Landlord Eviction Claim Premature Due to Uncollected Registered Mail Termination Notice

Incarto n. 12.2005.123 · Lugano 7 ottobre 2005/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser

segretario: · Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.42 (sfratto) della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 1° giugno 2005 da

AP 1 AP 2 AP 3 tutti rappr. da RA 1 contro

AO 1

che il Segretario assessore, con decreto 22 giugno 2005, ha dichiarato irricevibile;

ed ora sull’appello 27 giugno 2005, con cui gli istanti la convenuta chiedono di riformare il decreto e di accogliere l’istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili;

mentre la convenuta non ha presentato osservazioni all’appello;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto

A. AP 3, AP 2 e AP 1 hanno concesso in locazione a AO 1, con contratto del 1° ottobre 2003, un appartamento di 3 ½ locali per una pigione annua di fr. 8'640.-, pagabili in rate mensili di fr. 720.- (doc. A). Il 16 marzo 2005 __________, amministratrice dell’immobile, ha diffidato la conduttrice a versare la pigione scaduta di fr. 1'840.- più spese di fr. 20.- entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto (doc. B, C). Scaduto infruttuoso il termine di pagamento, l’amministrazione immobiliare ha inviato il 26 aprile 2005 la disdetta del contratto mediante modulo ufficiale, con effetto dal 31 maggio 2005 (doc. D).

B. I locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera lo sfratto di AO 1 con istanza del 1° giugno 2005. All’udienza del 17 giugno 2005 nessuna delle parti è comparsa. Statuendo il 22 giugno 2005, il Segretario assessore ha dichiarato irricevibile l’istanza di sfratto, ritenendo che la disdetta esplicava i suoi effetti per la scadenza del 30 giugno 2005.

C. AP 3, AP 2 e AP 1 sono insorti il 27 giugno 2005 con un atto d’appello nel quale chiedono l’accoglimento dell’istanza di sfratto. La conduttrice non ha presentato osservazioni all’appello.

e

considerato

in diritto: 1. Nella fattispecie il primo giudice ha dichiarato irricevibile l’istanza di sfratto, poiché a suo avviso essa era prematura. Egli ha in effetti constatato che la disdetta inviata il 26 aprile 2005 era stata validamente notificata l’ultimo giorno di giacenza della raccomandata, ritornata al mittente il 4 maggio 2005 per mancato ritiro da parte della destinataria (doc. D), con la conseguenza che la disdetta poteva esplicare i suoi effetti solo per il 30 giugno 2005. Gli appellanti affermano in questa sede che la disdetta del 26 aprile 2005 è stata validamente notificata il giorno successivo, quando l’avviso di ritiro della raccomandata è stato posto nella cassetta delle lettere della conduttrice.

2. Gli istanti hanno prodotto agli atti la disdetta 26 aprile 2005, notificata su modulo ufficiale per lettera raccomandata (doc. D), e la busta che la posta ha ritornato loro il 4 maggio 2005 alla scadenza del termine di giacenza per mancato ritiro da parte della destinataria (doc. E).

3. La disdetta è un'espressione unilaterale di volontà che necessita di essere ricevuta dal destinatario ed esplica pertanto i suoi effetti quando entra nella sfera d'influsso di questi, non essendo escluso che la notifica della disdetta avvenga addirittura prima che il destinatario ne prenda personalmente conoscenza (Zihlmann, Das Mietrecht, ed. 2, p. 105; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 413 e 414). La notifica di un atto è perfetta senza che, oltre alla sua rimessa nella sfera d'influsso del destinatario, questi ne prenda effettivamente conoscenza, ossia ne legga il contenuto (Thilo, A quel moment la résiliation du bail est-elle effective ?, in JT 1954, p. 546 e 547; Engel, Traité des obligations en droit suisse, ed. 2, p. 133; Higi, in Comm. di Zurigo, 1995, art. 266 - 266o CO, N. 38). La disdetta inviata per posta raccomandata si reputa giunta al suo destinatario quando quest’ultimo la ritira o la rifiuta oppure, in caso di mancato ritiro, alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (Bohnet, Les termes et délais en droit du bail à loyer, 13ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2004; Lachat, in: Commentaire romand CO, n. 5 ad art. 266a).

4. Nella fattispecie nessuno è comparso all’udienza e gli istanti si sono limitati a confermare la domanda di sfratto sulla base della documentazione prodotta, ossia la busta non ritirata. Si tratta quindi di stabilire se la disdetta è da considerare validamente consegnata alla destinataria il 4 maggio 2005, alla scadenza del termine di giacenza, come ammesso dal primo giudice, o il 27 aprile 2005, come sostengono gli istanti. La tesi di questi ultimi è invero fondata su autorevole dottrina (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p.

413 e 414), ma il medesimo autore ha modificato la sua posizione e propende ora per la notifica alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (Lachat, Commentaire romand, n. 5 ad art. 266a), come avviene per il calcolo del termine di comminatoria di disdetta in caso di mora (Lachat, op. cit., n. 6 ad art. 257d). Il giudizio del primo giudice resiste dunque alla critica e può essere condiviso. Ne deriva che la disdetta è stata notificata nella fattispecie il 4 maggio 2005 e poteva esplicare effetti solo per il 30 giugno 2005, così come deciso dal primo giudice. L’istanza di sfratto del 1° giugno 2005 era pertanto prematura e a ragione il Segretario assessore l’ha dichiarata irricevibile (Rep. 1996, 248). L’appello deve di conseguenza essere respinto.

5. Gli oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti, mentre non si attribuiscono ripetibili alla convenuta, che non ha presentato osservazioni all’appello.

Per i quali motivi

Visti gli art. 506 segg. CPC

pronuncia

1. L’appello 27 giugno 2005 di AP 3, AP 2 e AP 1 è respinto.

2. Le spese della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa di giudizio fr. 100.-

b) spese fr. 50.-

fr. 150.-

già anticipati dagli appellanti rimangono a loro carico in solido. Non si attribuiscono ripetibili.

3. Intimazione:

- -

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Riviera

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario