Landlord Eviction Appeal Regarding Insufficient Service of Default Notice and Invalid Termination

Incarto n. 12.2004.121 · Lugano 8 luglio 2004/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario: · Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nelle cause a procedura sommaria

- inc. n. DI.2004.459 e 460 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promosse con istanze 3 maggio 2004 da

APPE1 rappr. da RAPP1 contro

APPO1 APPO1, o

volte ad ottenere lo sfratto dei convenuti dall'appartamento di 3 locali al III piano dello stabile denominato "__________ sito in __________ a __________, che il Segretario assessore, con due separati decreti datati 25 giugno 2004, ha respinto;

appellante l'istante con ricorso (recte: appello) 28 giugno 2004, con cui chiede la riforma di entrambi i giudizi nel senso di accogliere le istanze;

mentre i convenuti non sono stati invitati a presentare le loro osservazioni;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che con i decreti qui impugnati il Segretario assessore, richiamati gli art. 257d CO -secondo cui, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione, può fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mesee 266n CO -in forza del quale l'imposizione del termine di pagamento con comminatoria di disdetta di cui all'art. 257d CO deve essere notificata separatamente al conduttore ed al suo coniugee preso atto che l'istante, benché richiesto in tal senso, non aveva comprovato l'avvenuta spedizione della diffida di pagamento 1° dicembre 2003 (doc. C), né aveva dimostrato di aver inviato quella diffida separatamente ai convenuti, marito e moglie, ha concluso per l'inefficacia della disdetta per mora 10 marzo 2004 (doc. A) ed ha di conseguenza respinto le due istanze di sfratto promosse nei loro confronti;

che con l'appello che qui ci occupa, l'istante chiede di riformare entrambi i giudizi nel senso di accogliere le istanze di sfratto, osservando che lo scritto inviato il 1° dicembre 2003 (doc. C) costituiva unicamente un richiamo di pagamento e non invece la diffida prevista dall'art. 257d CO, a suo dire regolarmente inviata, con invio separato ai due coniugi convenuti, il successivo 8 gennaio 2004 (cfr. doc. B e D);

che il gravame può senz'altro essere evaso già nell'ambito dell'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla controparte per eventuali osservazioni;

che in effetti l'unico scritto che può essere considerato una diffida di pagamento ai sensi dell'art. 257d CO è quello versato agli atti sub doc. C; lo scritto di cui al doc. B, con cui l'istante aveva comunicato alla controparte di dover procedere alla disdetta del contratto per il successivo 29 febbraio, invitandola nel contempo a riconsegnare l'appartamento entro quella data, costituiva invece una vera e propria disdetta, per altro nulla, siccome non formulata su formulario ufficiale (art. 266n e 266o CO);

che per il resto l'istante non ha assolutamente contestato il giudizio con cui il Segretario assessore gli aveva rimproverato di non aver provato l'avvenuta spedizione della diffida di pagamento e soprattutto il fatto che la diffida stessa non fosse stata inviata ai due convenuti separatamente, assunto che dunque non può più essere rimesso in discussione in questa sede;

che l'appello, del tutto infondato, deve pertanto essere respinto, con accollo all'istante della tassa di giustizia e delle spese di secondo grado (art. 148 CPC);

Per i quali motivi

Visti gli art. 506 e segg. e 313bis CPC

pronuncia:

1. L'appello

28 giugno 2004 di APPE1 è respinto.

2. Gli oneri processuali di fr. 100.– (tassa di giustizia fr. 80.– e spese fr. 20.–) sono a carico dell'appellante.

3. Intimazione:

–o;

– ;

–.

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4.

Terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario