Landlord Eviction Upheld Despite Late Appeal Raising Standing and Rent Reduction Claims

Incarto n. 12.2005.166 · Lugano 30 settembre 2005/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser

segretario: · Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. n. DI.2004.340 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- e più precisamente sull’istanza di sfratto 6 aprile 2004 promossa da

AO 1 rappr. da RA 1 contro

AP 1

nonché sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 10 marzo 2004 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Lugano da

AP 1 contro

AO 1 rappr. da RA 1

sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con decisione 30 agosto 2005, con cui ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta ed accolto l’istanza di sfratto;

ed ora sulla “Beschwerde” (recte: appello) 14 settembre 2005 con cui la parte soccombente in prima sede chiede di respingere la sentenza (recte: l’istanza di sfratto) con protesta di spese e ripetibili;

mentre la controparte non è stata invitata a presentare le sue osservazioni;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che con la decisione 30 agosto 2005 qui impugnata il Segretario assessore, preso atto che il locatore aveva posto termine al contratto di locazione per il 31 marzo 2004 in forza della disdetta per mora 2 febbraio 2004, ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta ed accolto l'istanza di sfratto;

che con l’appello 14 settembre 2005 che qui ci occupa, redatto in tedesco, la conduttrice chiede di respingere l’istanza di sfratto, contestando che la controparte fosse legittimata a disdire il contratto, rilevando che convenuta nella causa inoltrata all’Ufficio di conciliazione era l’amministratrice dello stabile della controparte e non invece quest’ultima ed osservando infine che la pigione doveva essere ridotta di fr. 25'000.-, pari al valore della merce di sua proprietà sottratta dall’ente locato, fattispecie per la quale essa aveva inoltrato una denuncia penale contro ignoti, tuttora pendente, che a suo dire impediva lo scioglimento anticipato del contratto di locazione;

che il gravame, del tutto infondato, può senz'altro essere evaso già nell'ambito dell'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza necessità di rinviarlo alla conduttrice per la traduzione in italiano (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 5 ad art. 117) o di intimarlo alla controparte per eventuali osservazioni;

che l’appello è innanzitutto irricevibile siccome tardivo, visto che dalle ricerche postali effettuate d’ufficio dalla scrivente Camera è risultato che il termine di impugnazione, di 10 giorni, non sospeso dalle ferie (art. 411 cpv. 2 e 412 cpv. 1 CPC, applicabili in virtù del rimando di cui all’art. 507 cpv. 4 CPC, termini del resto analoghi a quelli per impugnare il decreto di sfratto, cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 7 ad art. 508), ha iniziato a decorrere il 1° settembre 2005, giorno successivo da che il suo patrocinatore aveva ricevuto la sentenza, ed è scaduto sabato 10 settembre, data poi riportata a lunedì 12 settembre, primo giorno feriale successivo (art. 131 cpv. 3 CPC);

che in ogni caso esso sarebbe stato infondato anche nel merito;

che la conduttrice censura innanzitutto la legittimazione della controparte a disdire il contratto per il solo fatto che quest’ultima non sarebbe il suo partner contrattuale, senza invero confrontarsi in alcun modo con l’argomentazione del giudice di prime, che non può così essere rimessa in discussione già per assenza di sufficiente motivazione (art. 309 cpv. 1 lett. f CPC), secondo cui dall’istruttoria era risultato che la sua controparte aveva nel frattempo acquistato l’ente locato dalla __________, precedente locatrice, subentrando con ciò nel contratto di locazione ex art. 261 CO;

che essa adduce poi che la causa inoltrata all’Ufficio di conciliazione, avente per altro per oggetto pretese diverse, sarebbe stata in realtà promossa nei confronti dell’amministratrice dello stabile della controparte e non invece contro quest’ultima, senza avvedersi però che tale eccezione, oltretutto mai allegata in precedenza e dunque irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), mal si concilia con la richiesta con cui essa stessa, con scritto 27 maggio 2004, aveva invitato il giudice dello sfratto ad occuparsi anche di quella lite in applicazione dell’art. 274g CO, lasciando con ciò intendere in buona fede che la stessa, nonostante la sua formulazione ed il suo contenuto, andava per l’appunto considerata un’istanza di contestazione della disdetta promossa contro l’attuale locatore, contestazione che essa ha del resto confermato ed ulteriormente sostanziato in occasione della successiva udienza di discussione; nella misura in cui la conduttrice sembrerebbe invece voler censurare -ma il tenore del gravame e in special modo le richieste di giudizio parrebbero invero escluderloil fatto che il primo giudice possa aver statuito su domande non formulate rispettivamente non si sia pronunciato su domande formulate, la doglianza, costitutiva di un motivo di revisione, sarebbe a sua volta irricevibile, siccome non addotta nel termine per la presentazione dell’appello (art. 341 CPC; Cocchi/Trezzini, op. cit, m. 1 ad art. 342), tanto più che in ogni caso la parte stessa non ha provato di aver subito un pregiudizio da quella situazione;

che il fatto che alla conduttrice sia stata a suo tempo sottratta della merce per un valore di fr. 25'000.- è infine irrilevante per l’esito dell’istanza di contestazione della disdetta e per quella di sfratto decise dal primo giudice, essa non avendo dimostrato che responsabile di tale circostanza, sempre che si fosse effettivamente verificata, fosse la controparte o persone per cui quest’ultima doveva rispondere, tanto più che in questa sede neppure è stato contestato l’assunto del primo giudice, secondo cui la dichiarazione con cui essa, per questa ragione, aveva preteso di compensare le pigioni arretrate, era stata formulata tardivamente;

che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello 14 settembre 2005 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia di fr. 100.- e spese di fr. 50.-) sono a carico dell’appellante.

3. Intimazione:

- -

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario