Sale of Leased Property Voids Original Landlord's Standing to Sue for Eviction

Incarto n. 12.98.00169 · Lugano 3 dicembre 1998/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa DI.98.229 della Pretura di Locarno-Campagna in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 3 agosto 1998 da

__________ rappr. dall'avv. __________ Contro

__________ rappr. dall’__________

con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dall’immobile da lei locato al n. __________ di via __________ a __________;

Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con decreto 25 agosto 1998 ha respinto;

Appellante l’istante, che con atto di appello del 4 settembre 1998 chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di ammettere l’istanza;

Appello sul quale la convenuta non si è espressa;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Le parti il 1° giugno 1997 hanno stipulato il contratto di locazione doc. A per l’immobile di cui trattasi prevedente una pigione annua di fr. 60’000.--, da pagarsi in rate mensili anticipate di fr. 5’000.--.

Adducendo la mora nel pagamento del canone, l’istante procede nell’istanza di sfratto che ci occupa dopo avere disdetto il contratto per il termine del 31 luglio 1998 (doc. E).

B. All’udienza del 20 agosto 1998 la convenuta si è opposta all’istanza, ribadendo le argomentazioni di cui all’istanza di annullamento della disdetta da lei presentata il 21 luglio 1998 all’Ufficio di conciliazione, ovvero la carenza di legittimazione attiva del procedente, che avrebbe nel frattempo venduto a terzi l’ente locato, l’esistenza di una disdetta abusiva siccome data per costringere la conduttrice all’acquisto dello stabile, e l’inesistenza dell’asserita mora, ritenuto l’avvenuto pagamento del canone fino a novembre del 1998.

C. Nel decreto impugnato il Pretore ha rilevato che l’istante ha venduto il fondo in questione il 7 aprile 1998 a __________, che perciò è subentrato nella locazione ex art. 261 CO, dal che la carenza di legittimazione attiva del procedente e la conseguente reiezione della sua istanza.

D. Con l’appello l’istante postula la riforma del decreto impugnato nel senso dell’accoglimento dell’istanza.

All’atto della vendita dell’immobile l’acquirente avrebbe conferito procura all’istante per l’effettuazione di tutte le pratiche necessarie all’espulsione dell’inquilina dal bene locato. La procura avrebbe contemplato anche la facoltà per il procuratore di agire in via fiduciaria, ossia in proprio nome ma per conto del mandante, cosa che l’istante avrebbe validamente fatto.

Considerato

in diritto:

1. A questo stadio della causa è assolutamente pacifico che per effetto della vendita dell’ente locato, avvenuta il 7 aprile 1998 in favore di __________ (doc. H), questi è subentrato nel rapporto di locazione con la convenuta in luogo di __________ in applicazione dell’art. 261 cpv. 1 CO.

Secondo le argomentazioni dell’appellante, egli in virtù del documento denominato “procura” di data 7 aprile 1998 (doc. G) avrebbe nondimeno validamente compiuto in nome proprio, ma per conto di __________, i seguenti atti:

- invio alla conduttrice in data 28 aprile 1998 della diffida di pagamento ex art. 257d cpv. 1 CO;

- invio alla conduttrice della disdetta del 4 giugno 1998;

- conferimento all’avv. __________ del mandato per l’inoltro della procedura di sfratto e, tramite questo patrocinatore, presentazione della relativa istanza.

2. L’appellante a sostegno della legittimità degli atti da lui compiuti in proprio nome adduce in particolare l’esistenza di un non precisato rapporto fiduciario, scaturente anch’esso dalla procura doc. G, in forza del quale sarebbe stato autorizzato ad agire in nome proprio ma per conto del nuovo proprietario del fondo.

Si tratta di una tesi manifestamente infondata.

Contrariamente a quanto sembra intendere l’appellante, il compimento di atti in via fiduciaria non costituisce infatti una nuova e particolare forma di rappresentanza derogante ai disposti di cui agli art. 32 e segg. CO, ma presuppone invece che il mandante in via fiduciaria abbia reso il fiduciario titolare del rapporto giuridico oggetto del mandato trasferendogli la proprietà del bene ad esso attinente, così da legittimare il fatto che il fiduciario agisca in proprio nome nei confronti di terzi, ancorché -ma questo risulta solo dal loro rapporto internoper conto di un mandante (Fellmann, Berner Kommentar, n. 57 e

58 ad art. 394 CO; Zäch, Berner Kommentar, n. 62 e segg. ad Vorbemerkungen zu art. 32-40 CO).

Questo significa che nella specie l’istante per agire in via fiduciaria nel corretto senso giuridico del termine avrebbe dovuto farsi retrocedere la proprietà del fondo, circostanza che manifestamente non si è verificata, in difetto di che l’apposizione di questo termine sulla procura non modifica il fatto che si è in presenza di un normale conferimento di procura ex art. 32 CO.

3. Le premesse della rappresentanza diretta ai sensi dell’art. 32 CO sono due: una procura del rappresentato al rappresentante e l’agire del rappresentante in nome del rappresentato (art. 32 cpv. 1 CO; II CCA 1° ottobre 1998 in re

I. SA/S., 9 dicembre 1997 in re r./F. snc, 22 settembre 1997 in re C./C.; Zäch, opera citata, n. 2 e segg. ad art. 32 CO; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione, pag. 149 e segg.; Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, vol. 1, pag. 348 e 349).

La procura al rappresentante può venire conferita in qualsiasi forma (DTF

112 II 332, 99 II 159), anche solo tollerando consapevolmente che esso si comporti come tale (DTF 85 II 22 e segg.). Essa è revocabile in qualunque momento (art. 34 cpv. 1 CO) e di regola si estingue con la morte, la scomparsa, la perdita della capacità civile e il fallimento del rappresentante o del rappresentato (art. 35 cpv. 1 CO).

Se il rappresentante agisce senza procura, la controparte è nondimeno vincolata; non invece il rappresentato che ha però la possibilità di ratificare il negozio giuridico (art. 38 cpv. 1 CO; Zäch, opera citata, n. 33 ad art. 38 CO; Guhl, opera citata, pag. 156 e 157; Von Thur/Peter, opera citata, pag. 400).

Agire in nome del rappresentato significa che il rappresentante deve far sì che la controparte riconosca che egli intende far nascere nel rappresentato e non in se stesso gli effetti del negozio giuridico in questione.

Questo può ad esempio avvenire comunicando esplicitamente al terzo la propria qualità di rappresentante. Non si tratta di un precetto imperativo: in determinati casi la volontà di fungere quale rappresentante, pur se non esplicitata, è desumibile dalle circostanze o dovrebbe esserlo per un partner contrattuale in buona fede, di modo che l’effetto di rappresentanza si verifica ugualmente.

Se questo sia il caso, si decide interpretando il comportamento del rappresentante e della controparte contrattuale secondo il principio dell’affidamento, badando in particolare a ciò che per la controparte era riconoscibile al momento della stipulazione (art. 32 cpv. 2 CO, art. 18 CO; DTF 90 II 285 consid. 1b a pag. 289; Zäch, opera citata, n. 45 ad art. 32 CO; Guhl, opera citata, pag. 152; Von Thur/Peter, opera citata, pag. 386 e segg.).

Rimane ovviamente salvo il caso, in concreto non realizzato, in cui al terzo è indifferente la persona con cui stipula (art. 32 cpv. 2 in fine CO; Rep. 1982, pag. 38 e 39; DTF 117 II 389).

3. Ciò premesso, è del tutto pacifico che l’istante disponeva della valida procura di __________, che lo autorizzava ad agire in suo nome (doc. G). Il verificarsi dell’effetto di rappresentanza dipende pertanto dalla sussistenza della premessa dell’agire del rappresentante in nome del rappresentato.

4. Dagli atti commessi dal rappresentante in tale qualità (doc. C, E) non risulta la comunicazione alla convenuta della volontà di agire in qualità di rappresentante, né l’istante del resto lo pretende, per cui sembrerebbe a prima vista che egli abbia inteso agire in nome proprio, tanto più che il modulo di disdetta (doc. E), proprio per esplicitare eventuali rapporti di rappresentanza, prevedeva la possibilità di distinguere tra mittente della disdetta e locatore e che l’istante nondimeno ha indicato se stesso sia come mittente che locatore.

Se non che, la convenuta nella propria istanza di annullamento della disdetta del

21 luglio 1998 (doc. 1) ammette esplicitamente di essere stata informata dall’istante fin dal 2 aprile 1998, prima cioè del compimento degli atti in questione, del fatto che l’ente locato veniva venduto il 7 aprile (doc. 5).

Essa inoltre aveva fatto la conoscenza del nuovo proprietario sig. __________, e addirittura l’istante già l’8 aprile 1998 le aveva ventilato la concreta eventualità di dovere lasciare anzitempo l’ente locato (doc. 1, pag. 1; doc. 5).

Stando così le cose, la convenuta non può affermare seriamente di essere stata sorpresa nella sua buona fede ricevendo dall’istante piuttosto che da un terzo le comunicazioni relative al contratto di locazione, dovendosi ritenere che l’esistenza di un rapporto di rappresentanza era per lei chiaramente desumibile dalle circostanze, o avrebbe comunque dovuto esserlo per un partner contrattuale in buona fede.

Si può perciò ritenere che l’effetto di rappresentanza ex art. 32 CO sia ugualmente verificato nonostante la sua mancata comunicazione in forma esplicita. Non può di conseguenza essere negata per questo motivo la validità della diffida di pagamento o della disdetta.

5. Diverso è invece il caso per quanto riguarda l’introduzione in nome proprio dell’istanza di sfratto: la legittimazione attiva al compimento dell’atto processuale si identifica infatti con la titolarità del diritto fatto valere in causa. Si tratta perciò di un requisito per la proponibilità materiale dell’azione, il cui esame deve essere effettuato d’ufficio (DTF 96 II

123 e segg.; II CCA 8 maggio 1995 in re V./H.; Ottaviani, Le parti nel processo civile ticinese, Zurigo, 1989, pag. 18).

In concreto è manifesto il fatto che l’istante non possiede la titolarità materiale del diritto vantato in causa (cfr. consid. 2), così che né la sussistenza di una valida procura, e neppure l’opponibilità alla convenuta degli altri atti compiuti quale rappresentante del proprietario possono sanare la lacuna dell’istanza di sfratto, incoata in nome proprio in assenza del

diritto materiale ivi vantato, così che deve senz’altro essere confermato il giudizio pretorile che ha sanzionato la carenza di legittimazione attiva.

Ne segue la reiezione del gravame.

La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Non si attribuiscono ripetibili alla convenuta, che non ha presentato osservazioni all’appello.

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

I. L’appello

4 settembre 1998 di __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 280.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 300.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.

III. Intimazione: __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario