Tenant's Untimely Challenge to Rent Increase Including Road Improvement Charge

Incarto n. 12.96.00245 · Lugano IN_DATA_DECISIONE · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa -inc. no. DI.96.00458 della Pretura del distretto di Bellinzonapromossa con istanza 7 ottobre 1996 da

__________ contro

__________ rappr. da __________

con cui l’istante ha chiesto che fosse accertata l’abusività dell’addebito dell’1.42% inerente i contributi viari di miglioria e contenuto nella notifica dell’aumento del canone di locazione del 10 marzo 1994, e che di conseguenza il conteggio per le pigioni a partire dal 1° luglio 1996 fosse adeguato in tal senso;

domande cui la convenuta si è opposta e che il Segretario Assessore con sentenza 4 dicembre 1996 ha integralmente respinto;

appellante la parte istante con atto ricorsuale 16 dicembre 1996, con cui postula l’accoglimento dell’istanza e chiede che le pigioni vengano adeguate con effetto retroattivo al 1° luglio 1994;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto in fatto e in diritto

che a far tempo dal 1° gennaio 1985 __________ conduce in locazione un appartamento di 4 locali al II. piano, interno 9, dello stabile sito in Via __________ a __________, di proprietà di __________ (doc. P);

che in data 10 marzo 1994 la locatrice ha notificato al conduttore un aumento della pigione da fr. 1’216.- a fr. 1’228.-, ritenuto da un lato un incremento dell’indice del costo della vita del 4.06%, una partecipazione degli inquilini al contributo comunale per la costruzione dell’impianto di canalizzazione e di depurazione dell’1.12% ed al contributo di miglioria per la rete viaria __________ dell’1.42% nonché un aumento delle spese accessorie, e dall’altro una riduzione del tasso ipotecario pari all’8.26% (doc. A);

che l’11 giugno 1996, su richiesta dell’inquilino (doc. D), la pigione è stata ridotta a fr. 1’194.-, tra l’altro, a seguito della diminuzione dei tassi ipotecari al 5% (doc. F);

che il 21 giugno 1996 l’inquilino, ritenendo che i tassi di riferimento erano scesi al 4.75%, si è nuovamente rivolto alla locatrice chiedendole di rivedere il conteggio 11 giugno, senza tuttavia ottenere soddisfazione (doc. H);

che egli ha pertanto adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo la riduzione della pigione in quanto il tasso ipotecario era sceso al 4.75% (doc. G) e contestando la validità dell’addebito dell’1.42% quale partecipazione al contributo di miglioria per la rete viaria __________, inserito dalla controparte nel conteggio del 10 marzo 1994 (doc. M);

che, fallito il tentativo di conciliazione, __________ ha adito il Pretore postulando nuovamente che fosse accertata l’abusività dell’addebito dell’1.42%;

che con sentenza 4 dicembre 1996 il Segretario Assessore ha respinto l’istanza, rilevando come l’aumento della pigione comunicato il 10 marzo 1994, non essendo stato contestato davanti all’Ufficio di conciliazione entro i 30 giorni dalla sua notifica, era divenuto efficace, per cui la presente contestazione era senz’altro tardiva;

che con atto ricorsuale 16 dicembre 1996 l’istante postula nuovamente l’accoglimento dell’istanza, chiedendo inoltre l’adeguamento delle pigioni con effetto retroattivo al 1° luglio 1994;

che la richiesta del ricorrente non può essere accolta, essendo del tutto chiaro -come per altro correttamente rilevato dal giudice di prime cureche la contestazione relativa all’addebito per il contributo di miglioria non è tempestiva;

che, in effetti, giusta l’art. 270b CO il conduttore può contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la liceità dell’aumento della pigione (cpv. 1) e le modifiche che il locatore ha introdotto unilateralmente a svantaggio del conduttore (cpv. 2);

che la mancata contestazione nel termine comporta automaticamente la validità dell’aumento o della modifica unilaterale (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 11 ad art. 270b CO; Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea 1996, N. 2 ad art. 270b CO; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 195; Tercier, Les contrats spéciaux,

2. ed., Zurigo 1995, N. 2050 e 2054), a meno che -ciò che però non è il caso nella fattispeciel’aumento o la modifica unilaterale stessa non siano nulli (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 193);

che l’aumento della pigione dell’1.42% quale partecipazione al contributo di miglioria per la rete viaria __________, notificato dalla locatrice il 10 marzo 1994, poteva e doveva pertanto essere contestato al più tardi entro il 10 aprile 1994 -ciò che per stessa ammissione del ricorrente non è tuttavia avvenuto-, di modo che la sua contestazione nel giugno 1996 davanti all’Ufficio di conciliazione e nell’ottobre 1996 davanti al Pretore risulta senz’altro tardiva;

che il fatto che le successive pigioni fossero state pagate dall’inquilino “con riserva” (cfr. doc. B, C; non essendo questi convinto di dover contribuire per tali migliorie), non può in alcun modo supplire alla formale e tempestiva contestazione davanti all’Ufficio di conciliazione;

che il gravame deve pertanto essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, senza che sia necessario intimarlo alla controparte per le eventuali osservazioni;

che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I.

L’appello

16 dicembre 1996 __________ è respinto.

II.

Le spese della procedura ricorsuale di complessivi fr. 100.- (con una tassa di giustizia di fr. 90.- e con le spese di fr. 10.-) sono poste a carico del ricorrente.

III.

Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario