Landlord v. Tenant: Eviction for Default on Settlement Agreement

Incarto n. 12.2003.205 · Lugano 20 febbraio 2004/dp · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario: · Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa -inc. n. SF.2003.00128 della Pretura del distretto di __________ - promossa con istanza 10 giugno 2003 da

avv. __________ contro

__________

volta ad ottenere lo sfratto immediato del convenuto dall'appartamento di 2 locali al

4. piano, interno 24, dello stabile denominato __________, in Via __________ a __________, domanda avversata dal convenuto, e che il Pretore, con decisione 17 novembre 2003, ha respinto siccome prematura;

appellante l'istante con atto di appello 27/28 novembre 2003, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di decretare lo sfratto della controparte, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre il convenuto con osservazioni 19 dicembre 2003 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che tra le parti, l'avv. __________ in qualità di locatore, e __________, in qualità di conduttore, è venuto in essere un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 2 locali al 4. piano, interno 24, dello stabile denominato __________, in Via __________ a __________ (cfr. doc. _);

che il contratto è stato disdetto ex art. 257d CO (mora del conduttore) con effetto al 31 dicembre 2002 (doc. _);

che le parti, in data 12/13 dicembre 2002 (doc. _), si sono accordate per l'annullamento della disdetta in parola, precisando che il conduttore avrebbe dovuto provvedere al tempestivo pagamento degli arretrati, in 4 rate mensili, fermo restando che in caso di mancato ossequio l'inquilino dichiarava già sin d'ora di sciogliere il contratto di locazione per la fine del rispettivo mese, data entro cui avrebbe pure riconsegnato l'appartamento;

che con l'istanza in rassegna il locatore ha chiesto lo sfratto del conduttore, rilevando che quest'ultimo non aveva rispettato l'accordo e in particolare, entro il 15 marzo 2003, non aveva pagato l'intero importo concordato quale quarta rata, per cui in base agli accordi (doc. _) avrebbe dovuto riconsegnare l'ente locato entro il 31 marzo 2003, ciò che egli, seppur sollecitato in tal senso (doc. _), non aveva provveduto a fare;

che il Pretore, con la decisione qui impugnata, ha respinto l'istanza siccome prematura, evidenziando che l'istante, il 14 aprile 2003 (doc. _), pur ritenendo sciolto il contratto, aveva cautelativamente assegnato al convenuto un nuovo termine per provvedere al pagamento degli arretrati, di modo che si poteva senz'altro concludere che quest'ultimo termine, più favorevole all'inquilino, doveva a sua volta essere rispettato;

che con l'appello che qui ci occupa, avversato dal convenuto, l'istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di ammettere l'istanza, ribadendo che il contratto era venuto a scadenza il 31 marzo 2003 e contestando che mediante la diffida 14 aprile 2003, di carattere cautelativo, egli avesse rinunciato a prevalersi di quella circostanza;

che l'istruttoria ha innanzitutto permesso di confermare il mancato adempimento da parte del convenuto dell'accordo di cui al doc. _, ciò che implica lo scioglimento del contratto per il 31 marzo 2003: egli non ha in effetti provveduto a pagare la quarta rata di fr. 2'227.20 entro il 15 marzo 2003 (cfr. doc. _), ritenuto che da parte sua è stata versata nel termine solo una somma di fr. 1'040.– (doc. _, circostanza del resto ammessa dal convenuto stesso a p.

2 del memoriale "documenti allegati");

che è inoltre a torto che il giudice di prime cure ha ritenuto che l'istante, significando alla controparte la diffida 14 aprile 2003 (doc. _), abbia di fatto "perdonato" al convenuto la violazione dell'accordo 12/13 dicembre 2002: in quello scritto l'istante ha in effetti ribadito a chiare lettere di ritenere ormai sciolto il contratto a far tempo dal 31 marzo 2003; l'assegnazione di un nuovo termine per il pagamento degli arretrati, in ogni caso dovuti, era in realtà avvenuta solo "*a titolo cautelativo*", e meglio "*se* [il contratto] *già non* … *fosse stato* [sciolto] *per il 31 marzo 2003*", per cui, essendo appurato che il contratto era già stato risolto per quella data, la stessa era di fatto priva di effetti giuridici;

che il convenuto, da parte sua, non è stato in grado di provare quanto addotto nell'allegato denominato "documenti allegati" (p. 2), ovvero che la controparte gli avrebbe telefonicamente detto di considerare nulla la lettera

25 marzo 2003 con cui gli veniva imposto di riconsegnare l'ente locato entro la fine di quel mese (doc. _); il fatto che egli, oltretutto ancora in marzo (cfr. memoriale "documenti allegati", p. 3), abbia avuto un colloquio con l'istante in merito agli arretrati (doc. _) e che quest'ultimo in seguito, tramite l'amministrazione dello stabile, si sia detto disposto a risolvere alcuni problemi relativi alla tenda parasole e alla cucina (doc. _), ai quali è poi stato concretamente ovviato (cfr. doc. _), non basta a sua volta per ammettere una rinuncia allo scioglimento del contratto, eventualmente anche solo per atti concludenti, tanto più che, come detto, il 14 aprile 2003 l'istante aveva chiaramente confermato che il contratto era ormai venuto a scadenza (doc. _) e che a quell'epoca, a scanso di equivoci, era pur sempre pendente tra le parti, dal 14 aprile 2003 (doc. _), un'istanza di sfratto, reiterata in seguito con la procedura qui in esame;

che infine l'argomentazione con cui il convenuto ritiene che l'accordo di cui al doc. _ sarebbe stato annullato per atti concludenti già nel mese di gennaio 2003 e in particolare allorché l'istante aveva accettato il pagamento tardivo della seconda rata, è irricevibile siccome formulata per la prima volta solo con le osservazioni all'appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), ed è in ogni caso rimasta allo stadio di puro parlato;

che il gravame deve pertanto essere accolto, con accollo alla parte soccombente degli oneri processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 e 506 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 27 novembre 2003 dell'avv. __________ è accolto.

Di conseguenza la decisione 17 novembre 2003 della Pretura del distretto di __________, è così riformata:

1. L’istanza di sfratto 10 giugno 2003 è accolta.*

1.1*È fatto ordine a __________ di mettere immediatamente a libera disposizione dell'istante l'appartamento di 2 locali al

4. piano, interno 24, dello stabile denominato __________, sito in Via __________ a __________.*

1.2 L'ordine di cui sopra è impartito sotto la comminatoria dell’azione penale per disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che recita:*

*"Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da un'autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con l'arresto o con la multa".*

1.3 È fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestar man forte per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta dell'istante.*

1.4 Qualora il convenuto non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato dall'istante. Le relative spese, da anticipare dall'istante, sono a carico del convenuto.*

1.5*Il convenuto è ammonito che l'inesecuzione del presente ordine darà titolo all'istante per reclamare il risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.*

2. La tassa di giustizia di fr. 250.– e le spese di fr. 100.–, da anticipare dall'istante, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà inoltre alla controparte fr. 150.– a titolo di ripetibili.*

II. Le spese della procedura d’appello di complessivi fr. 100.– (tassa di giustizia di fr. 80.– e spese di fr. 20.–), da anticiparsi dall'appellante, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 150.– per ripetibili di appello.

III. Intimazione a: - avv. __________ - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di __________

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario