New Owner Eviction Based on Extinguished Lease Reversed

Incarto n. 12.97.00142 · Lugano 27 giugno 1997/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa LA.97.44 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 6 marzo 1997 da

__________ rappr. dallo studio legale __________ contro

__________ rappr. dall'avv. __________

con cui l’istante ha chiesto lo sfratto del convenuto dalle quote di PPP n. __________di __________

Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con decreto 24 aprile 1997 ha accolto.

Appellante il convenuto, che con atto di appello del 9 maggio 1997, erroneamente denominato “ricorso per cassazione”, chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza;

Mentre l’istante con osservazioni del 2 giugno 1997 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

Ritenuto

in fatto:

- che l’istante è proprietaria delle PPP in questione per essersele aggiudicate al pubblico incanto dell’11 giugno 1996 (doc. D);

- che il convenuto non le avrebbe liberate nonostante detta aggiudicazione;

- che l’istante il 6 novembre 1996 ha di conseguenza avviato una causa possessoria nei confronti del convenuto avanti alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere l’immissione nel possesso di dette quote di PPP;

- che in quella sede il convenuto, che in precedenza aveva dichiarato all’istante di non risiedere più nei locali in questione (doc. E), ha addotto l’esistenza di un contratto di locazione di durata indeterminata stipulato il 2 ottobre 1991 con l’allora proprietaria e di lui madre __________, in virtù del quale egli potrebbe occupare le note PPP contro un canone annuo di fr. 8’000.--, pagato in anticipo fino al 30 settembre 1996 (doc. C);

- che la qui istante all’udienza di discussione sull’azione possessoria ha fermamente contestato l’esistenza e la validità dell’asserito contratto di locazione (doc. G);

- che nondimeno essa con scritto del 5 dicembre 1996 ha assegnato al convenuto un termine di 30 giorni per il pagamento dei canoni dell’ultimo trimestre del 1996, e questo “nella denegata ipotesi che la Pretura di Lugano, sezione 2, dovesse considerare efficace il contratto di locazione da lei prodotto” (doc. A);

- che il 20 gennaio 1997 l’istante ha disdetto il contratto per la mora del convenuto nel pagamento dei predetti canoni (doc. B) e con la presente istanza chiede lo sfratto del resistente;

- che all’udienza di discussione del 7 aprile 1997 il convenuto si è opposto allo sfratto contestando di essere in mora in quanto il pagamento del canone di locazione sarebbe avvenuto per compensazione con un suo credito derivante dal riscatto di una polizza;

- che il Pretore con il giudizio qui impugnato, stante l’esistenza di un contratto di locazione tra le parti per avere l’istante, in qualità di acquirente dei fondi, ripreso ex art. 261 cpv. 1 CO quello stipulato dal convenuto con la propria madre, ha accolto l’istanza in conseguenza della reiezione dell’eccezione di compensazione;

- che il convenuto con gravame denominato “ricorso per cassazione” ribadisce la tesi dell’estinzione del credito dell’istante per compensazione, mentre l’istante nelle proprie osservazioni postula la reiezione del gravame;

Considerato

in diritto:

- che l’impugnazione contro il decreto di sfratto andava proposta nella forma dell’appello indipendentemente dal valore delle pigioni rimaste impagate (art. 508 cpv. 2 CPC);

- che, come rettamente ricordato dall’istante, l’errore non determina l’irricevibilità del rimedio di diritto, esistendo nella specie gli estremi per esaminarlo come appello (Cocchi/Trezzini; CPC, ad art. 309, n. 8);

- che, contrariamente all’opinione delle parti, l’esistenza o meno della pretesa compensatoria del convenuto è irrilevante ai fini del giudizio;

- che vi sono in effetti motivi più che ragionevoli per ritenere che il contratto di locazione tra il convenuto e la madre costituisca una simulazione;

- che tuttavia nemmeno la questione a sapere se tale contratto sia effettivamente venuto in essere è decisiva, e non merita pertanto una risposta definitiva;

- che infatti quand’anche tale contratto fosse esistito, esso si è sicuramente estinto al momento della concessione al convenuto di un diritto di abitazione sugli immobili oggetto dell’istanza, diritto iscritto a registro fondiario il

22 giugno 1992 (doc. F) ed estintosi per effetto della vendita ai pubblici incanti (cfr. verbale d'incanto, doc. D; estratti RF doc F);

- che in effetti la locatrice dopo aver validamente concesso un diritto reale di abitazione non era più nella condizione di poter adempiere ad un rapporto obbligatorio che la vincolasse alla messa a disposizione a titolo oneroso del medesimo oggetto;

- che di conseguenza, in assenza di contratto di locazione l’istanza di sfratto deve essere respinta;

- che la tesi dell’inesistenza del contratto di locazione è del resto fatta propria dalla stessa parte istante;

- che pertanto non vi è più motivo di risolvere la questione a sapere se l’istanza debba essere respinta sulla sola base del contraddittorio comportamento processuale dell’istante che, a rischio della declaratoria di irricevibilità della sua istanza, procede per la pronuncia dello sfratto sulla base di un denegato contratto, e questo per la sola eventualità (non ancora verificatasi) che il giudice dell’azione possessoria avesse a riconoscerne l’esistenza;

- che dovendo l’istanza essere respinta sulla base di considerazioni estranee a quelle addotte dal ricorrente si giustifica l’attribuzione in suo favore di un’indennità per ripetibili ridotta;

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

I. L’appello

9 maggio 1997 di __________ è accolto.

Di conseguenza il decreto 24 aprile 1997 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, è riformato nel modo seguente:

1. L’istanza di sfratto 6 marzo 1997 di __________ di __________ è respinta.*

2. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 100.-- sono a carico dell’istante, che rifonderà al convenuto fr. 200.-- per ripetibili.*

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 280.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 300.--

già anticipati dal convenuto, sono a carico dell’istante, che gli rifonderà fr. 100.-- per ripetibili ridotte di appello.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario: