Lessee Eviction Appeal Regarding Lease Termination Date and Notice Requirements

Incarto n. 12.99.00128 · Lugano 5 agosto 1999/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa DI.99.113 della Pretura del distretto di Bellinzona in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 19 maggio 1999 da

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rappr. dall'avv. __________

contro

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rappr. dall'avv. __________

con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dai locali commerciali da lei locati nello stabile di cui al fondo n. __________ di __________;

Domanda sulla quale la convenuta non si è espressa, avendo essa disertato l’udienza di discussione del 10 giugno 1999, e che il Pretore con decreto 14 giugno 1999 ha accolto;

Appellante la convenuta, che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo del 18 giugno 1999 chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza;

Mentre l’istante con osservazioni 6 luglio 1999 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

Richiamato il decreto 22 giugno 1999 con cui il Presidente di questa Camera ha conferito effetto sospensivo al gravame,

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Le parti il 20 gennaio 1995 hanno stipulato il contratto di locazione doc. F per l’immobile di cui trattasi prevedente una pigione annua di fr. 80’000.--, da pagarsi in rate trimestrali anticipate.

Adducendo la mora nel pagamento del canone, l’istante procede nell’istanza di sfratto del 19 maggio 1999 dopo avere disdetto il contratto per il termine del 30 aprile 1999 (doc. C).

B. La convenuta non risulta avere partecipato all’udienza di discussione del 10 giugno 1999. Con il gravame essa adduce di esservi giunta con 10 minuti di ritardo, motivo per cui il Pretore avrebbe rifiutato di ascoltarla.

Nel decreto impugnato il Pretore, rilevata l’esistenza di una valida disdetta, ha concesso il richiesto sfratto.

C. Con l’appello la convenuta lamenta in primo luogo l’intempestività dello sfratto, sostenendo che le parti il 26 aprile 1999 avanti all’Ufficio di conciliazione avrebbero pattuito che il contratto di locazione avrebbe preso fine solo il 31 agosto 1999, e che, nonostante il mancato pagamento da parte della convenuta di quanto previsto da tale accordo, esso potrebbe validamente terminare prima di quella data solo previa assegnazione del termine di legge di 30 giorni per il pagamento dell’arretrato, il che non sarebbe in concreto avvenuto.

Inoltre, l’espulsione forzata potrebbe avvenire solo dopo che al conduttore sia infruttuosamente stato assegnato un termine, seppur breve, per lasciare i locali, formalità non ossequiata nella fattispecie.

Delle argomentazioni della resistente, che postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. Il 26 gennaio 1999 l’istante ha diffidato la convenuta al pagamento di canoni arretrati per complessivi fr. 20’615.10, comminando la disdetta del contratto di locazione per il caso del mancato pagamento, così come previsto dall’art. 257d cpv. 1 CO (doc. A).

L’affermazione dell’istante del mancato pagamento entro il termine assegnato è rimasta incontestata (cfr. istanza di sfratto, punto 1, pag. 2; doc. C, in cui si ammette un non precisato ritardo nel pagamento), di modo che l’istante ha acquisito il diritto potestativo di mettere anticipatamente fine al contratto di locazione per mezzo di una disdetta da darsi per la fine di un mese con almeno 30 giorni di preavviso (art. 257d cpv. 2 CO), diritto che l’istante ha lecitamente esercitato con la disdetta del 2 marzo 1999 (doc. B).

2. La disdetta è stata contestata l’11 marzo 1999 avanti all’Ufficio di conciliazione (doc. C), il quale ha indetto l’udienza di discussione del 26 aprile 1999, nel corso della quale le parti si sono accordate nel senso che “la locazione viene prorogata consensualmente fino al 31.8.1999, data alla quale essa avrà definitivamente fine” e che “il suddetto accordo è subordinato al versamento da parte dell’istante, entro il 30.4.1999, dei suddetti importi (... omissis ...) In difetto di tale pagamento il presente accordo decadrà con effetto immediato, e la disdetta 2.3.1999 esplicherà immediatamente i suoi effetti”.

Il mancato rispetto del termine di pagamento del 30 aprile 1999 non è contestato (cfr. doc. E, che attesta un pagamento con valuta 11 maggio 1999).

3. Con queste premesse è senz’altro errata la tesi della ricorrente, che nel predetto accordo individua una riduzione consensuale della durata contrattuale e non invece la sua proroga: vero è invece che, come si è visto, per effetto della valida disdetta dell’istante il contratto era destinato a prendere fine il 30 aprile 1999, e perciò l’accordo raggiunto avanti all’Ufficio di conciliazione pospone questa data, e non costituisce invece una riduzione della normale durata del contratto, oramai venuta meno per effetto della predetta disdetta.

Conseguentemente è anche errata la conclusione che la convenuta trae dalla propria interpretazione dell’accordo venuto in essere, ossia quella secondo cui la mora nel pagamento degli importi stabiliti avrebbe dovuto essere sancita dall’usuale diffida contenente l’assegnazione del termine di pagamento di 30 giorni.

Il testo dell’accordo delle parti è in realtà chiarissimo.

Dal profilo giuridico esso va letto nel senso che l’istante si è dichiarata d’accordo a protrarre di 4 mesi gli effetti di un contratto oramai destinato a prendere fine entro pochi giorni alla precisa condizione che la convenuta entro questi pochi giorni effettuasse determinati pagamenti, il che non è però avvenuto.

Non verificandosi la condizione cui era sottoposta la volontà contrattuale dell’istante, l’accordo non si è perfezionato, e perciò risultano fuori luogo i riferimenti ad una nuova automatica disdetta o alla necessità di accordare il termine di cui all’art. 257d CO per il pagamento degli importi di cui all’accordo del 26 aprile (appello, pag. 4): l’istante non ha in realtà disdetto la concessa breve protrazione del contratto di locazione, vero è invece che detto accordo non è neppure venuto in essere per il mancato verificarsi della condizione alla quale esso era legato, ragione per cui il contratto di locazione ha effettivamente preso fine al 30 aprile 1999 per effetto della disdetta 2 marzo 1999, dal che -contrariamente all’opinione della ricorrentela tempestività dell’istanza di sfratto in rassegna.

4. Non meno infondata è l’argomentazione per cui il decreto impugnato sarebbe viziato per il motivo che esso non concede alla conduttrice un termine entro cui abbandonare l’ente locato.

Già dal tenore della citazione dottrinale fatta dall’appellante a sostegno della propria tesi (Lachat, Le bail à loyer, pag. 532, punto 8.6) si evince che l’assegnazione di un siffatto termine non costituisce esigenza imperativa e quindi requisito di validità del decreto di sfratto, ma piuttosto una questione da valutare secondo le particolarità del caso, laddove l’assegnazione di un breve termine è più che altro dettata da considerazioni di natura umanitaria (Lachat, ibidem, nota 62) e non può di conseguenza essere oggetto di impugnazione (II CCA

7 marzo 1989 in re S. e J. AG/B.).

Posto il rilievo che a tutt’oggi, ossia dopo più di 3 mesi dalla cessazione degli effetti del contratto, la conduttrice continua ad occupare l’ente locato, se ne deve necessariamente concludere che l’eventuale pregiudizio causatole dalla mancata assegnazione di un termine per la riconsegna dei locali è stato superato dalla concessione dell’effetto sospensivo al gravame, sicché la censura risulta in definitiva pretestuosa.

Ne deve conseguire la reiezione dell’infondato gravame.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza della ricorrente (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

I. L’appello 18 giugno 1999 __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 180.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 200.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 400.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario