Tenant v. Landlord: Premature Lease Termination and Mandatory Conciliation Requirement

Incarto n. 12.95.00139 · Lugano 15 maggio 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. 11'618 della Pretura Bellinzona promossa con petizione 4 marzo 1991 da

__________ rappr. dall'avv. __________ Contro

__________ rappr. dall'avv. __________

intesa ad ottenere la condanna della convenuta a pagare il risarcimento dei danni conseguenti alla risoluzione anticipata della locazione;

petizione che il pretore ha accolto limitatamente a fr. 101'124.90 oltre interessi con sentenza 7 marzo 1995;

appellante la convenuta con allegato 28 marzo 1995 col quale chiede l'annullamento della sentenza pretorile e subordinatamente la sua riforma;

lette le osservazioni all'appello di __________

considera

in fatto e in diritto

1. __________ era proprietaria di uno stabile industriale a __________ dove aveva ceduto in locazione un certo numero di locali ad uso ufficio, laboratorio, deposito e officina alla __________. Nell’ambito della compravendita dell’immobile allo __________, il rapporto locativo fu interrotto prematuramente, così che la conduttrice vanta nei confronti della locatrice un credito corrispondente ai danni che gliene sono derivati, per un importo complessivo di fr. 147’325.80.

La convenuta, in via principale, si è opposta a questa domanda, mentre, subordinatamente, ha proposto il riconoscimento limitato della domanda.

In sede conclusionale la petizione è stata ridotta a fr. 106’165.- oltre interessi al 9% a partire dal 18 settembre 1990.

2. Esaminate le diverse poste della petizione, il pretore l’ha accolta parzialmente, condannando __________ a versare all’attrice la somma di fr. 101’124.90 oltre interessi al 5% dal 18 dicembre 1990.

Mentre con l’appello __________ contesta partitamente le diverse poste del credito in discussione, __________, in ordine, solleva eccezione d’intempestività dell’appello.

3. La causa concerne indubitabilmente un rapporto creditore sorto nell’ambito di un contratto di locazione: infatti, il credito vantato dalla conduttrice si fonda su una norma specifica del diritto della locazione. Pertanto la lite dev’essere qualificata come una “contestazione riguardante contratti di locazione di locali d’abitazione e commerciali “ ai sensi della decisione federale DTF 118 II 307.

In virtù di questa decisione, sorge l’obbligo per le parti ( e in particolare per la parte procedente ) di sottoporre il contenzioso al competente Ufficio di conciliazione prima di poter adire il giudice civile.

Nel caso in cui ciò non sia avvenuto, il pretore d’ufficio deve avvertire la carenza procedurale e decidere l’irricevibilità dell’azione poiché prematura.

Nel caso concreto, né il giudice, né le parti hanno avvertito l’irregolarità della situazione al momento in cui la petizione è stata presentata, ancorché ciò sia avvenuto il 4 marzo 1991, ovvero quando dal 1 luglio 1990 già vigevano le nuove norme sulla locazione.

A prescindere quindi da eventuali implicazioni di diritto intertemporale per quanto concerne il diritto sostanziale applicabile, è fuori di dubbio - e già deciso ripetutamente da questa autorità - che le norme procedurali contenute nel nuovo capitolo del CO hanno trovato immediata applicazione, in particolare quindi per i processi iniziati dopo l’entrata in vigore della normativa (Guldener M., Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo 1958, p. 49; Satta S.,

Diritto processuale civile, Padova 1987, N. 147; RJN 1992, 86 segg.).

4. A istruttoria praticamente ormai terminata, prima comunque della discussione finale, il pretore, su istanza della parte attrice, ha ordinato la sospensione del processo affinché fosse fatto fronte all’onere dell’esperimento di conciliazione davanti all’analogo Ufficio. Ciò è avvenuto in data 21 novembre 1994 davanti all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco che ha constatato - né diverso avrebbe potuto essere quell’esito con riferimento ai tentativi di composizione bonale della vertenza precedenti la causa giudiziaria

- la mancanza di un accordo fra le parti e il fallimento del tentativo di conciliazione. Il processo ha così potuto essere riattivato con la citazione delle parti al dibattimento finale.

5. La presente fattispecie non appare nuova: infatti, questa Camera ha dovuto intervenire ripetute volte, d’ufficio, decretando l’inammissibilità di petizioni proposte al pretore - in materia di locazione - senza che fosse stata tentata la conciliazione davanti ai competenti Uffici.

Nuovo è invece il quesito a sapere se un esperimento di conciliazione svoltosi davanti all’autorità specificamente competente, ma nel corso del processo di merito ( in virtù o meno di una sospensione del medesimo ) possa sanare una situazione di carenza, oggettivamente esistente al momento dell’introduzione della petizione.

Questa Camera non può avallare un simile modo di agire.

Le competenze degli Uffici di conciliazione sono di natura diversa: essi possono avere attività arbitrale ( art. 274a cpv. 1 lett. e CO ), svolgono attività decisionale ( art. 259h, 273 cpv. 1 e 4, nonché 273 cpv. 2 e 4 CO ) e attività conciliativa: specifica, con riferimento agli art. 270, 270a e 270b CO, oppure generica, come precisato nella già citata sentenza federale (DTF 118 II 307).

Ciò comporta un’interpretazione diversificata dell’art. 274f CO per quanto riguarda le conseguenze della mancata intesa, in particolare per i casi in cui l’ufficio interviene come autorità conciliativa (cfr. RFJ 1994, p. 303 segg).

Questo giudice ha ripetutamente affermato che, riconosciuto pacificamente il carattere perentorio del termine di 30 giorni per adire il giudice ( Cocchi / Trezzini, CPC annotato, art. 404, n. 2), resta aperta la questione della sua natura al di fuori della casistica riguardante la determinazione del canone di locazione (su questo punto cfr. Zihlmann P., Das neue Mietrecht, Zurigo 1990, p. 232). In conformità con la giurisprudenza più recente appare conforme alla volontà del legislatore di considerare il termine in esame come un termine di procedura, per cui almeno nei casi di pretese creditorie connesse con la locazione, ma estranee al suo scopo sociale ( come la richiesta di risarcimento danni oggetto della presente lite ), il suo mancato rispetto non comporta la perenzione del diritto sostanziale, ma unicamente l’irricevibilità dell’azione giudiziaria ( RFJ cit., p. 305 ).

Ne consegue che un processo avviato in mancanza del presupposto della tentata conciliazione davanti all’Ufficio di conciliazione è nullo a dipendenza dell’irricevibilità della petizione. Si tratta infatti di nullità assoluta che non può essere sanata né in virtù del principio dell’economia processuale, palesemente inefficace a fronte di una sanzione prevista dal diritto federale ( cfr. II CCA 23.3.1995 in re R. c/ F. e giurisprudenza ivi cit.), né dall’accordo delle parti di procedere ad una conciliazione posticipata rispetto all’inizio del processo.

Questa conclusione si giustifica, d’altra parte, anche perché sussiste la presunzione

- a prescindere dalle contingenze di ogni singolo caso che possono invero far apparire opinabile l’obbligo di questo atto preliminare - che il tentativo di conciliazione debba avere un significato voluto dal legislatore: esso viene sicuramente meno se la comparsa davanti all’autorità di conciliazione, invece di avvenire prima dell’inizio della vertenza giudiziaria, si attua quando la stessa è praticamente alla fine -ovvero quando la lite è formalizzata e sta per essere decisaper il solo implicito scopo di colmare una carenza processuale.

6. A dipendenza dell’esito descritto, diventa privo d’oggetto l’appello onde le censure riferite alla sentenza pretorile - nulla - non hanno motivo di essere esaminate.

Data la particolarità della fattispecie, non si prelevano spese, né tassa di giustizia, mentre si giustifica di compensare le ripetibili.

Per questi motivi,

dichiara e pronuncia

1. La sentenza 7 marzo 1995 nella causa inc. no. 11’618 della Pretura del distretto di Bellinzona è dichiarata nulla, e così tutti gli atti di procedura, compresa la petizione del 4 marzo 1991.

2. Non si prelevano tasse o spese di giudizio per entrambe le sedi giudiziarie, compensate le ripetibili.

3. Intimazione a: __________

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario