Landlord's Waiver of Eviction Rights Through Inconsistent Demands

Incarto n. 12.98.00074 · Lugano 25 maggio 1998/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori - inc. no. SF.98.00024 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5 - promossa con istanza 16 gennaio 1998 da

__________ entrambi rappr. __________ contro

__________

che il Pretore, con decreto 5 marzo 1998, ha accolto ordinando al convenuto di mettere a libera disposizione degli istanti l’appartamento di 2 locali al I. piano, interno 111, nello stabile sito in __________ a __________

appellante il convenuto, con atto d’appello 23 marzo 1998, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, con il quale chiede la reiezione dell’istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l’arch. __________ con osservazioni 27 aprile 1998 ha postulato la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto

che il Pretore, accogliendo con il giudizio qui impugnato l’istanza 16 gennaio 1998 di __________, ha decretato lo sfratto dell’avv. __________ dall’appartamento di 2 locali, che quest’ultimo conduceva in locazione al __________ piano, interno __________nello stabile sito in Via __________ a __________ che il giudice di prime cure ha innanzitutto appurato che il contratto di locazione tra le parti era stato disdetto per mora e che in seguito gli istanti avevano tuttavia comunicato al convenuto la loro disponibilità a sospendere momentaneamente lo sfratto a condizione del puntuale pagamento delle pigioni future, maggiorate di un importo di fr. 150.- mensili, a valere quale rientro per gli arretrati: preso atto che il convenuto non aveva però dato seguito all’accordo transattivo, egli ha concluso che la disdetta era senz’altro divenuta effettiva, ciò che giustificava lo sfratto;

che con l’appello che qui ci occupa, avversato dalla controparte, il convenuto ha postulato la reiezione dell’istanza con argomentazioni, che in quanto rilevanti, verranno riprese nei prossimi considerandi;

considerando

in diritto

che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, nel caso di specie non vi sono le premesse per decretare lo sfratto;

che è ben vero che la disdetta è stata inoltrata (il 7 ottobre 1997, doc. H) dopo che in precedenza, e meglio con raccomandata 6 agosto 1997 (doc. D), il convenuto era stato diffidato a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;

che è però altrettanto vero che quella comminatoria risulta ampiamente superata dal fatto che il 18 agosto 1997 (doc. E), entro il termine assegnato di 30 giorni, gli istanti hanno nuovamente proceduto a sollecitare il pagamento di quei medesimi importi arretrati senza far riferimento in quell’occasione all’eventualità di una possibile disdetta per mora;

che, agendo in tal modo, gli istanti hanno in effetti indotto il convenuto a ritenere in buona fede che essi avessero rinunciato alla comminatoria di cui all’art. 257d CO, optando invece per un semplice richiamo;

che la disdetta (doc. H), significata al convenuto senza che gli sia stato nuovamente intimato di pagare gli arretrati entro un congruo termine con la minaccia di un’eventuale disdetta in caso di inosservanza dello stesso, è decisamente prematura (Higi, Commentario zurighese, N. 47 ad art. 257d CO) e pertanto -come è stato recentemente precisato da dottrina e giurisprudenza (Higi, op. cit., ibidem; DTF 121 III 156)- inefficace (IICCA 11 marzo 1996 in re

S. SA/T.C., 17 febbraio 1997 in re F.C./R. SA);

che, stante l’esistenza di una disdetta inefficace, il fatto che il convenuto non abbia preventivamente ritenuto di contestarla davanti all’ufficio di conciliazione è irrilevante (DTF

121 III 156; ICCTF 23 ottobre 1995 in re B. SA/O. e G.);

che in definitiva, poiché una disdetta inefficace non è sanabile e non ha effetto nei confronti di nessuno, il giudice dello sfratto deve verificare, pregiudizialmente e d’ufficio, la sua eventuale esistenza (sentenze IICCA citate; Higi, Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar? in SJZ 1995 p. 227);

che, appurata ai considerandi precedenti l’esistenza in casu di una disdetta prematura e quindi inefficace, non può che discenderne la reiezione dell’istanza di sfratto;

che a dipendenza dell’accoglimento dell’appello, la parte soccombente deve sopportare gli oneri processuali e il pagamento delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC);

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 23 marzo 1998 dell’avv. __________ è accolto.

Di conseguenza il decreto

5 marzo 1998 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5 è così riformato:

*1. L’istanza di sfratto 16 gennaio 1998 è respinta.*

*2.La tassa e le spese di complessivi fr. 100.-, da anticipare in solido dagli istanti, restano a loro carico, con l’obbligo pure solidale di rifondere al convenuto fr. 100.- a titolo di ripetibili.*

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 80.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 100.-

da anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico della parte appellata, che rifonderà alla controparte fr. 100.- per ripetibili di appello.

III. Intimazione a: __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario