Landlord v. Tenant: Eviction Based on Unaddressed Bad Faith Claim

Incarto n. 12.2003.159 · Lugano 7 ottobre 2003/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario: · Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. n. LA.2003.00101 della Pretura del distretto di __________ - e più precisamente sull'istanza di sfratto 19 agosto 2003 promossa da

__________ rappr. da __________ contro

__________ rappr. da __________

nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta l'11 luglio 2003 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ da

__________ rappr. dall'avv. __________ contro

__________ rappr. dall'avv. __________

sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 18 settembre 2003, con cui ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta e, in accoglimento dell'istanza di sfratto, ha fatto ordine a __________ di mettere a libera disposizione di __________ SA la PPP __________f.b. __________RFD di __________, i posteggi contrassegnati con le lettere A,B,C,D e E, il ripostiglio contrassegnato con la lettera "af", la terrazza contrassegnata con la lettera "BC" assegnati alla suddetta PPP, nonché il posto auto contrassegnato con la lettera I e il posto auto contrassegnato con la lettera H, nello stabile denominato __________;

appellante __________ con atto di appello 1° ottobre 2003, con cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere l'istanza di contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che __________ SA ha concesso in locazione a __________ tutta una serie di superfici nello stabile denominato __________;

che in data 11 giugno 2003 il rapporto di locazione è stato da lei disdetto con effetto al 31 luglio 2003;

che il 19 agosto 2003 la locatrice, preso atto che l'ente locato non era stato riconsegnato alla scadenza del termine di disdetta, ha inoltrato al Pretore un'istanza di sfratto, mentre in precedenza, con istanza 11 luglio 2003, il conduttore aveva contestato la disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ adducendo che la stessa era stata data in palese contrasto con la buona fede, era abusiva ai sensi degli art. 271 e 271a cpv. 1 lett. a e b CO rispettivamente era stata significata senza un interesse degno di protezione;

che il Pretore, nel giudizio qui impugnato, dopo aver appurato che il conduttore era in arretrato con il pagamento del canone di locazione per il mese di maggio 2003, che questi era stato regolarmente diffidato a pagare quanto dovuto entro

30 giorni con la comminatoria della disdetta di cui all'art. 257d CO, che nel termine assegnato non era avvenuto nessun versamento, che il contratto era stato disdetto su modulo ufficiale per il 31 luglio 2003, ha concluso per il benfondato dell'istanza di sfratto, ritenuto che la domanda tendente ad accertare la nullità della disdetta doveva essere respinta, al pari della richiesta di protrazione, quest'ultima esclusa ex art. 272a lett. a CO;

che con l'appello che qui ci occupa il conduttore ha postulato, previa concessione dell'effetto sospensivo, la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere l'istanza di contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto;

che, come correttamente rilevato dall'appellante, il Pretore non si è assolutamente pronunciato sulla questione, oggetto dell'istanza di contestazione della disdetta, a sapere se quest'ultima fosse o meno abusiva siccome contraria alla buona fede (art. 271 e 271a CO), ed invano si cercherebbero nella sentenza impugnata elementi che permettano di far ritenere che il giudice abbia valutato questa situazione giuridica;

che ne discende che la sentenza è priva di motivazione e dev’essere, d'ufficio (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 1 ad art. 285), dichiarata nulla ai sensi dell’art. 285 cpv. 2 lett. e CPC già nell'ambito dell'esame preliminare di cui all'art. 313bis CPC (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 1 ad art. 313bis), poiché l’esposizione dei motivi sui quali il giudice fonda la propria decisione è un elemento essenziale della sentenza e deve consentire all’autorità di appello di verificare, discutere e giudicare la motivazione stessa (Rep. 1973, 89 e 1981, 85; cfr. pure Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 2 e 7 ad art. 285; DTF

121 III 331);

che data la particolarità della fattispecie, non si prelevano né tasse né spese per il presente giudizio, mentre le ripetibili sono a carico dello Stato, in quanto il gravame è accolto a dipendenza di un'iniziativa processualmente scorretta del giudice di prime cure (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 18 ad art. 148);

Per i quali motivi

visti gli art. 285 e 313bis CPC

dichiara e pronuncia

1. La sentenza 18 settembre 2003 del Pretore di __________, nella causa inc. n. LA.2003.00101 __________ SA / __________ é dichiarata nulla.

§ L’incarto è rinviato al Pretore per nuovo giudizio.

2. Non si prelevano tasse o spese. Lo Stato del Cantone Ticino rifonderà all'appellante fr. 150.- per ripetibili.

3. Intimazione a: - avv. __________

- avv. __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di __________

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario