Appeal Regarding Nullity of Arbitral Award on Condominium Fees and Legal Mortgage

Incarto n. 12.95.00008 · Lugano 19 ottobre 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare sul ricorso per nullità proposto il 25 ottobre 1994 da

__________ patr. dall'avv. __________ Contro

il lodo del 21 settembre 1994 pronunciato dal Tribunale arbitrale presieduto dall'avv. __________, nella procedura arbitrale promossa dai ricorrenti con petizione 24 febbraio 1994 nei confronti di

__________ patr. dall'avv. __________

con cui parte attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 5’497.10 oltre interessi e all’iscrizione di un’ipoteca legale di pari importo sui fondi __________, __________e __________di __________, fogli PPP del fondo base n. __________;

Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato l’integrale reiezione della petizione;

Il Tribunale arbitrale con il lodo impugnato ha accolto la petizione limitatamente a fr. 722.10 oltre interessi;

Ricorrente la parte attrice, che con ricorso del 25 ottobre 1994 postula l’annullamento del querelato lodo;

Mentre la convenuta con osservazioni del 9 dicembre 1994 chiede la reiezione del ricorso con protesta di spese e ripetibili.

Richiamato il decreto 26 ottobre 1994 del Presidente della Camera che ha accordato al ricorso effetto sospensivo;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione:

1. - se deve essere accolto il ricorso per nullità

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Oggetto della disputa è il saldo di fr. 5’497.10 oltre interessi al 7% (domanda ridotta a fr. 5’161.55 oltre interessi in corso di causa) dei contributi condominiali della convenuta per gli esercizi 1991-1993 (più precisamente: conguagli 1991 e 1992 e anticipi 1993), da lei dovuto in quanto proprietaria dei fogli PPP __________, __________e __________nell’ambito della proprietà per piani costituita sul fondo base n. ____________________, importo per il quale parte attrice ha ritenuto gli oggetti contenuti nelle tre unità PPP e ha fatto iscrivere ipoteca legale provvisoria a loro carico.

Nella risposta del 31 marzo 1994 la convenuta si è opposta alle richieste dei condomini.

Essi fonderebbero la propria pretesa su decisioni dell’assemblea condominiale del 23 aprile 1993, in particolare una nuova chiave di ripartizione delle spese da utilizzare retroattivamente dal 1992, le quali sarebbero tuttora oggetto di contestazione avanti al Tribunale arbitrale e non costituirebbero perciò una valida base per le richieste qui in esame.

In ogni caso, i contributi per il 1991, di fr. 1’687.50, sarebbero stati regolarmente pagati dalla convenuta con l’acconto di fr. 5’000.--, la petizione sarebbe tardiva ai fini della convalida del diritto di ritenzione, non sarebbe ammissibile un’ipoteca legale collettiva, un eventuale interesse di mora sullo scoperto sarebbe da quantificare al 5% e non al 7%, e il Tribunale arbitrale non potrebbe pronunciare il rigetto definitivo dell’opposizione.

B. Il Tribunale arbitrale nel lodo del 21 settembre 1994 ha preliminarmente preso atto del fatto che le contestazioni delle decisioni dell’assemblea condominiale del 23 aprile 1993, tra cui quella relativa al nuovo regolamento condominiale disciplinante i contributi, sono state respinte dal lodo 6 giugno/18 luglio 1994, cresciuto in giudicato.

La petizione, tardiva ai fini della convalida del diritto di ritenzione e perciò inefficace anche nella richiesta di rigetto dell’opposizione, sarebbe tuttavia fondata solo limitatamente a fr. 722.10 oltre interessi al 7% dal 10 gennaio 1994.

Con l’acconto di fr. 5’000.-- versato il 12 ottobre 1992 la convenuta avrebbe estinto il debito residuo di fr. 1’687.50 per il 1991.

Rimarrebbero a suo credito fr. 3’312.50, con i quali avrebbe parzialmente soluto il suo debito per il 1992, di complessivi fr. 4’034.60, così che per quell’anno resterebbero scoperti fr. 722.10.

Non risulterebbe per contro alcuna valida decisione condominiale relativa agli acconti dovuti per il 1993. Ritenuto che la sola approvazione del preventivo per quell’anno non conferirebbe il diritto a prelevare acconti, e che il nuovo regolamento condominiale, che prevede il prelievo automatico di determinati acconti, non potrebbe avere effetto retroattivo, ne discenderebbe l’illiceità della relativa richiesta.

Da ciò l’ammissione della petizione per soli fr. 722.10 oltre interessi e la conferma per tale importo dell’ipoteca legale, limitatamente al foglio PPP __________, al quale è attinente l’importo richiesto.

C. Con il presente ricorso per nullità parte attrice chiede l’annullamento del lodo invocando l’art. 36 lit. c), d) ed f) CIA.

Il motivo di nullità di cui all’art. 36 lit. c) CIA risiederebbe nel fatto che il Tribunale arbitrale avrebbe deciso su un punto non litigioso, statuendo sulla facoltà della parte attrice di esigere anticipi.

L’art.

36 lit. d) CIA sarebbe invece stato disatteso per il fatto che il Tribunale arbitrale d’ufficio avrebbe ritenuto l’eccezione della mancata autorizzazione ad incassare anticipi, il che di riflesso avrebbe privato parte attrice del necessario contraddittorio sul tema.

Il lodo sarebbe inoltre arbitrario ai sensi dell’art. 36 lit. f) CIA per aver negato la tempestività della convalida della ritenzione, pur riconoscendo che si tratta di questione che compete solo all’ufficio di esecuzione, e per aver limitato la residua ipoteca legale al solo foglio PPP __________.

D. Delle osservazioni 9 dicembre 1994 della convenuta, nelle quali essa chiede la reiezione del ricorso, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. Il ricorso per nullità costituisce un rimedio di carattere straordinario che, come la cassazione, è proponibile solo ed in quanto sia dimostrata la ricorrenza degli estremi di uno o più motivi previsti dalla legge (Guldener, Das Schweizerische Zivilprozessrecht, pag. 478; Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, pag. 524; SJZ 1976, pag. 248; II CCA 28 aprile 1993 in re P./C.; I CCA 20 dicembre 1989 in re R./R. e llcc.).

2. Giusta l’art. 36 lit. c) CIA la nullità può essere invocata quando l’arbitro ha omesso di pronunciarsi su un punto della domanda che fa parte integrante della questione sottoposta a giudizio, oppure se egli ha deciso punti litigiosi che non gli erano stati deferiti.

Nel caso di specie il richiamo della suddetta norma è senz’altro del tutto infondato.

Non si capisce infatti come il Tribunale avrebbe potuto pronunciare la condanna della convenuta al pagamento degli acconti per il 1993, così come richiesto dalla parte attrice, senza esaminare se questa aveva la facoltà di esigerli.

3. L’art.

36 lit. d) CIA prevede la possibilità di interporre ricorso per nullità del lodo allorché il tribunale arbitrale ha violato una norma imperativa di procedura ai sensi dell’art. 25 CIA, ledendo così il diritto di essere sentiti di una delle parti.

A mente della parte attrice siffatta violazione sarebbe stata perpetrata in suo danno nella misura in cui il Tribunale avrebbe d’ufficio sollevato l’eccezione della mancata autorizzazione ad incassare anticipi.

Anche questa censura degli attori, per quanto intelligibile, è manifestamente fuori luogo: dovendosi ammettere che i rapporti tra le parti sono retti innanzitutto dai regolamenti condominiali, non si capisce come si possa ravvedere violazione del diritto di essere sentiti per il fatto che il Tribunale nega una pretesa della parte attrice in applicazione, evidentemente d’ufficio, di detti regolamenti.

4. A questa Camera, per quanto investita del ricorso per nullità ai sensi dell’art.

36 lit. f) CIA, compete solo l’obbligo di vagliare se la decisione querelata sia inficiata di arbitrio per grave violazione di una norma o principio giuridico, o se i fatti posti alla base del giudizio siano palesemente in contrasto con gli atti e le risultanze processuali.

In sostanza, ai sensi della predetta norma il giudizio arbitrale può essere impugnato con un ricorso per nullità quando appaia fondato che su accertamenti fattuali manifestamente contrari alle risultanze processuali o pronunciato in evidente violazione al diritto o all’equità (Rep. 1985, pag. 149; Jolidon, opera citata, n. 93-95 ad art. 36 CIA; Rüede/Hadenfeldt, Schweizerisches Schiedsgerichtsrecht, 2. edizione, pag. 345 e segg.).

Stanti queste premesse, il solo fatto che esista una soluzione alternativa preferibile a quella adottata esclude la censura di arbitrio.

In quest’ultima evenienza l’autorità investita di un ricorso per nullità non può distanziarsi dalla decisione querelata a meno che la stessa appaia insostenibile, in evidente contraddizione con la motivazione fattuale o svestita di una motivazione oggettiva (II CCA 20 luglio 1994 in re Consorzio C./G.M. SA, 25 agosto 1992 in re G./D. e llcc.; cfr. anche l’art. 3 cpv. 3 del Decreto Legislativo di applicazione del concordato intercantonale del 17 febbraio 1991 che dichiara applicabili le norme relative al ricorso per cassazione civile).

5. Nel caso che ci occupa, la parte ricorrente ravvede arbitrio:

- nella decisione di negare la levata dell’opposizione al precetto esecutivo notificato alla convenuta;

- nella decisione di limitare la residua ipoteca legale al solo fol. PPP __________invece di ripartirla sulle singole unità PPP secondo la chiave di riparto indicata al capo 1.1 della petizione.

5.1 La prima obiezione della ricorrente è manifestamente priva di fondamento, dal momento che essa disattende il fatto che la procedura di esecuzione, e perciò anche quella di rigetto dell’opposizione, è sottratta alla libera disposizione delle parti (art. 5 CIA; RSJ n. 50, pag. 118, citata in: Lalive/Poudret/Reymond, Le droit de l’arbitrage interne et international en suisse, Losanna, 1989, pag. 54) e non può così essere oggetto di giudizio arbitrale.

5.2 Né si può ragionevolmente affermare che la decisione di gravare dell’ipoteca legale per l’importo di soli fr. 722.10 oltre interessi una sola delle quote PPP della convenuta sia arbitraria.

Posto che lo scopo dell’istituto è manifestamente quello di garantire il credito della comunione (esplicito in tal senso l’art. 712i cpv. 1 CC), e che nemmeno la parte attrice sostiene che il fondo gravato non offrirebbe siffatta garanzia, la decisione del Tribunale arbitrale resiste non solo alla censura di arbitrio, ma anche ad un libero esame.

Ne consegue la reiezione del ricorso, infondato in ogni suo punto e non privo di connotazioni di temerarietà.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza.

Per i quali motivi,

Richiamati l’art. 36 CIA e per le spese gli art. 147 e segg. CPC e la LTG

dichiara e pronuncia

I. Il ricorso per nullità 25 ottobre 1994 della __________ è respinto.

II. Le spese e la tassa di giustizia, consistenti in:

a) la tassa di giustizia fr. 380.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 400.--

già anticipati dalla ricorrente, restano a suo carico.

L’attrice rifonderà alla convenuta fr. 500.-- a titolo di ripetibili.

III. Intimazione a: - __________ ;

Comunicazione al Presidente del Tribunale arbitrale avv. __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario