Landlord Eviction Due to Rent Deposit Dispute

Incarto n. 12.97.00287 · Lugano 5 marzo 1998/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa LA.97.131 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 9 settembre 1997 da

__________ rappr. dallo studio legale __________ contro

__________ rappr. dall'avv__________

con cui gli istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta dagli spazi da lei occupati ad uso ufficio e officina di riparazione presso l’aeroporto di Agno;

Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con decreto 14 novembre 1997 ha respinto;

Appellanti gli istanti, che con atto di appello del 24 novembre 1997 chiedono la riforma del decreto impugnato nel senso di ammettere l’istanza;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Gli istanti il 22 luglio 1997 hanno disdetto per il 31 agosto 1997 il rapporto di locazione con la convenuta circa gli spazi in oggetto per il preteso motivo della mora nel pagamento del canone di locazione (doc. G), mora legata ad un’asserita ingiustificata procedura di deposito della pigione.

Non avendo la convenuta per la prevista data provveduto alla restituzione dell’ente locato, gli istanti il 9 settembre 1997 ne hanno chiesto lo sfratto.

B. All’udienza del 20 ottobre 1997 la convenuta ha contestato la validità della disdetta sostenendo l’avvenuto puntuale pagamento dei canoni tramite deposito all’Ufficio di conciliazione e affermando che la diffida doc. F del 19 giugno 1997 non le sarebbe mai pervenuta.

Le parti si sono inoltre date atto del fatto che la pigione per il mese di giugno 1997 è stata depositata in data 19 giugno presso l’Ufficio di conciliazione di Breganzona.

C. Nel decreto impugnato il Pretore, posto che per l’art. 259g cpv. 2 CO le pigioni depositate si reputano pagate e che le parti si sono date atto dell’avvenuto deposito al 19 giugno 1997 del canone di giugno, ha concluso per l’inesistenza dell’asserita mora della conduttrice ed ha perciò per questo motivo negato la validità della disdetta e conseguentemente respinto l’istanza di sfratto.

Sarebbe inoltre abusivo l’agire del locatori, che sapendo dell’avvenuto deposito hanno atteso la scadenza del termine di pagamento di 30 giorni per chiedere la liberazione della pigione all’Ufficio di conciliazione.

D. Con l’appello gli istanti hanno chiesto la riforma del decreto impugnato nel senso di ammettere l’istanza di sfratto.

Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, il versamento fatto dalla convenuta all’Ufficio di conciliazione non potrebbe costituire valido deposito ai sensi dell’art. 259g CO per il fatto che esso riguardava un canone già scaduto e che la conduttrice avrebbe in seguito omesso di adire l’autorità di conciliazione entro il termine previsto dall’art. 259h cpv. 1 CO.

Non verificandosi le premesse per un valido deposito, ne seguirebbero la mora della conduttrice e la liceità della disdetta pronunciata.

Agli istanti non potrebbe nemmeno essere imputata la mancata richiesta di sblocco del canone di giugno, avendo essi ignorato il deposito in questione ed essendo comunque compito dell’Ufficio di conciliazione quello di liberare d’ufficio i canoni depositati a torto.

E. La convenuta non ha presentato osservazioni all’appello.

Considerato

in diritto:

1. La prima argomentazione dei ricorrenti è quella secondo cui il deposito delle pigioni potrebbe essere validamente effettuato solo per pigioni non ancora scadute, il che non sarebbe in concreto il caso, avendo la convenuta depositato solo il 19 giugno 1997 il canone per quel mese che doveva essere pagato in via anticipata.

La tesi è provvista di buon diritto: questa Camera ha infatti già avuto modo di stabilire che un deposito effettuato anche un solo giorno dopo la scadenza delle pigioni non è conforme all’art. 259g cpv. 1 CO (II CCA 3 marzo 1993 in re P. SA/T; Higi, Zürcher Kommentar, n. 57 ad art. 259g CO.; SVIT, Kommentar, n. 11 ad art. 259g CO; Wey, La consignation du loyer, Losanna, 1995, pag. 86 e 87).

Le conseguenze della non conformità del deposito del canone ai presupposti stabiliti dall’art. 259g cpv. 1 CO sono che da una parte il locatore può esercitare la facoltà accordatagli dall’art. 259h cpv. 2 CO e chiedere l’immediata liberazione in suo favore del canone così depositato (II CCA citata), e che d’altra parte siffatto deposito non esplica l’effetto liberatorio di cui all’art. 259g cpv. 2 CO, e la pigione in questione non può pertanto reputarsi pagata (Higi, opera citata, n. 57 e 58 ad art. 259g CO).

2. Questa constatazione seppur favorevole agli istanti non comporta ancora da sola l’accoglimento dell’istanza di sfratto.

Secondo l’art. 271 CO la disdetta può infatti essere annullata se contraria alle regole della buona fede, e l’art. 271 a CO stabilisce nei due primi capoversi, in maniera non esaustiva, un elenco di casi in cui la disdetta del locatore può essere contestata.

Dottrina e giurisprudenza ammettono che gli art. 271 e 271a CO possono trovare applicazione anche nel caso di disdetta dovuta alla mora del conduttore (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. edizione, pag. 331 e 332; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, n.

201 ad art. 271-271a CO), soluzione che del resto si evince già e contrario dall’art. 271a cpv. 3 lit. b CO.

In tal caso occorre però premettere il fatto che il conduttore con la propria mora ha commesso una violazione contrattuale, che ha di principio fornito al locatore un fondato motivo per sciogliere -oltretutto anzitempoil contratto di locazione, circostanza che se non esclude totalmente la possibilità dell’abuso di diritto, concorre perlomeno a limitarla al ristretto ambito del motivo di disdetta in questione -la mora nel pagamentoche lo stesso conduttore ha concretizzato con il proprio comportamento (II CCA 6 luglio 1994 in re C./M. e llcc., 5 dicembre 1994 in re C. SA/T.; Lachat/Micheli, ibidem; Barbey, ibidem).

3. A mente di questa Camera, l’apprezzamento pretorile dell’abusività della disdetta merita conferma nonostante la mora della conduttrice nel pagamento del canone di giugno 1997.

Non merita infatti protezione il comportamento degli istanti che, ben sapendo che dall’inizio dell’anno tutti i canoni di locazione erano stati depositati nell’ambito di un litigio non ancora definitivamente deciso, ha atteso la scadenza del termine di pagamento di 30 giorni assegnato il 19 giugno 1997 (doc. F) non già per informarsi presso l’Ufficio di conciliazione se anche la pigione di giugno era stata depositata, ma per chiederne direttamente la liberazione con dettagliata istanza (doc. D), e simultaneamente, ovvero il medesimo 22 luglio 1997, per disdire il contratto di locazione.

Se ne deve necessariamente concludere che gli istanti, nonostante la loro affermazione del contrario, ben sapevano che anche la pigione di giugno era stata depositata dalla conduttrice perché così era stato per le altre pigioni in relazione ad un litigio deciso dall’Ufficio ma non ancora dal Pretore, così da potersi ritenere ancora valevole la prima comunicazione della conduttrice (art. 259g cpv. 1 CO in fine), e difatti contestualmente alla pronuncia della disdetta essi a colpo sicuro hanno chiesto con istanza motivata la liberazione della pigione di cui si affermava la conoscenza dell’avvenuto deposito al 19 giugno 1997 (doc. D, punto 2, pag. 2), liberazione ottenuta pochi giorni dopo (doc. E).

In siffatta attesa nell’esercizio del proprio diritto alla liberazione della pigione finalizzata all’ottenimento del diritto allo scioglimento del contratto è sicuramente ravvisabile un comportamento abusivo, che impone di ritenere priva di effetto la disdetta su cui si fonda la presente istanza di sfratto.

Ne consegue la reiezione del gravame.

La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art.

148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello

24 novembre 1997 di __________ è respinto.

2. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1’450.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 1’500.--

già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico.

3. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario