Lease Debt Disavowal Appeal Dismissed for Untimely Filing and Failure to Prove Lease Transfer

Incarto n. 12.2000.00196 · Lugano 7 marzo 2001/rgc · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Rusca

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa OA.98.00089 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con petizione 18 settembre 1997 da

__________ rappr. dallo St.leg. __________ Contro __________ __________ rappr. dallo St.leg. __________

con cui l'attore ha chiesto il disconoscimento del debito di fr. 54'000.-- nell'ambito dell'esecuzione n. __________dell'UE di Mendrisio (in materia di locazione);

domanda avversata dai convenuti e che il Pretore con sentenza 19 settembre 2000 ha respinto;

appellante l'attore che con atto di appello 13 ottobre 2000 chiede che il primo giudizio venga riformato in accoglimento della petizione;

mentre i convenuti, con osservazioni 9 novembre 2000, postulano la reiezione del gravame avversario.

Letti e esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. __________ ha concluso il 9 febbraio 1989 in qualità di conduttore un contratto di locazione con __________ e la CE fu __________, avente per oggetto un locale adibito a negozio sito a __________ in __________.

La locazione ha avuto inizio il 1° aprile 1989 e la sua scadenza, inizialmente prevista per il 31 marzo 1994, è stata protratta fino al 31 dicembre 1997 mediante modifica contrattuale dell'8 marzo 1990.

B. Dal gennaio 1994 è stato sospeso il pagamento delle pigioni, motivo per cui i locatori hanno avviato una procedura esecutiva nei confronti di __________, sfociata nella decisione 19 giugno 1996 di rigetto provvisorio dell'opposizione, limitatamente all'importo di fr. 54'000.-- oltre accessori.

C.Con la petizione 18 settembre 1997 __________ ha sostenuto di non essere debitore dell'importo posto in esecuzione, ritenuto che il contratto di locazione per il negozio di __________ sarebbe stato ceduto alla società __________ con accordo 13 dicembre 1990.

D. Nell'impugnato giudizio il Pretore ha seguito la tesi di controparte, secondo cui detto contratto non configura un trasferimento della locazione a terzi, ma semplicemente un contratto di sublocazione. Secondo il primo giudice il trasferimento della locazione non sarebbe stato approvato per iscritto dai locatori (art. 263 cpv.

1 CO); inoltre, il contratto tra __________ e la __________ non può che essere interpretato come una sublocazione a tutti gli effetti, sia per il suo tenore letterale che ricercando la volontà delle parti.

E. Con l'appello qui in esame __________ rileva che la locazione del negozio è stata trasferita con il pieno accordo dei proprietari, che dal 1991 in poi hanno percepito i canoni locatizi direttamente dalla __________. I locatari hanno pertanto accettato per atti concludenti il trasferimento della locazione, non essendo il consenso scritto una condizione inderogabile secondo il parere della dottrina dominante. Dalle circostanze risulterebbe poi in modo chiaro che il contratto da lui stipulato con la ditta __________ non può essere interpretato come una sublocazione.

Chiede pertanto che il primo giudizio venga riformato nel senso del disconoscimento del proprio debito nei confronti dei locatori.

F. Nelle proprie osservazioni i locatori chiedono la reiezione delle tesi appellatorie con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario nei considerandi in

diritto.

Considerato

in diritto: 1. La causa che ci occupa è retta dalla procedura per le controversie in materia di locazione e tale individuazione deve, per forza di cose, essere nota alle parti. Infatti, con decisione 15 aprile 1998, questa Camera, dovendo giudicare questioni procedurali riguardanti l'inoltro di questa stessa causa ha espressamente indicato che, contrariamente alle convinzioni dell'attore dott. __________ e del giudice, la procedura da applicarsi non era quella ordinaria appellabile (consid. 1) ed il termine d'appello era quello ridotto di 10 giorni dell'art.

411 CPC (consid. 5). L'appellante non sembra aver tratto insegnamento dalle indicazioni di quel giudicato e propone il suo appello in data 13 ottobre 2000 dopo che la sentenza che impugna gli è stata intimata il 22 settembre 2000 e ricevuta il giorno 25 settembre 2000 come si deduce dai suoi calcoli relativi alla scadenza del termine per ricorrere di venti giorni. Il termine di 10 giorni dell'art. 411 CPC scadeva invece il 5 ottobre 2000 e di conseguenza l'appello deve essere respinto siccome tardivo. Il fatto che il Pretore abbia indicato, nella sentenza impugnata, che la procedura era quella ordinaria appellabile non cambia nulla poiché l'irregolarità della procedura applicata in prima sede non comporta il protrarsi di tale irregolarità anche in sede di ricorso (Cocchi/Trezzini, CPC-TI ad art. 308 m. 10).

2. Ma anche nel merito l'appello sarebbe stato respinto per i seguenti, abbondanziali motivi.

2.1. Giusta l'art. 263 cpv. 1 CO, il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore. Come pertinentemente rilevato dall'appellante, il fatto di prevalersi dell'assenza della forma scritta può costituire un abuso di diritto da parte del locatore che ha manifestato oralmente o per atti concludenti il proprio consenso al trasferimento della locazione (Higi, Commentario zurighese, no. 28 ad art. 263 CO). Ciò è segnatamente il caso quando il locatore ha preso conoscenza del trasferimento ed ha accettato per un lungo periodo i pagamenti da parte del nuovo conduttore (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 387 no. 3.3.5). Più in generale, il fatto di invocare un vizio di forma accettato per lungo tempo può costituire abuso di

diritto giusta l'art. 2 CC (DTF 104 II 101).

2.2. Nella fattispecie è pacifico che i locatori fossero al corrente che dal gennaio 1991 il negozio di via __________ era occupato dalla __________, il cui direttore commerciale __________ così si è espresso: "noi eravamo intenzionati a prendere anche questo e abbiamo chiesto ai proprietari se era possibile averlo. Questi ci dissero che per loro non c'era nessun problema, ma che non volevano cambiare il contratto del __________. Ne abbiamo parlato con __________ e ci siamo accordati di tenere il contratto di __________ e continuare a pagare il suo affitto come se fosse lui (verbale del 19 settembre 2000).

Da simile dichiarazione risulta difficile trarre il convincimento che i locatori abbiano accettato, seppur oralmente, il trasferimento della locazione. Al contrario, l'intenzione di non cambiare il contratto in essere con il dr. __________ indica piuttosto l'assenza d’un accordo in tal senso. Tant'è che i locatari, tramite l'Immobiliare __________, hanno continuato anche negli anni successivi a rimettere le polizze per il versamento della pigione a __________ (doc. 1 e 3).

D'altra parte, l'istruttoria ha accertato che dal gennaio 1991 la pigione è stata versata direttamente dalla __________. Questa circostanza non basta tuttavia a dimostrare che i locatori abbiamo accettato la sostituzione del conduttore, potendo anche essere interpretata come una modalità di pagamento semplificata, in quanto direttamente soluta da un sublocatore, ipotesi che trova conforto nel tenore del contratto stipulato tra __________ e la __________

2.3. __________ e la __________ hanno concluso un contratto che le parti stesse hanno qualificato di sublocazione (doc. C, ultimo foglio). In effetti esso prevede che la pigione, le spese accessorie e i relativi conguagli sono da versare al locatore __________ o a chi per esso. Anche la garanzia bancaria di fr. 6'500.-- e prevista a favore di __________. Vi sono inoltre delle divergenze rispetto al contratto di locazione principale, segnatamente quanto ai termini di disdetta, ciò che contraddice le premesse per un trasferimento della locazione originaria.

Benché l'appellante sostenga che la volontà delle parti era quella di trasferire la locazione, dal contratto in esame traspaiono unicamente gli elementi di una sublocazione. Né è risolutiva la circostanza che i locatori hanno esercitato il diritto di ritenzione verso i beni immobili della __________, visto che a norma dell'art.

268 cpv. 2 CO il diritto di ritenzione del locatore si estende anche agli oggetti introdotti dal subconduttore insolvente.

2.4. In assenza di consenso scritto dei locatori, l'appellante avrebbe dovuto provare (art. 8 CC) che vi è effettivamente stato un trasferimento della locazione e che locatori ne erano a conoscenza e l'hanno ratificata con atti concludenti. In realtà l'attore non è riuscito dimostrare né l'elemento oggettivo del trasferimento del contratto originario, né tantomeno quello soggettivo del tacito consenso dei locatori. L’appello deve pertanto essere respinto, con conseguente attribuzione di spese e ripetibili all’appellante.

3. L'appellante sopporta, perché soccombenti, le spese della procedura d'appello e le ripetibili.

Per i quali motivi

visti gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 13 ottobre 2000 di __________ è respinto.

2. Le spese giudiziarie della procedura di appello di complessivi fr. 1'500.-- (con una tassa di giustizia di Fr. 1'450.-- e spese di fr. 50.--), già anticipate dall’appellante, restano a suo carico già anticipate. Questi rifonderà ai convenuti fr. 1'200.-- a titolo di ripetibili.

3. Intimazione a: - __________ - __________

Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di

Mendrisio-Sud.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario