Tenancy Dispute Conciliation Prerequisite Upheld

Incarto n. 12.95.00263 · Lugano 6 ottobre 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. OA.95.1268 (1397) della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 2 promossa con petizione 22 maggio 1992 da

__________ rappr. dall’avv. __________ o contro

__________ rappr. dallo studio legale __________

in materia di locazione (pagamento della pigione e conferma del diritto di ritenzione)

nella quale il Pretore, con decisione 11 settembre 1995, ha pronunciato l’irricevibilità della petizione.

Appellante la parte attrice la quale, con atto di appello 2 ottobre 1995, chiede che, in riforma della decisone impugnata, la domanda di accertamento della nullità della petizione formulata dalla convenuta venga respinta.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

Considerato

in fatto ed in

diritto

che il Pretore, considerando come la lite tra le parti dev’essere qualificata quale contestazione riguardante il contratto di locazione di locali d’abitazione e commerciali, ha dichiarato irricevibile la petizione inoltrata dalla __________ poiché la stessa non é stata preceduta dall’obbligatorio tentativo di conciliazione avanti al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione così come indicato dalla DTF 118 II 307;

che l’appellante nega la necessità di doversi rivolgere all’Ufficio di conciliazione stante la particolarità della fattispecie, ossia il fatto che la causa, a conferma di un diritto di ritenzione a garanzia delle pigioni impagate, doveva essere inoltrata entro termini perentori del diritto federale pena l’estinzione degli effetti della compilazione dell’inventario degli oggetti gravati dalla ritenzione;

che é pacifico che la domanda dell’attrice riguarda un rapporto di locazione di locali commerciali il cui concetto, del resto, va interpretato in modo ampio (mp 1995, 96);

che il litigio è nato in un momento (nel corso del 1992) in cui le norme introdotte dalla LF del 15 gennaio 1989, in vigore dal 1° luglio 1990, erano applicabili;

che pertanto il Pretore, richiamando correttamente i principi giurisprudenziali in materia (DTF citata, cfr. anche II CCA 29 settembre 1993 in re P.I. AG/M.; 3 maggio 1994 in re G. SA/R.; 17 maggio 1994 in re P./M. e llcc.), a giusta ragione ha sanzionato la mancata effettuazione della procedura di conciliazione;

che la necessità di rispettare termini brevi, pur previsti dal diritto federale, per l’introduzione della procedura non può vanificare l’esigenza di sottoporre preventivamente all’Ufficio di conciliazione la questione;

che infatti come avviene per l’azione di inesistenza del debito che, in materia di pretese di locazione, deve essere preceduta dall’obbligatoria procedura di conciliazione anche se i termini per la sua introduzione sono brevi e perentori ma sono rispettati dall’inoltro dell’istanza di conciliazione (JdT 1994

III 24 e nota a pag. 2; CCC 8 febbraio 1994 in re A. c. De C.; II CCA16 dicembre 1994 in re F. SA c. A.G. SA) altrettanto deve valere per una

causa che chiede il pagamento di canoni di locazione a conferma di un diritto di ritenzione ex art. 268 e seg. CO e 283 LEF;

che la domanda della parte convenuta, formulata solo dopo lo scambio degli allegati scritti, non può essere ritenuta abusiva poiché l’irricevibilità della petizione dev’essere rilevata d’ufficio;

che infatti per l’art. 97 CPC il giudice esamina d’ufficio, in ogni stadio di causa, se esistono i presupposti processuali e tra questi figura quello dell’ammissibilità di ogni singolo atto processuale (art. 97 cifra 5 CPC) con la conseguenza della nullità dell’atto (art. 142 litt. a CPC) in difetto del presupposto;

che la decisone del Pretore é così corretta e l’appello può essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC senza necessità di intimarlo alla controparte;

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello

2 ottobre 1995 __________, é respinto.

2. La tassa di giudizio in Fr. 200.- e le spese in Fr. 20.- (totale Fr. 220.-) sono a carico dell’appellante.

3. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario