione l'appellante sostiene quindi l'ininfluenza del versamento della conduttrice ai fini della validità della disdetta. Simile censura non sussidia tuttavia, a sé stante, ai fini del giudizio, poiché

occorre ancora esaminare se la motivazione del primo giudice, contestata dall'appellante, sia da condividere o meno.

8. L'istante soggiunge che al contrario di quanto ritenuto dal Segretario assessore la diffida 6 luglio 2006 non può

essere stata sostituita da quella 19 settembre 2006. Secondo l'appellante, in quel momento l'inquilina non aveva ancora pagato il canone

di locazione relativo al mese di luglio 2006, di modo che la seconda diffida deve, al riguardo, essere considerata come un semplice ulteriore sollecito (appello, pag. 6 seg.). A ragione. Invero, lo scopo del termine di almeno 30 giorni previsto dall'art. 257*d* cpv. 1 CO è quello di permettere al conduttore di raccogliere i mezzi finanziari necessari per far fronte al pagamento degli arretrati ed evitare quindi la disdetta (Higi, op. cit., n. 31 ad art. 257d). Nella fattispecie il fatto di aver concesso, una volta scaduto infruttuoso il termine di 30 giorni, un ulteriore termine di 10 giorni per provvedere al pagamento, non pregiudica la conduttrice. Mal si intravede pertanto il motivo per cui ciò debba nuocere al locatore. Tanto più che il termine di 30 giorni previsto dall'art. 257*d* cpv. 1 CO è una garanzia minima ("almeno"). Il nesso tra la diffida 6 luglio 2006 e la missiva 19 settembre 2006 era inoltre chiaro: essa è avvenuta dopo solo circa un mese e mezzo dalla scadenza del termine di 30 giorni e con esplicito riferimento alla diffida 6 luglio 2006. A torto, quindi, il Segretario assessore ha reputato che la diffida 6 luglio 2006 era stata sostituita dallo scritto 19 settembre 2006.

Ne consegue che in questa sede può rimanere irrisolta la questione – sollevata dall'appellante (appello, pag.

7 seg.) – controversa in dottrina e sulla quale il Tribunale federale non si è ancora pronunciato, di sapere se una diffida che pone un termine inferiore a 30 giorni sia da reputarsi inefficace oppure se detto termine debba essere "convertito" in 30 giorni per analogia con quanto previsto all'art. 266*a* cpv. 2 CO (sentenza del Tribunale federale 4C.88/2003; vedi anche Bohnet,

Les termes et délais en droit du bail à loyer, 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, pag. 24, con numerosi

rinvii).

9. Posto che la motivazione addotta dal primo giudice non può essere condivisa, occorre nondimeno verificare se la disdetta non sia inefficace per altri motivi. Ci si deve invero chiedere, come osservato dalla conduttrice (memoriale, pag. 6 nel mezzo), se il tempo trascorso tra la diffida (6 luglio 2006) e la disdetta (notificata il 25 ottobre 2006) sia tale da lasciar ritenere che il locatore avesse rinunciato agli effetti della citata diffida. Tale circostanza è contestata dall'appellante (memoriale, pag. 9 in alto). Il locatore non ha l'obbligo di procedere immediatamente dopo lo spirare del termine di diffida al pagamento alla notifica della disdetta. Una ragionevole attesa è quindi ammissibile. Essa non

deve tuttavia protrarsi oltre il lecito, vale a dire oltre diversi mesi (Bohnet, op. cit., pag. 25 nel mezzo; Weber, op.

cit., n. 7 ad art. 257d; Lachat, op. cit., pag. 212). Un'attesa inammissibile è data qualora, ad esempio, il locatore attende un anno prima di provvedere alla disdetta e nel frattempo il conduttore paga le pigioni arretrate (Weber, op. cit., n. 7 ad art. 257d; Mietrechtspraxis 1994 pag. 33). Nella fattispecie ciò non è tuttavia il caso. La disdetta notificata il 25 ottobre 2006 è stata data circa due mesi e mezzo dopo lo spirare del termine di diffida e, in tale lasso di tempo, la conduttrice nemmeno ha provveduto al pagamento della pigione relativa al mese di luglio 2006 e al conguaglio delle spese accessorie. Nulla lascia inoltre intendere che la stessa potesse ragionevolmente concludere che la diffida avesse perso i suoi effetti e non giustificasse la notifica della disdetta. Come detto (sopra, consid. 6*a*), invero, le affermazioni dell'inquilina circa accordi con __________, oltre a riferirsi a un periodo successivo alla notifica della disdetta (cfr. osservazioni, pag. 4 nel mezzo), si esauriscono in mere illazioni.

10. La conduttrice sostiene inoltre che l'accettazione, da parte della locatrice, dei pagamenti relativi alle pigioni scadute il 27 novembre 2006 vale come rinuncia agli effetti della disdetta (cfr. osservazioni, pag. 7 in fondo). Se non che, come già spiegato dal Tribunale federale, va da sé che il locatore può accettare simili versamenti, poiché egli, sebbene abbia disdetto il rapporto di locazione per mora del conduttore, ha comunque il diritto a ricevere tali pigioni (DTF 119 II

235 consid. 3). Certo, lo stesso giorno la conduttrice ha pagato anche il canone, non ancora scaduto, per il mese di dicembre 2006. L'accettazione di canoni futuri senza riserve può sì far pensare che il locatore abbia rinunciato a porre termine alla locazione (cfr. Lachat, op. cit. pag. 212 on rinvii). Se non che, nella fattispecie la locatrice ha immediatamente precisato alla conduttrice, il 28 novembre 2006, ovvero il giorno successivo ai pagamenti, che l'accettazione dei versamenti per le pigioni arretrate e di quella per il mese di dicembre 2006 non significava rinuncia agli effetti della disdetta. L'importo relativo alla mensilità di dicembre era "trattenuto cautelativamente (…) a titolo di indennità per occupazione illecita dei locali, qualora l'appartamento non dovesse essere liberato entro la scadenza indicata" (doc. G). Ne consegue che, in ragione di quanto precede, l'appello è accolto.

11. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono di conseguenza a carico della parte appellata. Esse sono calcolate sul valore di causa di fr. 25'200.- (pari a dodici mesi di locazione: art. 414 cpv. 3 CPC). La tassa di giustizia

di prima sede non può essere superiore a fr. 200.- in virtù dell'art. *19bis* cpv. 2 LTG. L'esito dell'appello impone una modifica della decisione in merito agli oneri

processuali e alle ripetibili di prima sede, che vanno caricati integralmente

alla convenuta, qui appellata. Al riguardo, l'appellante chiede che le siano rifuse fr. 1'000.- a titolo di ripetibili (appello, pag. 10 seg.). Tale richiesta

si rivela adeguata alla luce del lavoro svolto dalla legale dell’appellante nella procedura in prima istanza.

12. Nella fattispecie il valore di causa decisivo per l’eventuale ricorso al Tribunale federale ammonta a fr. 27'300.- (fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

pronuncia:

I. L'appello 14 febbraio 2007 di AP 1 è accolto. Di conseguenza il decreto 1° febbraio 2007 è riformato come segue:

1.

L'istanza di sfratto 29 dicembre 2006 è accolta.

1.1 Di

conseguenza è ordinato lo sfratto immediato di AO 1 dall'appartamento di quattro locali e mezzo di proprietà AP 1 e sito nello

stabile denominato __________ in via __________ a __________.

1.2 Il

presente ordine è conferito con la comminatoria di cui all'art. 292 Codice penale svizzero che recita "chiunque non ottempera

ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa".

1.3 È fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestare man forte per l'esecuzione del presente decreto a semplice richiesta dell'istante.

1.4 Qualora la convenuta non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non disponesse altrimenti, l'usciere o l'agente

della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato dall'istante. Le relative spese, da anticipare dall'istante,

sono poste a carico della convenuta.

1.5 La parte convenuta è ammonita che la mancata esecuzione del presente ordine darà titolo all'istante per reclamare il risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.

2. La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 100.- sono poste a carico della convenuta. Essa rifonderà inoltre all'istante fr. 1'000.- per ripetibili.

II. Gli oneri processuali d'appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 100.-

b) spese fr. 50.-

fr. 150.-

anticipati dall'appellante, sono a carico dell'appellata, con l'obbligo per quest’ultima di versare all'appellante fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.

III. Intimazione:

-, -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Premesso che il valore di causa è di fr. 27'300.-, contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).