Deposit Return and Reasonable Fee for Mandate

Incarto n. 12.96.00016 · Lugano 18 aprile 1996 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 1673 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 7 maggio 1993 da

__________ rappr. dall'avv. __________ contro

__________ rappr. dall'avv. __________

con cui hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 20’000.-- oltre interessi;

Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 22 dicembre 1995 ha accolto per fr. 10’000.-- oltre interessi.

Appellanti gli attori, che con atto di appello del 22 gennaio 1996 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione;

Mentre il convenuto con osservazioni del 27 febbraio 1996 chiede la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto

A. Gli attori nel 1992 sono entrati in relazione con il convenuto, attivo nel settore immobiliare, in vista dell’acquisto di un appartamento a __________.

Nell’ambito di tale relazione gli attori hanno versato al convenuto fr. 20’000.--. Essi hanno in seguito dovuto rinunciare al prospettato acquisto in conseguenza delle incognite legate al momento di recessione economica, ed hanno perciò chiesto al convenuto la restituzione di detto importo.

Essendosi il convenuto dichiarato disponibile unicamente alla restituzione di fr. 9’500.--, con la presente causa, fondata sulle norme sull’indebito arricchimento, gli attori chiedono la sua condanna alla restituzione dell’intero importo a suo tempo versatogli.

B. Il convenuto nella risposta del 7 giugno 1993 si è opposto alla petizione.

Dei fr. 20’000.-- versati dagli attori, fr. 9’500.-- sarebbero sempre rimasti a loro disposizione, mentre fr. 10’500.-- spetterebbero al convenuto in compenso delle prestazioni da lui effettuate, tra cui la consulenza e l’assistenza nell’ottenimento del finanziamento bancario e dei sussidi federali.

C. Le parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha ritenuto che tra le parti si sia perfezionato un contratto di mandato in virtù del quale il convenuto avrebbe potuto richiedere un onorario di fr. 10’000.-- per la prestazione -nella specie correttamente effettuataconsistente nello svolgimento delle pratiche necessarie all’ottenimento dei sussidi federali e del finanziamento bancario.

In caso di perfezionamento della vendita immobiliare detto importo sarebbe stato recuperato con la mercede mediatoria dovuta dal venditore del fondo, mentre nel presente caso di rinuncia degli acquirenti all’acquisto lo stesso dovrebbe rimanere a loro carico.

Da ciò l’accoglimento della petizione per fr. 10’000.-- oltre interessi.

E. Con tempestivo gravame datato 22 gennaio 1996 gli attori hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di accogliere integralmente la petizione.

Gli attori avrebbero in buona fede pensato che il convenuto era il venditore dell’appartamento, e che il versamento di fr. 20’000.-- era un acconto sul prezzo di vendita.

Essi non avrebbero per contro inteso stipulare alcun mandato oneroso per la consulenza ricevuta, contratto la cui esistenza sarebbe stata ammessa dal Pretore in assenza delle necessarie prove.

F. Delle osservazioni 27 febbraio 1996 del convenuto, nelle quali egli chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto

1. Il

27 febbraio 1992, facendo seguito all’interessamento mostrato dagli attori per l’appartamento 19 della residenza di via __________ a __________, il convenuto ha scritto a __________ chiedendo il versamento di fr. 20’000.-- “per la riservazione definitiva” e stabilendo che (doc. 1):

*“ Tale importo le verrà interamente restituito qualora non dovesse essere concesso il finanziamento o qualora non dovesse ottenere i sussidi federali e cantonali, mentre verranno acquisiti fr. 10’000.-- in caso di suo recesso.*

*A riservazione effettuata inizieremo le pratiche per il finanziamento con i sussidi presso un istituto di sua fiducia.”*

Il successivo 16 marzo il convenuto ha confermato la ricezione dell’importo in questione, precisando tra l’altro che (doc. A):

*“Il deposito vale quale acconto sul prezzo di acquisto in caso di firma dell’atto notarile.”*

2. A mente di questa Camera, le parti con ciò hanno in sostanza inteso pattuire quanto segue:

- la somma di fr. 20’000.-- costituisce un acconto sul prezzo di vendita di complessivi fr. 349’000.--, e con il pagamento l’acquirente esprime la sua irrevocabile (“definitiva”) volontà di acquisto;

- in caso di acquisto la somma sarà interamente imputata sul prezzo di vendita;

- nel caso in cui l’acquisto sarà reso impossibile all’acquirente dalla mancata concessione dei sussidi federali o cantonali, o del credito ipotecario bancario, la vendita non avrà luogo, e l’intero importo sarà restituito all’acquirente;

- se l’acquirente per un altro motivo rinuncerà all’acquisto, saranno trattenuti fr. 10’000.--;

- il convenuto è incaricato di occuparsi delle pratiche necessarie all’ottenimento dei sussidi e del credito bancario;

3. E’ perciò vero, come rettamente ritenuto dal Pretore, che tra le parti si è perfezionato un contratto di mandato, con il quale il convenuto è stato incaricato di effettuare i passi necessari alla concessione agli acquirenti dei sussidi federali e cantonali e di un finanziamento bancario, incarico che egli ha incontestatamente portato a buon fine.

4. La predetta corrispondenza è però silente quo all’onerosità del mandato.

Ciò nondimeno, il fatto che gli attori si siano rivolti ad un mandatario professionista doveva senza dubbio indicare loro, in assenza di espliciti segni contrari, che le di lui prestazioni sarebbero avvenute a titolo oneroso (art.

394 cpv. 3 CO; Fellmann, Berner Kommentar, n. 366, 369, 370 ad art. 394 CO).

Infatti, non dal solo fatto che nel caso di stipulazione della vendita immobiliare l’intero importo di fr. 20’000.--- sarebbe stato computato sul prezzo del fondo si può necessariamente dedurre la gratuità -limitatamente all’ipotesi del perfezionamento del negozio immobiliaredella prestazione del convenuto, che sarebbe perciò di principio rimasto libero di addebitare agli attori le prestazioni effettuate.

A maggior ragione l’onerosità della prestazione del mandatario deve essere ammessa per il caso di mancato acquisto del fondo, non esistendo in tal caso la possibilità per il convenuto di conseguire un utile in conseguenza dell’avvenuta stipula, eventualmente in forma di mercede mediatoria da corrispondere dal venditore del fondo.

5. Rimane da decidere la questione della quantificazione della mercede del mandatario.

5.1 Su questo punto non può essere seguita la sentenza impugnata, che ritiene a torto che le parti avrebbero pattuito un onorario di fr. 10’000.--.

Tale importo, come sostenuto dagli attori, in conseguenza della terminologia adottata e ritenuta la sistematica degli accordi tra le parti è, come si è detto, da ritenere correlato alla mancata stipulazione della vendita immobiliare per decisione del compratore non dovuta alla mancanza del finanziamento.

Esso costituisce in altre parole una pena di recesso relativa alla prospettata vendita immobiliare (art. 158 cpv. 3 CO), la quale è tuttavia inefficace per difetto della forma notarile (Rep. 1972, pag. 342; II CCA 8 agosto 1979 in re S./M.), e non la quantificazione dell’onorario dovuto al convenuto, questione che le parti non risultano aver preventivamente concordato.

5.2 In assenza di accordo sulla mercede del mandatario, la stessa deve essere determinata dal prudente criterio del giudice (DTF 117 II 282; II CCA 19 aprile 1993 in re S./eredi C.; Fellmann, opera citata, n. 397-399 ad art.

394 CO).

Tenuto conto del genere e della durata dell’incarico svolto dal convenuto (contatti con istituti bancari e le autorità preposte all’erogazione dei sussidi, cfr. deposizione __________, plico doc. 2, doc. 3), nonché della responsabilità da lui assunta, questa Camera considera equa e adeguata alle circostanze una remunerazione di fr. 2’500.-- per l’attività da lui svolta.

La rimanenza deve invece essere restituita agli attori in ossequio alle norme che regolano l’indebito arricchimento (art. 62 e segg. CO).

Ne consegue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art.

148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello

22 gennaio 1996 di __________ e __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 22 dicembre 1995 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, è riformata nel modo seguente:

1. La petizione è parzialmente accolta.*

*__________ __________, è condannato a versare a __________ e __________, __________, fr. 17’500.-- oltre interessi al 5% dal 7 maggio 1993.*

2. La tassa di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese, da anticipare dagli attori, restano a loro carico per 1/8 e per 7/8 sono a carico del convenuto, che rifonderà agli attori complessivi fr. 1’800.-- per ripetibili.*

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 480.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 500.--

già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico per 1/4 e per 3/4 sono a carico del convenuto, il quale rifonderà agli attori complessivi fr. 400.-- per ripetibili d’appello.

III. Intimazione: __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario