Landlord Appeal Rejected in Retaliatory Eviction Case Following Conciliation Settlement

Incarto n. 12.94.00037 · Lugano 24 febbraio 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario: · Petrini

sedente per giudicare nella causa inc. n. 43/1994 loc. della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, in materia di contratto di locazione, promossa con istanza 4 novembre 1994 da

__________ rappr. da: avv. __________ contro

__________ __________ (__________)

con cui l’istante ha chiesto l’accertamento della validità della disdetta pronunciata il 31 maggio 1994 per il 30 novembre 1994 per l’appartamento di 6 locali condotto dai convenuti al piano terreno dello stabile in __________;

Istanza avversata dai convenuti e che il Pretore con sentenza 15 dicembre 1994 ha respinto.

Appellante l’istante, che con atto di appello del 27 dicembre 1994 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza;

Mentre i convenuti con osservazioni del 24 gennaio 1995 chiedono la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. - se deve essere accolto l’appello

2. - tassa di giustizia e ripetibili

Considerato

in fatto e in diritto

- che i convenuti conducono in locazione l’infrascritto appartamento fin dal 1° dicembre 1985 (doc. A);

- che l’istante è subentrato nella locazione in qualità di locatore dopo l’acquisto del bene immobile di cui trattasi;

- che l’istante il 20 agosto 1991 ha significato ai convenuti l’aumento del canone di locazione da fr. 1’300.-- al mese a fr. 1’652.-- con effetto al 1° dicembre 1991 (doc. C);

- che in seguito a tale notifica i convenuti hanno adito il competente ufficio di conciliazione eccependo la tardività della richiesta di aumento (doc. D);

- che la vertenza è stata conciliata l’11 dicembre 1991 nel senso che l’istante ha ritirato l’aumento (doc. E);

- che la decisione dell’ufficio di conciliazione è cresciuta in giudicato;

- che il 31 maggio 1994 l’istante ha notificato ai convenuti la disdetta del contratto di locazione per il 30 novembre 1994;

- che l’ufficio di conciliazione, adito dai convenuti, il 19 ottobre 1994 ha annullato la cennata disdetta in quanto pronunciata nel periodo di protezione triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lit. e CO;

- che con l’istanza in rassegna __________ ha chiesto l’accertamento della validità della disdetta di cui trattasi, asserendo che non vi sarebbe stata soccombenza da parte sua nella precedente procedura, in quanto indotto al ritiro dell’aumento del canone dall’ufficio di conciliazione, che a torto avrebbe ritenuto tardiva la notifica dell’aumento del canone. Sarebbe perciò abusiva l’invocazione da parte dei convenuti del termine triennale di protezione, ritenuto poi che il contratto si rinnoverebbe per ulteriori tre anni. L’applicazione della norma di protezione sarebbe inoltre esclusa dall’urgente bisogno personale dell’istante, che dovrebbe far risiedere nell’appartamento in questione il figlio __________ nei periodi in cui egli non si trova a __________ a seguire gli studi di architettura al politecnico;

- che il Pretore in data 15 dicembre 1994 ha respinto l’istanza ribadendo l’applicabilità alla specie dell’art. 271a CO e ritenendo che l’interesse dell’istante alla disdetta del contratto sia minore di quello dei conduttori alla sua continuazione;

- che con tempestivo gravame datato 27 dicembre 1994 l’istante chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accertare la validità della disdetta;

- che nel proprio gravame l’appellante sostiene:

- che il Pretore avrebbe misconosciuto che il primo giudizio dell’autorità di conciliazione non comporterebbe soccombenza da parte dell’istante essendo fondato su errata valutazione dei fatti e del diritto;

- che in realtà non vi sarebbe stata né lite, né conciliazione tra le parti;

- che perciò non sarebbe applicabile l’art. 271a cpv. 1 lit. e CO, o comunque non nel senso di presunzione assoluta della natura ritorsiva della disdetta inteso dal Pretore;

- che in effetti l’agire dell’istante non sarebbe riconducibile a desiderio di rappresaglia nei confronti dei convenuti;

- che in ogni caso sarebbe dato fabbisogno personale urgente dell’istante riguardo all’appartamento in questione;

- che il figlio dell’istante avrebbe interrotto gli studi in quel di Losanna a favore di altri da seguire a Trevano;

- che il bisogno dei convenuti dell’ente locato non sarebbe impellente, avendo l’istante proposto valide e concrete alternative;

- che i convenuti con osservazioni del 24 gennaio 1995 chiedono la reiezione del gravame;

- che, contrariamente a quanto sostiene l’istante, è dato un caso di applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lit. e cifre 1, 2, 3 CO;

- che, contrariamente a quanto sostiene l’istante, è evidente la sua piena soccombenza nella procedura di conciliazione del 1991: risulta dagli atti (doc. E) che la vertenza è stata ritenuta conciliata a seguito della sua rinuncia al preteso aumento del canone locazione;

- che, contrariamente a quanto pretende l’istante, non è possibile riconsiderare i termini di quella precedente vertenza (II CCA 14 marzo 1994 in re C./M.);

- che effettivamente vi è l’irrefutabile presunzione di legge che una disdetta del locatore data nel triennio in esame costituisca atto di ritorsione (II CCA citata; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra, 1991, pag. 144; Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurigo, 1990, pag. 196);

- che la prova del contrario è limitata ai casi previsti dall’art. 271a cpv. 3 CO;

- che, nonostante l’apodittica affermazione del contrario da parte dell’istante (appello, pag. 7), merita piena conferma l’apprezzamento del Pretore secondo cui non si giustificherebbe di ammettere la disdetta della locazione di un appartamento di 6 locali per porre il medesimo a disposizione del figlio dell’istante nei periodi in cui egli non è impegnato negli studi accademici;

- che costituisce fatto nuovo, e perciò inammissibile ai fini del giudizio (art. 321 cpv. 1 lit. b CPC), oltreché ininfluente la circostanza secondo cui il figlio dell’istante assolverebbe ora i propri studi in Ticino;

- che il gravame, infondato fino ai limiti del temerario, deve perciò essere respinto, caricando l’istante di spese e ripetibili (art. 148 CPC);

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia

1. L’appello 27 dicembre 1994 di __________ è respinto.

2. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 580.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 600.--

già anticipati dall’appellante in ragione di fr. 500.--, restano a suo carico.

L’istante rifonderà ai convenuti fr. 300.-- per ripetibili di appello.

3. Intimazione: - __________;

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario