Landlord v. Tenant: Eviction for Non-Payment of Rent Upheld on Appeal
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA landlord initiated eviction proceedings after terminating a lease due to the tenant's failure to fully pay the May rent, which the lower court upheld by rejecting the tenant's challenge to the termination and granting the eviction order. The appellate court dismissed the tenant's appeal, noting the appeal was in the wrong language and that the tenant, bearing the burden of proof, failed to demonstrate payment of the rent or an agreed-upon deferral in the initial proceedings, precluding the introduction of new evidence or claims on appeal and thus validating the termination for default and denying any request for extension.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 313bis CPC, Art. 8 CC, Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, Art. 257d CO, Art. 272a cpv. 1 lett. a CO, Art. 148 CPC; Landlord v. Tenant: Eviction for Non-Payment of Rent Upheld on Appeal: The appellate court dismissed the tenant's appeal, noting the appeal was in the wrong language and that the tenant, bearing the burden of proof, failed to demonstrate payment of the rent or an agreed-upon deferral in the initial proceedings, precluding the introduction of new evidence or claims on appeal and thus validating the termination for default and denying any request for extension.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the final orders as one of the provisions considered for the decision to reject the appeal.
Cited in the final orders as one of the provisions considered for the decision to reject the appeal.
Applied to impose court costs on the appellant for being entirely unsuccessful in the appeal proceedings.
Testo completo
Incarto n. 12.2004.194 · Lugano 11 novembre 2004/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario: · Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. n. DI.2004.1038 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- e più precisamente sull'istanza di sfratto 1° settembre 2004 promossa da
AO 1 rappr. da RA 1 contro
AP 1
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 17 agosto 2004 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona da
AP 1, contro
AO 1 rappr. da RA 1
sulle quali il Segretario Assessore si è pronunciato, con decreto 25 ottobre 2004, con cui ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta ed accolto l'istanza di sfratto;
ed ora sul "Rekurs" 7 novembre 2004 della parte soccombente in prima sede;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con il giudizio qui impugnato il Segretario Assessore, preso atto che la locatrice (la cui denominazione "AO 1 " dev'essere modificata d'ufficio in "AO 1 ", cfr. il principio giurisprudenziale in Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 4 ad art. 165) aveva posto termine al contratto di locazione per il 31 agosto 2004 in forza della disdetta per mora 22 luglio 2004 (doc. E), significata in quanto la conduttrice non aveva provveduto all'integrale pagamento della pigione per il mese di maggio 2004, ha accolto l'istanza di sfratto e respinto l'istanza di contestazione della disdetta;
che con il ricorso (recte: appello) che qui ci occupa, redatto in lingua tedesca, la conduttrice contesta di essere stata a suo tempo in mora e chiede la concessione di una protrazione di almeno 3 mesi;
che il gravame può senz'altro essere respinto già nell'ambito dell'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza che sia necessario rinviarlo alla parte per la sua traduzione in italiano (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 5 ad art. 117) o intimarlo alla controparte per eventuali osservazioni;
che in effetti è indiscutibile che nel caso di specie, sulla base delle prove esperite in prima sede, non si poteva assolutamente ritenere che la conduttrice, gravata dell'onere della prova (art. 8 CC), avesse dimostrato di aver provveduto all'intero pagamento della pigione del mese di maggio 2004 o comunque di aver ottenuto una dilazione di pagamento, dal che la correttezza della decisione di prime cure;
che la conduttrice è assai malvenuta a contestare in questa sede, per la prima volta, che gli estratti conto allestiti dalla controparte attestanti il mancato pagamento della pigione arretrata sarebbero errati, rispettivamente a produrre in questa sede tutta una serie di documenti che attesterebbero il suo integrale pagamento, ritenuto che in appello è chiaramente esclusa la facoltà di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, principio applicabile anche in materia di locazione, cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 5 ad art. 321);
che dovendosi così confermare la validità della disdetta per mora (ex art. 257d CO) significata alla conduttrice, è parimenti escluso che essa possa beneficiare di un'eventuale protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO);
che la tassa di giustizia e le spese del presente giudizio vanno poste a carico della conduttrice, integralmente soccombente nella procedura d'appello (art.
148 CPC);
Per i quali motivi
Visti gli art. 506 e segg. e 313bis CPC
pronuncia:
1. L'appello
7 novembre 2004 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di fr. 100.– (tassa di giustizia fr. 80.– e spese fr. 20.–) sono a carico dell'appellante.
3. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario