Tenants' Appeal Against Eviction for Non-Payment Upheld Due to Failure to Contest Termination at Conciliation Stage

Incarto n. 12.95.00223 · Lugano 23 agosto 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Pellegrini, quest'ultimo in sostituzione del giudice Zali, assente

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella procedura sommaria di sfratto dei conduttori -inc. no. 104/95P della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagnapromossa con istanza 2 luglio 1995 da

__________ contro

__________ __________ entrambi rappr. dall’avv. __________

che il Pretore ha accolto, con decreto 7 agosto 1995, facendo ordine ai convenuti di mettere a libera disposizione dell’istante lo stabile di 3 locali + servizi denominato “__________ ” a __________;

appellanti i convenuti con allegato del 17 agosto 1995, con cui si chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

appello corredato di una domanda di effetto sospensivo che non viene evasa a dipendenza della presente decisione sul merito;

in virtù dell’art. 313bis CPC

Considerato

in fatto e in diritto

che con contratto 20 gennaio 1995 __________ ha dato in locazione a far tempo dal 1° febbraio 1995 a __________ e __________ lo stabile di 3 locali e servizi, denominato “__________ ” a __________ (doc. 1);

che con raccomandata 27 aprile 1995 il locatore ha intimato ai conduttori di provvedere entro 30 giorni al pagamento delle pigioni relative ai mesi di marzo ed aprile nonché del deposito di garanzia, in difetto di che il contratto sarebbe stato disdetto (doc. E);

che il 30 maggio 1995, atteso che il relativo pagamento non era avvenuto, il locatore con formulario ufficiale (doc. A e B) ha disdetto il contratto di locazione con effetto immediato;

che i convenuti non hanno ritenuto di contestare la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione;

che con istanza 2 luglio 1995 il locatore ha chiesto lo sfratto dei conduttori dall’ente locato;

che nel corso dell’udienza di contraddittorio indetta per il 25 luglio 1995 i convenuti si sono opposti all’istanza;

che nel corso di tale udienza è stata formulata una proposta transattiva, in virtù della quale l’istante si impegnava a lasciare i convenuti nell’ente locato fino al 31 agosto, mentre questi ultimi si impegnavano a loro volta a pagare entro il 28 luglio la somma di fr. 6’000.- a valere quale pigione fino al mese di agosto;

che all’udienza del 28 luglio, cui è comparsa la solo parte istante, si è dovuto constatare la decadenza della proposta transattiva, in quanto nel termine assegnato non vi era stato alcun pagamento;

che con decisione 7 agosto 1995 il Pretore, rilevando che al rapporto di locazione era stato posto fine in applicazione dell’art. 257d CO con la disdetta del 30 maggio per il 30 giugno successivo e che entro tale data la riconsegna non era avvenuta e inoltre che i conduttori non avevano pagato le pigioni arretrate nemmeno nell’ulteriore termine concesso all’udienza del 25 luglio, ha decretato senz’altro lo sfratto dei convenuti dall’ente locato;

che con appello con domanda di effetto sospensivo del 17 agosto 1995 i convenuti postulano la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di prima e seconda istanza;

che, a giudizio degli appellanti, in realtà il contratto di locazione risulta tuttora in essere, così come si può evincere dai documenti agli atti: la disdetta non sarebbe infatti stata data idoneamente e risulterebbe contraria a quanto previsto dal Codice di rito;

che, sempre a loro dire, l’eventuale immediata esecuzione dello sfratto, oltre a risultare profondamente ingiusta, comporterebbe un irragionevole ed eccessivo nocumento ai ricorrenti, che non avrebbero inoltre la possibilità di trovare una sistemazione abitativa alternativa;

che l’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC prescrive che, pena la nullità, l’appello debba contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda;

che la motivazione addotta dagli appellanti e di conseguenza lo stesso gravame appaiono pertanto al limite della ricevibilità;

che, a prescindere dalle eventuali sue carenze formali, l’appello in esame risulta in ogni caso del tutto infondato nel merito;

che infatti il Tribunale federale nella sentenza ICCTF 21 agosto 1992 in re G.Q.R. SA/D., a cui questa Camera ha costantemente fatto riferimento (cfr. IICCA

14 ottobre 1992 in re R./G., 6 dicembre 1992 in re L./B.F.L. SA, 9 marzo 1994 in re S./C., 10 agosto 1994 in re K./G.T. SA, 14 settembre 1994 in re M. SA/F.,

23 maggio 1995 in re M. SA/I. SA, 9 giugno 1995 in re D.C./D. SA; Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 506 n. 1), ha stabilito l’obbligo per il conduttore di impugnare avanti all’Ufficio di conciliazione non solo la disdetta ordinaria, ma anche quella straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO, in difetto di che la disdetta cresce senz’altro in giudicato;

che l’obbligo del giudice dello sfratto di vagliare nel merito e con piena cognizione la lite è perciò subordinato alla diligenza processuale della parte, la quale deve esplicitarsi in forma di tempestiva contestazione della disdetta ricevuta;

che, avendo i convenuti omesso di attenersi a tale dovere di diligenza, essi ora devono subirne le conseguenze con la perdita del diritto di contestare la validità della disdetta;

che in altri termini, in assenza di tempestiva contestazione della disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione non occorre nemmeno più indagare sulla questione a sapere se siano adempiute o meno le condizioni per una disdetta ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO (sentenza ICCTF citata, cons. 4);

che in tali circostanze, quando cioè l’Ufficio di conciliazione non è stato investito della questione, l’esame del Pretore si limita tutt’al più all’eventualità che la disdetta sia nulla (IICCA 10 agosto 1994 in re K./G.T. SA), o l’istanza prematura (IICCA 9 marzo 1994 in re S./C., 9 giugno 1995 in re D.C./D. SA);

che non avendo gli appellanti sostenuto l’esistenza di motivi di nullità della disdetta o di motivi per cui l’istanza di sfratto dovesse essere ritenuta prematura, ne deve conseguire la reiezione del gravame;

che l’asserita circostanza, per cui l’esecuzione dello sfratto comporterebbe un irragionevole ed eccessivo nocumento ai ricorrenti, i quali non avrebbero inoltre la possibilità di trovare una sistemazione abitativa alternativa, non può in ogni caso impedire lo sfratto stesso, che appare del tutto legittimo;

che trattasi in ogni caso di un fatto nuovo e come tale improponibile in appello (art.

321 CPC) e che il differimento dello sfratto, implicitamente postulato con tale argomentazione, non è un istituto previsto dalla nostra legislazione (Cocchi/Trezzini, CPC, N. 4 ad art. 506);

che di conseguenza l’appello, così come è stato presentato, oltre che infondato, deve essere ritenuto temerario ai sensi dell’art. 152 CPC (IICCA 14 settembre 1994 in re M. SA/S.);

che lo stesso risulta essere stato presentato con estrema leggerezza dal patrocinatore dei convenuti, il quale meglio avrebbe fatto ad astenersi dal presentarlo;

che, per evidenti motivi di economia processuale, non torna conto intimare il gravame alla controparte, stante la chiara situazione giuridica e la necessità di dar corso, con celerità, alla procedura di sfratto (IICCA 19 settembre 1994 in re F.F. SA/I.);

che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 17 agosto 1995 di __________ e __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 240.-

b) spese fr. 10.-

Totale fr. 250.-

da anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario