Lessee Lease Extension Dispute Over Procedural Due Process Violation

Incarto n. 12.99.00034 · Lugano 11 marzo 1999/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa civile in materia di locazione, dipendente da istanza 16 novembre 1998 di

____________________ rappr. dall'avv. __________ contro

__________ rappr. dall'avv. __________

chiedente la protrazione di un contratto di locazione relativo a un immobile sito ad Ascona in cui l'istante esercita l'attività di esercente;

domanda cui la convenuta si è opposta e che il pretore ha respinto;

appellante la convenuta che, con allegato 5 febbraio 1999 propone la riforma del giudizio impugnato, l'ammissibilità della sua istanza e il rinvio al primo giudice dell'incarto per l'esame del merito;

lette le osservazioni della resistente, di data 2 marzo 1999;

esaminati gli atti e i documenti della causa;

considera

in fatto e in diritto

1. L'istante occupa il fondo della controparte, ossia una parte dello stabile edificato sulla part. __________ RFD di __________, sita in __________ maggiore dove gestisce l'esercizio pubblico "__________", in base a un contratto di locazione sottoscritto il 23 febbraio 1990. La pigione mensile è stata fissata in fr. 6'000.-; il rapporto di locazione (secondo la modifica del 17 agosto 1990) ha avuto inizio il 1. settembre di quell'anno per scadere il 31 agosto 1995, salvo rinnovo per ulteriori tre anni nel caso di mancata disdetta d'una delle due parti con preavviso di 12 mesi.

2. In seguito a difficoltà nel pagamento della pigione la locatrice ha promosso nei confronti della conduttrice dapprima un'esecuzione per pigioni e fitti (no. __________ UE Locarno) relativo ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 1996 e in seguito un'esecuzione in via di realizzazione di pegno (no. __________) relativo alla mensilità di febbraio 1997. Per quanto riguarda il mese di gennaio, la locatrice assegnava alla controparte un termine di 30 giorni per il pagamento della pigione con la minaccia di disdetta in caso di mancato pagamento; disdetta poi notificata all'istante con effetto al 31 marzo 1997.

3. Nell'ambito della discussione delle istanze di rigetto dell'opposizione presentate dalla creditrice con riferimento anche alle citate esecuzioni, le parti -in data 3 marzo 1997- sono giunte a una transazione giudiziale delle differenze fra loro sorte nell'ambito della locazione: accanto a una riduzione della pigione mensile a fr. 4'500.- e al versamento degli arretrati secondo determinate modalità, essa hanno pattuito: "Il contratto di locazione stipulato tra ... scadrà definitivamente il 31 dicembre 1998".

4. Il 17, rispettivamente il 31 agosto 1998, entrambe le parti si sono rivolte all'Ufficio di conciliazione chiedendo, la locatrice l'accertamento della definitività del termine di scadenza pattuito, senza possibilità di chiedere proroghe; la conduttrice postulando una proroga della locazione per ulteriori 6 anni. Quell'autorità ha respinto l'istanza di protrazione con decisione 15 dicembre 1998. Con la presente istanza __________ ha riproposto la stessa domanda davanti al pretore, sostenendo che la transazione del 3 marzo 1997 non le può togliere il diritto di chiedere una proroga della locazione. Nel merito, accanto alle difficoltà di trovare un oggetto sostitutivo idoneo all'esercizio del suo commercio, adduce il forte investimento da lei effettuato nei locali, la durata del rapporto di locazione e gli sforzi intrapresi per continuare altrove la gestione del ristorante. Il primo giudice ha respinto l'istanza concludendo che con la citata transazione le parti avevano concordemente determinato di chiudere definitivamente il rapporto di locazione per il 31 dicembre 1998, così che la domanda in esame è stata considerata inammissibile. Il pretore ha motivato la sua conclusione sia in base all'oggettiva impossibilità di equivocare sui termini dell'accordo, sia ritenendo la pattuizione un accordo sulla protrazione della locazione accompagnato da una valida rinuncia al diritto a ogni ulteriore protrazione.

5. Delle argomentazioni dell'appello si dirà -se necessarionel seguito. Va osservato invece che, chiedendone l'accoglimento, la convenuta non postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la sua domanda di protrazione della locazione, ma propone il rinvio degli atti al primo giudice per l'esame dei requisiti di merito. Ciò trova giustificazione nella circostanza secondo cui il pretore, in chiusura dell'udienza preliminare, viste le prove testimoniali proposte dalle parti, ha deciso: "Il Pretore provvederà a decidere sull'ammissibilità delle prove, che diverrebbero inutili qualora l'istante non potesse più far valere alcuna pretesa di protrazione del contratto di locazione". Egli non ha poi assunto quelle prove, giustificando la sua decisione nella sentenza, ovvero considerando appunto inutile l'assunzione delle prove indicate dall'istante al fine di sostanziare la sua domanda e ritenendo superflua un'ulteriore udienza, segnatamente il dibattimento finale "che avrebbe dovuto essere indetto solo se fossero state assunte prove oltre a quelle documentali già prodotte e discusse dalle parti (art. 410 cpv. 1 CPC; cfr. Rep 1995, 235 che concerne l'analoga norma dall'art. 297 cpv. 1 CPC)".

6. Sennonché, proprio questo modo di procedere del giudice non può essere condiviso. Infatti, se è vero ciò che indicano i riferimento citati nella sentenza del pretore ovvero che non sempre è necessario indire un'udienza separata per procedere al dibattimento finale, è tuttavia imprescindibile di offrire alle parti l'occasione di partecipare a questo incombente processuale. Contrariamente a quanto afferma il pretore, il dibattimento finale non offre alle parti soltanto la possibilità di discutere le prove assunte in istruttoria, ma altresì di esprimersi un'ultima volta sulla lite, non foss'altro che per indicare se, a fronte del rigetto delle prove offerte, esse avrebbero mantenuto le rispettive conclusioni (I CCA 25.3.1994 in re K./K.). D'altra parte, è principio giurisprudenziale acquisito quello secondo cui viola in modo insanabile il

diritto di essere sentiti il giudizio emanato senza statuire sulle prove notificate dalle parti all'udienza preliminare e senza indire il dibattimento finale (Cocchi / Trezzini, CPC, art. 282, n. 1); soluzione contraria contrasterebbe anche con l'art. 6 CEDU (AGVE 1995, 52).

Nel caso concreto, va osservato anzitutto che il pretore non ha deciso sulle prove testimoniali notificate dalle parti, ancorché nel citato verbale di udienza preliminare abbia preannunciato di voler statuire sull'ammissibilità delle prove. Né egli -presa tale decisione (almeno per atti concludenti)- ha poi convocato le parti per il dibattimento finale prima di pronunciare il suo giudizio. Tali carenze processuali conducono all'accertamento d'ufficio (art.

142 cpv. 2 CPC) della nullità della decisione impugnata ai sensi dell'art. 142 cpv. 1 lett. b CPC (CCC 5.11.1996 in re G. / T.; 14.7.1997 in re B. / T. e altre) e quindi al rinvio dell'incarto al pretore per l'espletamento degli incombenti omessi e per una nuova pronuncia.

7. A titolo abbondanziale si osserva che -in casi come quello all'esameonde evitare poco economici rinvii, appare più opportuno procedere comunque a un'istruttoria completa, a meno che le prove offerte vengano giudicate inammissibili a causa dell'irrilevanza dei fatti da accertare (art. 184 cpv. 1 CPC). Infatti, di fronte a un appello, a dipendenza del pieno potere di cognizione della seconda istanza, essa -sulla base di tutti gli elementi acquisitipotrebbe così affrontare il merito della controversia (in concreto l'esame dei motivi posti a fondamento della domanda di protrazione), una volta presa la non facile decisione sulla natura della pattuizione 3 marzo 1997 e sulla validità di un'eventuale rinuncia ai propri diritti da parte della conduttrice (cfr. al proposito Higi P., in Comm. di Zurigo, 1996, art. 272b CO, N. 57 segg.).

8. Vista la particolarità della fattispecie non si prelevano tassa né spese di giustizia; le ripetibili sono poste a carico dello Stato dal momento che l'appello, accolto, è la conseguenza di un'iniziativa processualmente scorretta del giudice di prima sede (II CCA 26.9.1994 in re F. SA / I.; I CCA 27.9.1993 in re P. / O.), mentre la controparte non può essere considerata soccombente non avendo contribuito a provocare la decisione viziata (Cocchi / Trezzini, CPC, art. 148, n. 3).

Per questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA

pronuncia

1. L'appello

5 febbraio 1999 __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 25 gennaio 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna è annullata e gli atti sono rinviati al primo giudice affinché proceda nel senso dei considerandi.

2. Non si prelevano spese né tassa di giustizia.

Lo Stato del Canton Ticino verserà all'appellante la somma di fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.

3. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario