Landlord Claim for Damages Barred by Untimely Notification

Incarto n. 12.98.00238 · Lugano 26 marzo 1999/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. DI.98.00057 della Pretura del distretto di Leventinapromossa con istanza 27 luglio 1998 da

__________ __________ entrambe rappr. dall’avv. __________ contro

__________ rappr. dall’__________

con cui le istanti hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 8’678.15 oltre interessi per risarcimento danni, domanda avversata dalla controparte;

ed ora sull’eccezione di intempestività della notifica dei danni, che il Pretore, con decreto 26 ottobre 1998, ha respinto;

appellante la convenuta con atto di appello 3 novembre 1998, con cui postula l’annullamento del decreto pretorile, protestando spese e tasse;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto

A. Il 1° aprile 1997, alla presenza del perito comunale, __________ ha riconsegnato alle proprietarie __________ e __________ l’appartamento da lei locato a __________. Il rapporto di constatazione allestito in quell’occasione è stato regolarmente sottoscritto dalle parti (doc. B).

Sulla base del verbale del perito comunale, ricopiato in bella copia il 20 giugno (doc. C) e trasmesso alle parti il 26 giugno (doc. D), l’8 luglio (doc. E) le proprietarie hanno comunicato all’ex conduttrice di ritenerla responsabile per alcuni danni riscontrati nell’ente locato.

B. Dopo aver adito l’ufficio di conciliazione, con l’istanza in rassegna __________ e __________ hanno chiesto la condanna di __________ a rifonder loro le spese per la riparazione dei danni riscontrati nell’ente locato a lei imputabili, ammontanti in complessivi fr. 8’678.15.

La convenuta si è opposta all’istanza, eccependo tra l’altro, per quanto qui interessa, la tardività della notifica dei danni.

C. Con il decreto qui impugnato il Pretore ha respinto l’eccezione, ritenendo in particolare che l’allestimento del rapporto di constatazione da parte del perito comunale costituisse una valida notifica dei danni, nella misura in cui -come nella fattispeciel’accertamento era avvenuto alla presenza delle parti: di conseguenza, la notifica dei danni alla convenuta, risalendo già al 1° aprile 1997, era da ritenersi tempestiva.

D. Con l’appello la convenuta nutre innanzitutto qualche dubbio in merito alla legittimità del decreto pretorile, atteso come l’art. 181 CPC, in forza del quale il giudice avrebbe emanato la sua decisione, in realtà si applicava solo alla procedura ordinaria e non a quella speciale in materia di locazione.

In ogni caso, contrariamente a quanto assunto dal Pretore, la consegna del verbale di constatazione dei danni non poteva essere considerata una valida notifica dei difetti, per cui la comunicazione con cui le istanti pretendevano di renderla responsabile di alcuni danni all’ente locato, a 3 mesi dalla sua riconsegna, era palesemente tardiva.

Considerando

in diritto

1. L’appellante, come accennato, nutre qualche dubbio sulla legittimità del decreto qui impugnato, che il Pretore avrebbe verosimilmente emanato in forza dell’art. 181 CPC, norma a suo dire applicabile nella procedura ordinaria, ma non in quella speciale in materia di locazione (art. 404 e segg. CPC): essa in definitiva rimprovera al primo giudice di aver adottato, in violazione dell’art. 101 CPC, un modo di procedura diverso da quello stabilito dalla legge.

La doglianza è manifestamente fuori luogo.

La giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che gli atti in urto con l’art. 101 CPC non sono nulli, ma tutt’al più annullabili, nel caso in cui la violazione della forma arrechi alla parte che se ne prevale un pregiudizio che si possa riparare solo con l’annullamento dell’atto (art. 143 cpv. 1 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC, N.

1 ad art. 101 e N. 1 ad art. 143; IICCA 4 maggio 1994 in re G./I. SA,

26 maggio 1997 in re B./S.).

Nel caso di specie va innanzitutto rilevato che l’appellante in questa sede si è limitata a dirsi perplessa riguardo alla legittimità della decisione, ma non ne ha specificamente auspicato l’annullamento per questo motivo, con il che nemmeno è evidente se essa in realtà voglia effettivamente contestare, su questo punto, il primo giudizio. A prescindere da ciò, essa in ogni caso non ha indicato quale fosse il pregiudizio che le sarebbe derivato dal modo di procedere adottato dal Pretore, pregiudizio per altro inesistente, cosicché in definitiva non vi è comunque motivo per ammettere l’eccezione di annullabilità dell’atto.

Ad ogni buon conto, avendo le parti, ed in particolare proprio su richiesta della convenuta, esplicitamente autorizzato il Pretore ad agire in tal modo -come risulta dal verbale d’udienza 28 settembre 1998 e dal gravame stessoessa appare francamente malvenuta a sollevare in questa sede quell’eventuale irregolarità (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 2 ad art. 101).

2. Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).

2.1 La dottrina e la giurisprudenza si sono ripetutamente chinate sulla questione a sapere se la sottoscrizione da parte del locatore e del conduttore del rapporto di constatazione al momento della riconsegna dell’ente locato potesse costituire valida notifica dei danni ai sensi dell’art. 267a cpv. 1 CO.

Mentre inizialmente i pareri erano alquanto discordanti (per l’affermativa: Wessner, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in mp 1991 p. 136; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 355; Minotti Perucchi/Mosca, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 2, 1994-1995, n. 28; per la negativa: Thanei, Pflichten der Mietparteien betreffend die Übergabe der Mietsache bei Vertragsbeginn und -ende, in mp 1992 p. 62; IICCA 28 settembre 1992 in re C./B.), recentemente la dottrina si è indirizzata con decisione verso una soluzione differenziata: così, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 8 settembre 1998 in re H. AG/C; Higi, Commentario zurighese, N. 26 e 28 e seg. ad art. 267a CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 523; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1998, N. 35 ad art. 267-267a CO; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 117).

Nel caso di specie, dal verbale di constatazione allestito dal perito comunale e sottoscritto dalle parti (doc. B) non si evince assolutamente per quali danni le istanti volessero rendere responsabile la convenuta, per cui lo stesso in base ai riferimenti dottrinali appena evocati non può evidentemente costituire una valida notifica dei danni.

2.2 Per legge, per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a cpv. 1 CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire “subito”.

La dottrina e la giurisprudenza, in considerazione del principio dell’affidamento e della buona fede contrattuale, hanno tuttavia in parte stemperato tale esigenza ed hanno ritenuto che la relativa comunicazione poteva avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato (SVIT, op. cit., ibidem; Wessner, op. cit., ibidem; Lachat/Micheli, op. cit., p. 354) e meglio entro 2 o 3 giorni (Higi, op. cit., N. 33 ad art. 267a CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, p. 350), al massimo entro una settimana (CdB 1997 p. 28), ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni era senz’altro tardiva (mp 1992 p. 76; esaustivo, sul tema, Lachat, op. cit., p. 524).

Nella fattispecie è d’uopo rilevare che la riconsegna e la verifica dello stato dell’ente locato sono avvenute il 1° aprile 1997, per cui già a quel momento le istanti, pur non disponendo di una copia del verbale del perito comunale, erano a conoscenza dei danni riscontrati e con ciò avrebbero potuto in breve tempo notificare alla controparte le posizioni di danno che esse intendevano mettere a suo carico. In tali circostanze la notifica alla convenuta, avvenuta per la prima volta l’8 luglio (doc. E), ad oltre 3 mesi di distanza, appare senz’altro tardiva.

Ma quest’ultima comunicazione risulta tardiva anche se si volesse ammettere che il termine per la notifica iniziasse a decorrere solo da che il verbale di constatazione era stato trasmesso alle parti in bella copia: atteso che quest’ultimo è stato dato alla posta il 26 giugno (doc. D), un giovedì, è infatti giustificato ritenere che lo stesso sia pervenuto alle parti già il giorno successivo, ovvero venerdì

27 giugno, con il che la notifica alla convenuta, spedita martedì 8 luglio (doc. E) e ricevuta da quest’ultima nella migliore -per le proprietariedell’ipotesi il giorno successivo 9 luglio, cioè 12 giorni dopo, è in ogni caso tardiva, siccome avvenuta oltre il termine massimo di una settimana auspicato dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

3. Ammessa con ciò la tardività della notifica dei danni oggetto dell’istanza, l’esito del presente giudizio non può unicamente essere quello di annullare il decreto pretorile, come indicato dalla convenuta nel petitum d’appello; essendo per contro chiaro dalla motivazione del gravame che l’appellante -né potrebbe essere altrimentiin realtà postulava l’accoglimento dell’eccezione di tardività della notifica e con ciò la reiezione dell’istanza, lo stesso viene pertanto riformato in quest’ultima misura.

4. Ne discende l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 3 novembre 1998 __________ è accolto.

Di conseguenza la decisione 26 ottobre 1998 della Pretura del distretto di Leventina è così riformata:

1. L’istanza 27 luglio 1998 di __________ e __________ è respinta.*

2. La tassa di giustizia di fr. 30.- e le spese di fr. 20.- sono poste a carico delle istanti in solido, che rifonderanno pure in solido alla convenuta fr. 800.- a titolo di ripetibili.*

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 130.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 150.-

da anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico delle appellate in solido, che pure solidalmente rifonderanno alla controparte fr. 300.- per ripetibili di appello.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Leventina

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario