Tenant Eviction Premature Due to Untimely Termination Notice Despite Arrears

Incarto n. 12.96.00209 · Lugano 17 febbraio 1997/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.78 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 7 maggio 1996 da

__________ rappr. dall’ avv. __________ contro

__________ rappr. dall’ avv. __________

in materia di sfratto dei conduttori che il Pretore, con decreto 15 ottobre 1996, ha accolto facendo ordine alla convenuta di mettere a libera disposizione della parte istante i locali siti al VI piano dello stabile di viale __________ a __________ adibiti a ristorante.

Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello del 26 ottobre 1996, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, mentre la controparte, con osservazioni 2 dicembre 1996, postula la reiezione dell’appello.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.

Considerato

in fatto ed in diritto

1. La __________ occupa, dal 1 dicembre 1992, i locali del VI piano dello stabile di proprietà della __________ in viale __________ a __________ e nei quali gestisce un ristorante. Il canone di locazione ammontava, nel 1995, a Fr. 50’400.- annui.

Dal febbraio del 1995 la convenuta ha sospeso i pagamenti mensili della pigione. All’inizio di agosto 1995 le parti si sono incontrate ed hanno convenuto di ricondurre il canone di locazione base annuo a Fr. 40’000.- riservata una sua determinazione superiore pari al 10% dell’eventuale cifra d’affari del ristorante che superasse l’importo di Fr. 400’000.-; per quanto riguarda le pigioni arretrate si è deciso che la convenuta avrebbe pagato un acconto senza migliori precisazioni (cfr. Besprechungsnotiz del 2 agosto 1995, doc. E nell’inc. dell’Ufficio di conciliazione).

A far tempo dall’agosto 1995 la __________ ha così regolarmente versato, ogni inizio mese, l’importo di Fr. 3’350.- a vale quale pigione mensile (cfr. plico doc. 1).

2. Il 14 febbraio 1996 la __________ ha fissato alla conduttrice un termine di trenta giorni ai sensi dell’art. 275d CO, per provvedere a versare l’importo di Fr. 39’616.80 per i canoni di locazione arretrati per i mesi da luglio 1995 a febbraio 1996 (doc. B).

Il 14 marzo 1996 ha poi intimato la disdetta dal contratto di locazione a far tempo dal 30 aprile 1996 (doc. C).

3. La disdetta è stata contestata dalla conduttrice presso il competente Ufficio di conciliazione e la cognizione della contestazione è poi passata al giudice dello sfratto che la parte istante si era affrettata a chiedere con istanza 7 maggio 1996.

Il Pretore ha concesso lo sfratto argomentando che effettivamente esisteva uno scoperto sui canoni di locazione così come indicato dalla locatrice poiché i pagamenti mensili di Fr. 3’350.- susseguitisi da agosto 1995 in avanti potevano essere conteggiati, giusta gli art. 86 e 87 CO ed in mancanza di altra diversa indicazione, sugli scoperti venuti in essere già a far tempo dal febbraio 1995. Inoltre non ha ritenuto che le pretese avanzate dalla conduttrice riguardo ai difetti dell’immobile oltre che non essere provate non potevano nemmeno avere influenza sulla mora nei pagamenti dei canoni di locazione.

4. Delle argomentazioni dell’appello con il quale la convenuta chiede la reiezione dell’istanza di sfratto si dirà, così come di quelle di cui alle osservazioni della parte appellata, nei considerandi che seguono per quanto necessario.

5. Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO quando il conduttore sia in mora col pagamento del corrispettivo scaduto, il locatore può fissargli per iscritto un termine di trenta giorni per i locali d’abitazione e quelli commerciali per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Il cpv. 2 del medesimo articolo prescrive che se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso, nel caso di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, in particolare anche perché la pigione è stata validamente compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (Higi, Commentario zurighese, ad art. 257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257d CO N. 17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore dovrà operare il relativo versamento (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la riduzione della pigione (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohnund Geschäftsräumen, pag. 177), oppure effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO.

6. La mora della convenuta nel pagamento delle pigioni, anche dopo la formale diffida di pagamento del febbraio 1996, esiste anche se per un importo di ben lunga inferiore a quello indicato dall’istante e pure considerato dal Pretore.

Infatti non è difendibile la pretesa della __________ di considerare i ricorrenti versamenti mensili di Fr. 3’350.-, a far tempo dall’agosto 1995, quali acconti da computare sullo scoperto delle pigioni e delle spese accessorie venuto in essere già dal febbraio 1995 e meglio come calcolato nel conteggio doc. F. Quei versamenti mensili fanno seguito, senza possibilità di equivoco, agli accordi dell’inizio agosto 1995 con i quali il canone di locazione veniva ridotto proprio a quell’importo percui all’atto del pagamento era pacifica l’intenzione della conduttrice di provvedere a pagare la pigione di quel mese ed altrettanto pacificamente riconoscibile doveva essere, tale intendimento, alla controparte (OR-Leu, Art. 86 N. 3); e ciò non fosse altro perché la questione degli arretrati era stata considerata nella discussione di cui al doc. E semplicemente con l’indicazione generica che la locataria avrebbe prestato a tale proposito un versamento in acconto, versamento assolutamente non collegabile ai pagamenti mensili della nuova ridotta pigione.

Il conteggio degli arretrati deve allora essere diversamente impostato. La diffida di pagamento (doc. B) riguarda espressamente i canoni di locazione da luglio 1995 a febbraio 1996 ossia un importo di complessivi Fr. 27’650.- (Fr. 4’200.- per luglio 1995 e Fr. 3’350.- per i sette mesi successivi. La conduttrice, sino a metà febbraio 1996, momento della diffida, aveva pagato Fr. 23’450.- con la conseguenza che l’effettiva mora, per il periodo preso in considerazione dalla locatrice, era di Fr. 4’200.-, ossia la pigione del mese di luglio 1995. Nei trenta giorni successivi alla diffida la locataria ha versato, agli inizi di marzo 1996, l’importo di Fr. 3’350.-. Anche se si vuole considerare questo pagamento - contrariamente alla probabile effettiva realtà dei fatti dal momento che è invero la conseguenza di un ordine permanente dell’istante alla propria banca (cfr. plico doc. 1) e configura quindi il saldo della pigione di marzo 1996 - quale versamento a fronte della diffida rimarrebbe pur sempre uno scoperto di Fr. 850.-. Un importo arretrato anche solo di questa ampiezza non può essere qualificato come insignificante e permette senz’altro di risolvere validamente il contratto di locazione in applicazione dell'art. 257d CO (RJJ 1994, 52); non si può nemmeno considerare che la locatrice abbia agito contravvenendo alle regole della buona fede (DTF 120 II 31) poiché la locataria, confrontata con la diffida per un importo che non riteneva dovuto nella sua totalità, non ha fatto atto di contestazione prima della notifica della disdetta e non ha quindi messo la controparte nella possibilità di riconsiderare la sua posizione e di notificare una nuova messa in mora. Del resto la posizione della locatrice era ragionevolmente difendibile, tanto è vero che il Pretore l’ha seguita, anche in funzione dell’importante arretrato complessivo che esiste tuttora e che non risulta l’inquilina abbia, così come concordato, provveduto a ridurre.

7. Nemmeno la ventilata compensazione degli arretrati con i danni che i difetti dell’immobile (in particolare il mal funzionamento dell’ascensore) avrebbero procurato alla locataria può essere -indipendentemente dal fatto che il Pretore non ha ritenuto giustamente opportuno far istruire questa problematica - presa in considerazione per poter escludere la mora. Infatti la mancanza dell’avviso di compensazione e di qualsiasi altro cenno durante il termine di trenta giorni assegnato per il pagamento delle pigioni arretrate non permette di entrare nel merito delle relative argomentazioni dell’appellante.

8. Ma, pur accertata la mora della conduttrice, l’istanza di sfratto non può ugualmente essere accolta.

L’istante ha, infatti, fissato alla controparte un termine di trenta giorni per il pagamento delle pigioni insolute in conformità con l’art. 257d cpv. 1 CO ma non ha atteso che decorresse l’intero termine assegnato prima di disdire il contratto di locazione. La messa in mora porta la data del 14 febbraio 1996 e di conseguenza, tenuto conto che la sua notifica nelle migliore delle ipotesi è avvenuta il giorno successivo e che febbraio aveva 29 giorni, il termine veniva a scadenza il 16 marzo 1996.

La disdetta significata il

14 marzo 1996 è così prematura, ossia intimata alla conduttrice da una locatrice priva del diritto previsto dalla norma in esame (Higi, Commentario di Zurigo, ad art. 257d CO n. 47). Una recente verifica giurisprudenziale su questo tema controverso ha portato a concludere che, nella fattispecie, la disdetta non è atto annullabile (contrariamente alla DTF 119 II 154 consid. 4a e 4b) ma inefficace (DTF 121 III 159 e seg.) con la conseguenza che, indipendentemente da una contestazione al proposito della parte, non esplica alcun effetto, non è sanabile e va verificata dal giudice pregiudizialmente e d’ufficio (Higi, Mietvertragskündigungnichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar ? in SJZ 1995, 227).

In mancanza di valida disdetta e quindi di cessazione del rapporto di locazione lo sfratto non può essere ordinato.

La possibilità indicata da Higi (op. cit. , loc. cit. in fine) nel poter eventualmente indulgere se la disdetta è stata data con due/tre giorni di anticipo si riferisce solo alla situazione in cui, non conoscendo il locatore il momento della consegna della messa in mora al locatario (quando nel periodo di sette giorni di eventuale giacenza della raccomandata), la disdetta è notificata qualche giorno prima dell’avvenuta conoscenza da parte dell’inquilino della diffida; ma non è praticabile quando la disdetta, come nel caso concreto, non rispetta il termine di trenta giorni nemmeno nelle migliore delle ipotesi per il locatore, rappresentata dalla consegna della lettera raccomandata il giorno successivo alla sua spedizione.

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG dichiara e pronuncia

I. L’appello 26 ottobre 1996 è accolto e di conseguenza il decreto 15 ottobre 1996 del Pretore così riformato:

1. L’istanza di sfratto 7 maggio 1996 è respinta.*

2. La tassa di giustizia e le spese in complessivi Fr. 300.-, da anticipare dall’istante, resta a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte Fr. 600.- per ripetibili.*

II. La tassa di giustizia di Fr. 450.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 500.-), già anticipate dall’appellante, sono a carico della __________ con l’obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario