Landlord v. Tenant: Validity of Rent Termination Notice Without Spouse Notification for Family Dwelling
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe case involved a dispute over the validity of a notice of termination (disdetta) for non-payment of rent, where the landlord sought eviction after issuing a warning (messa in mora) and subsequent notice only to the tenant, contrary to the requirement under Article 266n of the Code of Obligations (CO) for separate notification to the spouse when the premises serve as the family dwelling. The court dismissed the landlord's appeal, reasoning that although the tenant's marriage in a foreign country was initially unrecognized in Switzerland, subsequent registration confirmed the marriage's validity retroactively to its celebration date; consequently, the apartment qualified as the family dwelling, making the lack of separate notification to the spouse for both the warning and the termination render the termination null and the eviction request unfounded.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 257d CO, Art. 266n CO, Art. 45 LDIP, Art. 117 CC, art. 147 e seg. CPC, art. 108 CPC; Landlord v. Tenant: Validity of Rent Termination Notice Without Spouse Notification for Family Dwelling: The court dismissed the landlord's appeal, reasoning that although the tenant's marriage in a foreign country was initially unrecognized in Switzerland, subsequent registration confirmed the marriage's validity retroactively to its celebration date; consequently, the apartment qualified as the family dwelling, making the lack of separate notification to the spouse for both the warning and the termination render the termination null and the eviction request unfounded.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThe court confirms the nullity of the termination notice because the required separate notification to the spouse regarding the default notice and the termination itself was missing, as mandated by this article for family residences.
Cited in the preamble to costs assessment related to the procedure followed.
Implicitly referenced by the explicit mention of 'vigente TG' (Tariffa Giustizia), though only 'art. 147 e seg. CPC' is explicitly listed before the dispositive orders concerning costs.
Testo completo
Incarto n. 12.2002.00014 · Lugano 1. luglio 2002/dp · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario: · Bettelini vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. no. LA.2001.00074 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 27 luglio 2001 da
__________ patr. dall'avv. __________ contro
__________ patr. dall'avv. __________
in materia di locazione (nullità della disdetta),
e nella causa inc. no. SF.2001.00194 della stessa Pretura promossa con istanza di sfratto 2 agosto 2001 da __________ contro __________;
nelle quali il Pretore, con unico giudizio 21 dicembre 2001, ha accertato la nullità della disdetta dal contratto di locazione tra le parti e, di conseguenza, ha respinto la richiesta di sfratto.
Appellante la __________ la quale, con atto d'appello 14 gennaio 2002, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accertare la validità della rescissione del contratto di locazione e di decretare lo sfratto di __________ dall'appartamento e dal parcheggio occupati nello stabile __________ di via __________ a __________;
mentre la parte appellata non ha presentato osservazioni all'appello.
Considerato
in fatto ed in diritto:
1. __________, cittadino __________, ha locato un appartamento ed un parcheggio-auto, dal giugno 1997, nello stabile della __________ in via __________ a __________.
In ritardo con il pagamento della pigione per i mesi di febbraio e marzo 2001, il conduttore è stato diffidato giusta l'art. 257d CO e, scaduto infruttuoso il termine di pagamento assegnatogli, la locatrice gli ha notificato, il 30 aprile 2001, la disdetta per mora.
2.La contestazione della disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione che l'ha ritenuta valida e avanti al Pretore che, invece, l'ha dichiarata nulla riguarda, per quanto qui interessa trattandosi dell'unico argomento riproposto in appello, la mancata separata notifica al coniuge del conduttore della messa in mora per il pagamento della pigione e della successiva disdetta come, invece, impone l'art. 266n CO quando la cosa locata è adibita ad abitazione famigliare. In particolare il Pretore ha ritenuto che il fatto che il matrimonio __________ del conduttore con la signora con la quale convive nell'appartamento non fosse stato riconosciuto in Svizzera non fosse d'ostacolo a ritenere quale abitazione famigliare l'appartamento da loro occupato e, accertata la mancata separata notifica alla signora, ha annullato la disdetta e, conseguentemente, respinto l'istanza di sfratto.
3. Con l'appello, la locatrice ritiene che per abitazione famigliare sia da intendersi l'appartamento che serve da domicilio a persone coniugate, escludendo il concubinato o forme di vita comune analoga, e tali non lo possono essere delle persone sposate all'estero ed il cui matrimonio non è riconosciuto, secondo le regole del diritto internazionale privato, in Svizzera. Ritiene quindi che il conduttore non possa beneficiare dei riguardi riservati all'abitazione famigliare e che la disdetta, anche se non notificata alla signora, sia valida ed operante.
4. L'appello è respinto.
Dagli atti di causa e dai successivi accertamenti ordinati da questa Camera risulta che l'Ufficio controllo abitanti di __________ ha, il 6 giugno 2002, comunicato che il convenuto *"convive con la signora __________ ed i loro figli…"* e che *"Il loro matrimonio avvenuto in __________ non è stato riconosciuto in Svizzera"* mentre, il 13 giugno 2002, ha precisato che *"…per il matrimonio contratto in data 15.1.1988 al __________) dai signori __________ e __________, è stata ordinata la trascrizione nei registri dello stato civile di __________ in data 4.12.2001. I signori __________ sono quindi coniugati a tutti gli effetti"*.
Il riconoscimento in Svizzera del matrimonio contratto in __________ significa che quest'ultimo era valido (art. 45 LDIP) e, l'iscrizione nel registro dei matrimoni svizzero non essendo costitutiva ma solo dichiarativa (Berner Kommentar, ad art.
117 CC n. 129), effetti e conseguenze giuridiche del matrimonio sono operanti dal momento della sua celebrazione che, nel caso concreto, risale al 1988.
Di conseguenza l'appartamento in questione, occupato da persone validamente sposate, rappresenta la loro abitazione famigliare (come del resto risulta espressamente dal contratto di locazione - doc. A dell'inc. dell'Ufficio di conciliazione - che indica come l'ente locato sia adibito ad abitazione famigliare) con la necessità, per la notifica della messa in mora con comminatoria di disdetta e della disdetta stessa, di seguire le formalità previste dall'art. 266n CO.
Mancando, com'è pacificamente ammesso, la notifica separata al coniuge sia della messa in mora sia della disdetta quest'ultima è nulla, la locazione non è cessata e lo sfratto improponibile.
Per i quali motivi
vista, per le spese, la vigente TG e gli art. 147 e seg. CPC
dichiara e pronuncia:
1. L'appello 14 gennaio 2002 di __________ è respinto.
2.La tassa di giustizia di fr. 950.-- e le spese di fr. 50.-- (totale fr. 1'000.--) già anticipate dall'appellante rimangono a suo carico.
3. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario