Appeal of Dismissal of Preliminary Injunction in Property Dispute Over Occupancy

Incarto n. 12.97.00034 · Lugano 14 maggio 1997/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa OA.97.4 della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con petizione 10 gennaio 1997 da

__________ __________ rappr. dall'avv. __________, contro

__________ __________ rappr. dall'avv. __________

E ora sulla domanda cautelare degli attori pedissequa alla petizione, che hanno chiesto che ai convenuti sia fatto ordine di liberare immediatamente il fondo n. __________ di __________, di proprietà degli attori;

Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con decreto 4 febbraio 1997 ha accolto, intimando ai convenuti di liberare immediatamente il fondo in questione;

Appellanti i convenuti, che con atto di appello dell’11 febbraio 1997 con richiesta di effetto sospensivo chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza;

Mentre gli istanti con osservazioni del 3 marzo 1997 postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

Richiamato il decreto 17 febbraio 1997 del Presidente di questa Camera che ha conferito effetto sospensivo all’appello;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l'appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Con petizione del 10 gennaio 1997 gli attori sostengono di avere acquistato dai convenuti il fondo n. __________ di __________ o, ma di non averne mai ottenuto la consegna da parte dei convenuti, che continuerebbero ad occuparlo senza alcuna base giuridica.

Si avrebbe perciò l’insoddisfacente situazione per la quale gli attori sarebbero gravati da tutti gli oneri senza potere utilizzare il bene acquistato e soprattutto senza poterlo locare a terzi per coprire i relativi costi.

Essi rivendicano perciò la loro proprietà, e chiedono inoltre la condanna dei convenuti al risarcimento del danno, stimato in fr. 77’000.-- oltre interessi.

B. Con la petizione gli attori hanno presentato una domanda cautelare, chiedente che ai convenuti sia imposto di liberare immediatamente il fondo

All’udienza di discussione del 30 gennaio 1997 i convenuti si sono opposti all’istanza, sostenendo di potersi prevalere di un contratto di locazione e negando l’esistenza delle premesse per la pronuncia di provvedimenti cautelari ex art.

376 CPC, che nella specie sarebbero comunque da subordinare alla prestazione di una garanzia di almeno fr. 50’000.-- da parte degli attori.

C. Nel giudizio impugnato il Pretore ha ritenuto che non sarebbe provata l’esistenza di un contratto di locazione tra le parti in causa, ma semmai tra i due convenuti, il che sarebbe irrilevante.

Vi sarebbe invece stato un contratto di comodato, stipulato più di due anni prima e perciò oramai decaduto.

Sarebbero perciò dati sia la parvenza di buon diritto dell’azione che il rischio di grave danno e la situazione di urgenza, con il che l’istanza dovrebbe essere accolta senza necessità di gravare gli attori con una cauzione, dal momento che non si potrebbe ammettere il rischio di grave danno per i convenuti e l’incapacità degli attori al suo risarcimento.

D. Con l’appello i convenuti ribadiscono l’esistenza del rapporto di locazione e contestano che vi sia una situazione di urgenza o il rischio di grave pregiudizio per gli attori, pregiudizio che colpirebbe invece i convenuti se il provvedimento cautelare dovesse essere confermato, così da imporre per tal caso ai convenuti la prestazione di una garanzia di fr. 50’000.--.

Nelle osservazioni del 3 marzo 1997 gli istanti chiedono la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili in base ad argomentazioni delle quali, per quanto necessario, si dirà nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. Allorché, come nel caso che ci occupa, il proprietario di un fondo procede in giudizio per ottenere la sua consegna da parte di un terzo, la fattispecie può di regola essere ricondotta ad una delle due seguenti situazioni giuridiche:

- nella prima situazione le parti hanno in precedenza stipulato un contratto concernente l’uso del fondo da parte dell’occupante. Si tratta in tal caso di regola di un contratto di locazione, di affitto, di comodato, o di altra forma contrattuale che concede allo stipulante il diritto di occupare il fondo (si pensi al contratto di leasing o a quello di costituzione di un diritto di superficie). In simili casi la prima premessa per l’accoglimento della richiesta di restituzione del fondo è necessariamente costituita dall’accertamento del fatto che il rapporto contrattuale non sussiste più;

- nella seconda situazione le parti non hanno in partenza pattuito contrattualmente l’uso del fondo, e la situazione di occupazione si è creata per altre circostanze.

E’ ad esempio ipotizzabile il caso in cui l’occupante era in precedenza proprietario del fondo e vi è rimasto dopo averlo venduto oppure, con maggiore frequenza, dopo che il fondo è stato aggiudicato a terzi a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno immobiliare (così in II CCA 1° luglio 1996 in re T./U. e 26 ottobre 1994 in re U./M.).

A maggior ragione appartiene a questa categoria anche il caso di un’occupazione del tutto abusiva di un fondo, in cui cioè non esiste e non è mai esistito alcun legame giuridico dell’occupante con il fondo o con il suo proprietario.

Tuttavia, anche in questi casi la decisione deve essere preceduta dall’indagine volta a sapere se dopo l’iniziale situazione di abuso non sia subentrata, in qualsiasi forma e perciò anche per atti concludenti, una pattuizione contrattuale volta a disciplinare l’occupazione del fondo.

2. Dall’esame della natura giuridica dell’occupazione del fondo si devono trarre le dovute conseguenze dal profilo della procedura da seguire: per i casi di cessata locazione o comodato il Codice di procedura civile prevede in via sommaria l’apposita procedura di sfratto (art. 506 e segg.), mentre in tutti gli altri casi il proprietario del fondo -sempre che non siano contestati l’esistenza stessa o l’estensione del suo diritto di proprietàpuò procedere con le azioni a tutela del possesso, che gli deriva dal solo fatto di essere iscritto come proprietario a registro fondiario (art. 937 cpv. 1 CC; Stark, Berner Kommentar, n. 21 ad art. 937 CC), anche in questo caso con la procedura specifica prevista dal CPC (art. 373 e segg.), oppure, se non sono dati i presupposti dell'azione possessoria, con l'azione petitoria.

3. Nel caso di specie, le affermazioni delle parti e i documenti versati in atti permettono di ritenere che tra le parti è venuto in essere un contratto di locazione o di comodato avente per oggetto il fondo in questione, mentre per nulla litigioso è il diritto di proprietà degli attori, pacificamente riconosciuto da tutti i contendenti.

3.1 Secondo quanto narrato in petizione, l’acquisto del fondo del convenuto __________ da parte degli attori sarebbe stato collegato ad altre pattuizioni. Sarebbe in particolare stato inteso che i convenuti sarebbero rimasti nel fondo, almeno per breve tempo, in cambio del pagamento da parte loro di tutti gli oneri derivati agli attori dall’acquisto (petizione, pag. 2).

Ora, indipendentemente dal fatto che le parti non hanno saputo o voluto formalizzare tale accordo, è pacifico -come riconoscono gli stessi attori (esplicito: petizione, punto 3, pag. 2)- che esso, sempre nelle intenzioni dei procedenti, prevedeva il diritto dei convenuti all’uso del fondo contro il pagamento di determinati importi di denaro, così che esso è in definitiva senza dubbio riconducibile ad un rapporto di locazione ex art. 253 e segg. CO.

Siffatta attitudine degli attori risulta del resto anche dalla corrispondenza preprocessuale: indipendentemente dalla questione a sapere se per un primo periodo immediatamente successivo all’acquisto del fondo da parte degli attori non debba essere piuttosto ammesso un comodato, a partire dall’agosto 1996 essi si sono chiaramente espressi in termini di “Mietvertrag” (doc. B e C, H, 7), reclamando perciò a più riprese il pagamento del canone di locazione (doc. D e E) e giungendo a disdire il contratto per la mora dei conduttori (doc. E , I, 8, 10).

3.2 Analoga impostazione risulta dalle tesi dei convenuti, i quali sostengono che vi sarebbe rapporto di locazione per il motivo che gli attori sarebbero subentrati in quanto nuovi proprietari del fondo nel preesistente contratto di locazione stipulato tra i due convenuti (doc. 1).

4. Come che sia -non è compito del presente giudizio quello di accertare quale delle due opposte tesi corrisponda a veritàappare assodata la venuta in essere di un contratto di locazione, tra le parti stante l’incontestato diritto di proprietà degli attori, dal che derivano le seguenti considerazioni:

4.1 Stante un rapporto di locazione, l’espulsione dei locatari va perseguita con l’apposita procedura di sfratto dei conduttori ex art. 506 e segg. CPC e non con una richiesta di misure cautelari ex art. 376 CPC, non potendosi procedere in maniera diversa da quella prevista dal codice di rito (art. 101 CPC). La stessa procedura andrebbe seguita nell'ipotesi, accertata dal Pretore e sostenuta ora dagli attori appellanti, del comodato.

4.2 Ma anche volendo ammettere la possibilità di agire in via cautelare, l’espulsione potrebbe essere decretata unicamente laddove risultasse assodato che il rapporto di locazione ha preso fine, il che non è nella specie il caso.

Infatti, nessuno dei due contratti di locazione in discussione risulta validamente disdetto: non quello tra i convenuti, che comunque di primo acchito non sembra essere vestito di un’autentica volontà contrattuale di quelle parti, ma neppure quello eventuale tra le parti, non figurando la pregressa assegnazione del termine di pagamento ex art. 257d CO se il motivo dell’ultima disdetta (doc. 10) è la mora, ed essendo invece intempestiva alla luce dell’art. 266c CO la disdetta datata 31 dicembre 1996 e pronunciata per il 4 aprile 1997.

Ma infine, anche prescindendo, in ulteriore subordine, da queste lacune della disdetta doc. 10, l’istanza in rassegna sarebbe comunque prematura essendo stata introdotta già il 10 gennaio 1997 allorché il termine di disdetta era il

4 aprile 1997, il che ne avrebbe determinato la reiezione anche in questo caso e già solo per questo motivo (per la procedura di sfratto: II CCA 11 marzo 1996 in re S. SA/B., 23 agosto 1995 in re A./P., 9 marzo 1994 in re S./C.).

Ne consegue l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza degli istanti (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati l’art.

148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L'appello

11 febbraio 1996 di __________ e __________ è accolto.

Di conseguenza il decreto 4 febbraio 1997 della Pretura di Locarno-Campagna è riformato nel modo seguente:

1. La domanda cautelare 10 gennaio 1997 di __________ e __________ è respinta.*

2. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 200.-- sono a carico degli istanti in solido, i quali rifonderanno pure in solido ai convenuti complessivi fr. 400.-- per ripetibili.*

II. Le spese della procedura d'appello consistenti in a) tassa di giustizia fr. 380.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 400.--

già anticipati dagli appellanti, sono a carico degli istanti in solido, con l'obbligo di rifondere ai convenuti complessivi fr. 700.-- per ripetibili d'appello.

III. Intimazione a: - __________;

Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario