Buyer v. Seller: Latent Roof Defects and Paving Obligation Dispute

Incarto n. 12.98.00176 · Lugano 12 gennaio 1999/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Chiesa, vicepresidente Zali e Pellegrini (quest'ultimo in sostituzione del giudice Cocchi, astenuto)

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.96.451 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con petizione 11 giugno 1996 da

__________

rappr. dall.avv. __________

contro

__________

rappr. dall’avv. __________

con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al risarcimento del minor valore dell’immobile venduto e all’effettuazione a sue spese dell’asfaltatura di una parte di strada del fondo n. __________ di __________, domande precisate in corso di causa nella richiesta di condanna del convenuto al pagamento di fr. 14’258.80 oltre interessi;

Domande avversate dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 2 luglio 1998 ha parzialmente accolto, condannando il convenuto al pagamento di fr. 10’558.90 oltre interessi;

Appellante il convenuto, che con atto di appello dell’11 settembre 1998 postula la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione limitatamente alla richiesta di asfaltatura di 33.01 mq del fondo n. __________ di __________;

Appello al quale l’attore con osservazioni 2 ottobre 1998 si oppone, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Il

31 maggio 1995 l’attore ha acquistato dal convenuto l’abitazione unifamiliare con terreno annesso di cui al fondo n. __________ di __________ gravato da un

diritto di passo veicolare in favore del vicino fondo n. __________, di proprietà del convenuto.

Oggetto della disputa sono determinati difetti del bene venduto, per i quali l’attore chiede in petizione l’aggiudicazione del minor valore del bene, e l’asfaltatura di una parte del sedime adibita a strada, che il convenuto si sarebbe impegnato ad eseguire.

Il convenuto in risposta si è opposto alla petizione adducendo l’avvenuta esclusione della garanzia per i difetti, e contestando l’esistenza di una pattuizione in virtù della quale egli si sarebbe impegnato ad effettuare l’opera di pavimentazione.

B. L’attore in replica ha contestato la validità della clausola che a mente del convenuto escluderebbe la garanzia per i difetti del bene venduto, e in sede di conclusioni ha precisato e modificato le proprie richieste, postulando la condanna di controparte al pagamento di fr. 14’258.80 oltre interessi.

Il convenuto ha per sua parte mantenuto le proprie tesi e domande.

C. Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha escluso che la clausola litigiosa del contratto di vendita abbia costituito una mera clausola di stile, e l’ha interpretata nel senso dell’esclusione della garanzia per i difetti evidenti dell’immobile, ma non per quelli occulti, così che l’attore potrebbe pretendere fr. 6’400.-- per i difetti del tetto.

Quo alla richiesta pavimentazione, l’istruttoria avrebbe dimostrato l’esistenza di un accordo tra le parti con cui il convenuto si sarebbe impegnato all’esecuzione dell’opera sulla parte di strada indicata dal doc. D, dal che la sua condanna alla rifusione del relativo costo di fr. 4’158.90.

D. Con l’appello il convenuto chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di ammettere la petizione limitatamente alla richiesta di esecuzione del lavoro di pavimentazione.

Date le concrete circostanze, la clausola contrattuale n. 5 sarebbe stata intesa dalle parti nel senso dell’esclusione della garanzia anche per i difetti occulti, ed inoltre la garanzia per il difetto del tetto sarebbe inoltre esclusa ex art. 200 cpv. 2 CO per il fatto che l’acquirente, avente una formazione di carpentiere, avrebbe dovuto accorgersi del difetto con l’ordinaria verifica del bene venduto. Ma anche se ciò non fosse, la notifica del difetto sarebbe tardiva, e l’importo attribuito quale minor valore eccessivo.

Sarebbe infine ingiustificata l’attribuzione all’attore di un importo di denaro per la questione dell’opera di pavimentazione, essendo questi vincolato alla sua originaria richiesta di effettiva esecuzione del lavoro da parte del convenuto, così che la sentenza impugnata su questo punto dovrebbe essere riformata in tal senso.

E. Delle argomentazioni del resistente, che postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. Secondo l’art. 201 cpv. 3 CO, applicabile anche in materia di compravendita immobiliare in virtù del rinvio di cui all’art. 221 CO, quando vengano scoperti difetti che non erano riconoscibili mediante l’ordinario esame del bene venduto deve esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto a tali difetti.

2. Al riguardo dei difetti del tetto, attestati eloquentemente dalle fotografie di cui ai doc. S1 e S2, l’attore ha affermato di averli scoperti nel momento in cui ha rimosso i coppi dal tetto (replica, punto 5, pag. 9), dopo di che egli avrebbe “immediatamente” chiamato la ditta __________ per constatare tali difetti, ed in seguito li avrebbe fatti notificare al venditore dal suo legale (ibidem).

In realtà è pacifico che a fronte dello sfascio risultante dalle citate fotografie non vi era più alcuna necessità che un esperto -l’attore è comunque egli stesso carpentiereaccertasse il difetto, e perciò il momento della scoperta del medesimo ai fini di legge da parte dell’attore e quello di decorrenza del termine per la sua notifica vanno fatti risalire a circa una settimana prima dell’intervento della __________ così come riconosciuto dall’attore nel proprio interrogatorio formale (risposta 4).

Ritenuto che dal giorno dell’intervento della __________ 20 settembre 1995, cfr. doc. I2) a quello della notifica dei difetti (5 ottobre 1995, doc. I1) sono trascorsi ulteriori 15 giorni -che contrariamente all’opinione del Pretore sarebbero da soli sufficienti, in presenza di una constatazione inequivocabile e di un acquirente assistito da un legale, a far ritenere tardiva la notifica in questionesi ha una situazione in cui l’attore confrontato con l’evidenza di gravi difetti ha atteso circa 20-22 giorni per procedere alla loro notifica, il che non può essere ritenuto tempestivo ai sensi del citato art. 201 cpv. 3 CO (analoghi, anche se in materia di appalto: Rep. 1993, pag. 200; II CCA 12 novembre 1996 in re W./P.), con la conseguenza della perenzione dei diritti dell’acquirente relativi ai difetti così notificati.

3. L’attore sia in petizione che in replica ha postulato la condanna del convenuto all’esecuzione effettiva dell’opera di pavimentazione di un determinato tratto della strada di accesso al suo fondo, e questo non tanto in conseguenza delle norme sulla garanzia per difetti del bene venduto, quanto invece nel contesto di una richiesta di adempimento di un corrispondente impegno assunto dal convenuto (esplicito: replica, punto 2, pag. 6).

Solo con le conclusioni (punto 6, pag. 7) l’attore ha modificato questa impostazione, richiedendo il versamento dell’equivalente del costo della pavimentazione, adducendo che “questa soluzione ha il pregio di permettere all’attore di differire l’asfaltatura della strada sino al momento in cui saranno terminati i lavori di costruzione sulla particella 1934”.

Si tratta di un’attitudine che non può essere tutelata.

A prescindere dal fatto che la giustificazione invocata non è pertinente, potendo anche l’esecuzione a cura del convenuto essere differita a piacimento, si tratta, a non averne dubbi di una vera e propria mutazione dell’azione, di per sé ammissibile ai sensi dell’art. 74 lit. a CPC dal momento che entrambe le pretese vengono dedotte dalla medesima fattispecie, ma solo a condizione di seguire l’apposita procedura di cui all’art. 76 CPC. Il che non è in concreto avvenuto, né l’attore lo pretende.

Ne deriva l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la preponderante soccombenza dell’attore (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art.

148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello

11 settembre 1998 di __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 2 luglio 1998 della Pretura del distretto di Bellinzona è riformata nel modo seguente:

1. *La petizione è parzialmente accolta.*

*___________, è condannato all’effettuazione a sue spese delle opere di pavimentazione della parte di strada di 33.01 mq del fondo n. __________ di __________ indicata sul piano di cui all’allegato A della perizia giudiziaria 28 ottobre 1997 entro 60 giorni dalla crescita in giudicato dalla presente sentenza.*

2. La tassa di giustizia di fr. 900.-- e le spese di fr. 6’480.--, da anticipare dall’attore, restano a suo carico per 3/4 e per 1/4 sono a carico del convenuto, al quale l’attore rifonderà fr. 1’500.-- per parte di ripetibili.*

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 450.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 500.--

già anticipati dall’appellante, sono a carico dell’attore, che rifonderà al convenuto fr. 800.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione:

- __________

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il vicepresidente Il segretario