Eviction Appeal Over Contractual Proof for Stable Occupancy

Incarto n. 12.2000.00157 · Lugano 18 gennaio 2001/dp · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura sommaria - inc. no. DI.2000.00007 della Pretura del distretto di Riviera - promossa con istanza 8 febbraio 2000 da

__________ rappr. dall'avv. __________ contro

__________ rappr. dallo studio __________ con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dalla stalla subalterno A del mappale n. __________RFD di __________;

domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il Pretore con decreto 1° settembre 2000 ha integralmente accolto;

appellante la convenuta con atto di appello 15 settembre 2000, con cui chiede, previa l'assunzione di alcuni testimoni, la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'istante con osservazioni 19 ottobre 2000 postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;

richiamato il decreto 22 settembre 2000 con cui il vicepresidente di questa Camera ha concesso al gravame l'effetto sospensivo;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.

Ritenuto

in fatto:

A. Con l'istanza in rassegna __________ chiede lo sfratto di __________ dalla stalla sita al subalterno A del mappale n. __________RFD di __________: egli asserisce di aver ricevuto in affitto nel corso del 1980 da __________ l'intera particella in questione, comprendente pure al subalterno b una superficie prativa, e di aver concesso in comodato alla controparte la stalla nel 1995, salvo poi averne invano preteso la riconsegna nel 1999.

La convenuta resiste in causa asserendo che la stalla le era stata messa a disposizione direttamente dalla proprietaria in forza di un contratto di affitto agricolo e di non essere pertanto legata in alcun modo all'istante.

B. Il Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha accolto l'istanza.

Il giudice di prime cure, richiamandosi ad accertamenti di fatto operati nell'ambito di una precedente procedura di sfratto promossa dalla proprietaria nei confronti della qui convenuta e respinta per carenza dei legittimazione attiva, è in sostanza giunto alla conclusione che tra le parti in causa fosse effettivamente stato stipulato un contratto di comodato. Essendo lo stesso stato regolarmente disdetto nel 1999, nulla ostava allo sfratto della convenuta.

C. Con l'appello la convenuta, previa l'assunzione di alcuni testimoni, chiede che l'istanza di sfratto venga respinta. Essa rileva innanzitutto come il primo giudice non fosse autorizzato a ritenere come acquisiti in questa sede i fatti accertati nell'ambito della procedura di sfratto tra la proprietaria e la convenuta. Ciò posto, l'istante non aveva provato di essere l'affittuario dell'intera particella n. __________, né comunque di aver concesso in comodato alla convenuta la stalla. L'uso di quest'ultima si lasciava in definitiva ricondurre a un accordo con la proprietaria stessa, che oltretutto si configurava come un contratto di affitto agricolo.

D. Delle osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando

in diritto:

1. Giusta l'art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al pretore con istanza motivata. La premessa fondamentale per potersi avvalere della procedura speciale è dunque la cessazione di un contratto di locazione, di affitto o di comodato, il che presuppone evidentemente che uno di detti contratti abbia legato le parti (IICCA 1 ottobre 1993 in re R. AG/A. SA, 5 settembre 1991 in re A./H.): l'onere della prova circa l'esistenza e la cessazione di un tale contratto incombe all'istante (art. 8 CC).

2. Nel caso di specie il Pretore, sulla base delle prove agli atti, ha ritenuto provato che l'istante avesse a suo tempo concluso un contratto di comodato con la convenuta e che dunque questi disponesse della necessaria legittimazione attiva. Tale conclusione non può essere condivisa.

2.1 È manifestamente a torto che il giudice di prime cure ha riconosciuto all'istante in questa sede la legittimazione attiva basandosi su di un giudizio emanato nell'ambito di una causa di sfratto, promossa in precedenza dalla proprietaria nei confronti della qui convenuta (doc. D, cfr. pure inc. DI.99.129 richiamato). Atteso che per principio la forza di cosa giudicata di una sentenza è limitata solo al suo dispositivo e non include anche le motivazioni che hanno condotto a quel risultato (Cocchi/ Trezzini, op. cit., m. 6 ad art. 109; IICCA 9 aprile 1997 in re G./Z.), la decisione emanata nella precedente procedura tra la proprietaria e la convenuta, conclusasi -come accennatocon la reiezione dell'istanza per carenza di legittimazione attiva, esplica in effetti forza di cosa giudicata unicamente nella misura in cui stabilisce che tra loro non vi era alcun contratto. Che tale conclusione fosse conseguente all'accertamento che il contratto di affitto concluso tra la proprietaria e il qui istante aveva per oggetto anche la stalla e che dunque essa non poteva più concedere ad altri l'uso di quest'ultima, non può pertanto vincolare il giudice in questa sede; tanto più che in ogni caso ciò non proverebbe ancora che tra l'istante e la convenuta sia venuto in essere un contratto, la proprietaria avendo a suo tempo ipotizzato che l'occupazione da parte della convenuta fosse addirittura abusiva (istanza 17.11.1999 p. 2 inc. DI.99.129 richiamato).

2.2 Le prove documentali prodotte dall'istante non consentono a loro volta di chiarire in maniera definitiva la questione.

Il contratto di affitto agricolo tra la proprietaria e l'istante, dal quale risulta con effetto retroattivo al 1980 che la stalla era stata data in affitto all'istante (doc. B), è stato in effetti allestito in epoca decisamente sospetta, nel gennaio 2000, oltretutto da persone con un palese interesse alla pronuncia dello sfratto. Il "formulario A1 - rilevazione delle superfici SAU", attestante che l'intera particella n. 3962 era utilizzata -non risulta però a quale titolodall'istante (doc. C), non è a sua volta né datato né firmato. Entrambi gli scritti in ogni caso non provano ancora la venuta in essere di un contratto tra l'istante e la convenuta.

Altri documenti versati agli atti dall'istante sembrano semmai attestare il contrario: con il doc. E è la proprietaria stessa a pretendere la liberazione della stalla, mentre la richiesta di sgombero formulata dall'istante con il doc. F fa riferimento ad un accordo con la proprietaria, altrimenti senza ragione.

2.3 Da parte sua la convenuta ha comprovato di non aver pagato le spese per l'acqua potabile all'istante ma direttamente alla proprietaria (doc. 1) rispettivamente che a chiedere lo sgombero del precedente utilizzatore della stalla non era stato l'istante ma ancora una volta quest'ultima (doc. 2).

3. Non essendo stata in definitiva provata l'esistenza di un contratto tra le parti, l'istante non è autorizzato a postulare lo sfratto della convenuta, così che, in accoglimento dell'appello, l'istanza di sfratto deve essere respinta, senza necessità di assumere i testi richiesti dall'appellante.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 15 settembre 2000 di __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 1° settembre 2000 della Pretura del distretto di Riviera è così riformata:

1. L'istanza

8 febbraio 2000 è respinta.*

2. La tassa di giustizia di fr. 200.-- e le spese, da anticipare dall'istante, restano a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 800.-- a titolo di ripetibili.*

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.--

b) spese fr. 50.--

Totale fr. 300.--

da anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 300.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Riviera.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario