Owner's Eviction of Foreclosure Sale Occupants Upheld

Incarto n. 11.2018.140 · Lugano, 25 febbraio 2019/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti

vicecancelliera: · Giannini

sedente per statuire nella causa SO.2018.4974 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti: rivendicazione di proprietà) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con istanza del 9 ottobre 2018 dalla

AO 1 contro

AP 1 , e AP 2 per loro medesimi e in rappresentanza di AP 3 (patrocinati dall'avv. PA 1 ), giudicando sull'appello del 17 dicembre 2018 presentato da AP 1, AP 2 e AP 3 contro la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 3 dicembre 2018;

Ritenuto

in fatto: A. Nell'ambito di un'esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare la AO 1 si è aggiudicata il 22 maggio 2018 ai pubblici incanti, per fr. 698 000.–, la particella n. 625 RFD di __________ (408 m²), proprietà di AP 2. Quest'ultima occupa, con il convivente AP 1 e la figlia minorenne AP 3, la casa d'abitazione che sorge su quel fondo. Il trapasso di proprietà è stato iscritto nel registro fondiario il 18 giugno 2018. Il 6 luglio successivo la AO 1 ha intimato ad AP 2 e a AP 1 di lasciare l'immobile e di consegnarle le chiavi dello stabile entro il 31 luglio 2018. Essa ha poi rinviato improrogabilmente il termine al 15 settembre 2018. Senza esito, poiché AP 2, AP 1 e la figlia AP 3 abitano tuttora nella casa, rifiutando di andarsene.

B. Il

9 ottobre 2018 la AO 1 ha promosso un'azione di rivendicazione con la procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, perché AP 1, AP 2 e AP 3 fossero condannati – sotto comminatoria del­l'art. 292 CP – a sgomberare l'immobile e a consegnarle le relative chiavi entro dieci giorni dal passaggio in giudicato della sentenza. Essa ha chiesto inoltre che, non avessero i convenuti ritirato mobili e oggetti di loro pertinenza entro dieci giorni dal passaggio in giudicato della sentenza, la AO 1 fosse autorizzata a far depositare tali beni dalla forza pubblica a spese di AP 2 e AP 1 in un luogo da essa indicato. Infine la AO 1 ha instato per essere autorizzata a far intervenire la polizia nel caso in cui i convenuti non ottemperassero alle ingiunzioni entro dieci giorni dal passaggio in giudicato della sentenza. Ricevuta l'istanza, il Pretore aggiunto ha fissato ai convenuti un termine di 15 giorni per formulare osservazioni scritte, avvertendo le parti che avrebbe indetto un dibattimento solo su richiesta.

C. I convenuti si sono rivolti al Pretore il 24 settembre 2018, facendo valere che nell'edificio in questione ha sede anche la ditta S__________ SA e postulando una dilazione del termine per presentare osservazioni. Il Pretore aggiunto ha prorogato il termine di 15 giorni e ha invitato la a esprimersi “in merito all'estensione della domanda anche alla società S__________ SA”. La AO 1 ha scritto al Pretore aggiunto il 2 novembre 2018 di opporsi a simile estensione. Nelle loro osservazioni del 12 novembre 2018 i convenuti hanno poi proposto di respingere l'azione, ribadendo di non essere “gli unici utilizzatori dello stabile” e contestando l'applicabilità della procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti con l'argomento che i vertici della AO 1 erano in trattative con gli stessi AP 2 e AP 1, intenzionati a riacquistare il fondo.

D. Statuendo il 3 dicembre 2018, il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza e ha ordinato a AP 1, AP 2 e AP 3 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare la particella n. 625 e di consegnare le chiavi dell'immobile alla AO 1. In caso di disobbedienza egli ha autorizzato la AO 1, trascorsi dieci giorni dal passaggio in giudicato della sentenza, “ad avvalersi delle forze di polizia per porre in esecuzione la presente decisione” e per far depositare i mobili e gli oggetti di AP 2 e AP 1 a spese di questi ultimi in un luogo da essa indicato. Le spese processuali di fr. 1000.– sono state poste a carico di AP 2 e AP 1 in solido. Alla AO 1 non sono state attribuite ripetibili.

E. Contro la sentenza appena citata AP 2, AP 1 e AP 3 sono insorti a questa Camera con un appello del 17 dicembre 2018 in cui chiedono di annullare la sentenza impugnata (e implicitamente di respingere l'istanza della AO 1) o, in subordine, di prorogare il termine per la riconsegna dell'immobile a tre mesi dal passaggio in giudicato della decisione. Nelle sue osservazioni del 25 gennaio 2019 la AO

1 propone di respingere l'appello nella misura in cui fosse ricevibile. AP 2, AP

1 e AP 3 hanno replicato spontaneamente l'8 febbraio 2019, confermandosi nel loro appello. La AO 1 non ha duplicato.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di procedura sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente patrimoniali, nondimeno, l'appello è ammissibile soltanto se il valore litigioso raggiungeva almeno fr. 10 000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, il Pretore aggiunto avendo accertato il valore litigioso in fr. 402 000.– (richiesta di anticipo del 30 ottobre 2018 in garanzia delle spese processuali presumibili, agli atti), come indicava la AO

1. Quanto alla tempestività del ricorso, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dei convenuti il 5 dicembre 2018. Cominciato a decorrere l'indomani, il termine d'impugnazione sarebbe scaduto così sabato 15 di­cembre 2018, salvo protrarsi al lunedì successivo in forza del­l'art. 142 cpv. 3 CPC. Depositato il 17 dicembre 2018, ultimo giorno utile, l'appello in esame è di conseguenza ricevibile.

2. Gli appellanti uniscono al loro memoriale un atto pubblico del 24 apri­le 2015 con cui i precedenti proprietari della particella n. 625 avevano accordato ad AP 2 un diritto di compera sul fondo (diritto da lei esercitato il 26 maggio 2015), un estratto del registro fondiario contenente l'elenco dei proprietari della particella n. 625 dal 2003 in poi, una lettera del 17 dicembre 2018 indirizzata al loro patrocinatore da un prof. __________ M__________ di __________, una scheda biografica relativa alla figura di quest'ultimo, un estratto del registro di commercio del Canton Basilea Città riguardante la __________ AG e uno del Canton Zurigo riguardante il __________ AG. Ora, la giurisprudenza ha

già avuto modo di stabilire che in una procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti un istante non può valersi di

documenti nuovi per appellare una decisione di non entrata in materia emanata dal primo giudice, nemmeno se tali documenti adempiono le condizioni dell'art.

317 cpv. 1 CPC (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 no­vembre 2012, consid. 5, in: SJ 2013 I 129). Identico principio pare applicarsi al convenuto che appelli una decisione con cui il primo giudice ha accolto l'istanza avversaria (sentenza del Tribunale federale 4A_312/2013 del

17 otto­bre 2013, consid. 3.2).

Sia come sia, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono ammissibili in appello soltanto se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Tranne per quanto concerne la lettera del 17 dicembre 2018 inviata

al loro patrocinatore dal prof. __________ M__________, gli appellanti non pretendono che fosse loro ragionevolmente

impossibile nel caso specifico sottoporre la citata documentazione al Pretore aggiunto. In proposito non soccorrono dunque, ad ogni modo, i requisiti dell'art. 317 cpv. 1 CPC per considerare quegli atti ricevibili. Circa la lettera del prof. __________ M__________, essa non è di rilievo ai fini del giudizio, come si vedrà oltre (consid. 5 in fine). Ciò premesso, giova passare senza indugio alla trattazione dell'appello.

3. Nella sentenza impugnata il Pretore aggiunto ha ritenuto chiara la situazione giuridica della fattispecie. Constatato che la AO 1 ha acquistato la particella n. 625 ai pubblici incanti il 18 giugno 2018, egli ha respinto l'obiezione dei convenuti, secondo cui la causa andava intentata anche contro la S__________ SA, al beneficio di un contratto di locazione nell'immobile, rilevando che un'azione di rivendicazione può essere promossa contro il possessore diretto del bene, contro il possessore indiretto o contro entrambi. Quanto all'asserito impegno della AO 1 a non procedere contro AP 2 e AP 1 durante asserite trattative per il riacquisto del fondo, il primo giudice ha reputato non evincersi dagli atti impegno alcuno, le reiterate richieste della AO 1 intese a ottenere la consegna dell'immobile dimostrando tutt'al più il contrario. Vista la “liquidità della pretesa”, il Pretore aggiunto ha accordato così immediata tutela giurisdizionale alla AO 1, accogliendo l'istanza.

4. Gli appellanti contestano anzitutto la legittimazione attiva della AO 1, il cui scopo sociale – essi affermano – non prevede l'acquisto, la vendita o l'amministrazione di immobili, sicché l'istituto non è abilitato a rivendicare la proprietà della particella n. 625. A parte la circostanza però che, per principio, una persona giuridica può acquistare validamente la proprietà di beni mobili o immobili indipendentemente dal suo scopo sociale, gli organi rispondendo se mai del loro operato in sede di rendiconto, il fatto che non rientri esplicitamente tra le finalità della AO 1 acquistare immobili è addotto per la prima volta in appello. Ammesso e non concesso che fatti nuovi addotti dal convenuto siano ricevibili in appello nel­l'ambito di una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti, in concreto non si ravvisano le premesse del noto art. 317 cpv. 1 CPC. Certo, gli appellanti pretendono di avere censurato la legittimazione attiva della AO 1 già davanti al Pretore aggiunto, ma non è vero. Dinanzi al primo giudice essi si erano limitati a contestare l'applicabilità della procedura a tutela giurisdizionale di casi manifesti (osservazioni del 12 novembre 2018, pag. 2 in fondo). Al riguardo l'appello manca perciò di consistenza.

5. In secondo luogo gli appellanti sostengono di avere ricevuto pro­messe da parte dei vertici della AO 1, in particolare dal presidente del consiglio di amministrazione e dal vicepresidente della direzione generale, nel senso ch'essi “non sarebbero stati allontanati a breve dalla casa”. Non si confrontano però con l'argomentazione del Pretore aggiunto, il quale ha rilevato che l'asserito impegno della AO 1 a non procedere nei loro riguardi “non risulta da alcun elemento agli atti”. Privo di adeguata motivazione a norma dell'art. 311 cpv. 1 CPC, in proposito l'appello si rivela finanche irricevibile. Del resto, avesse pure la AO 1 aderito in un primo tempo alla proposta di AP 2 e AP 1, i quali si riproponevano di acquistare il fondo, dall'incarto

si evince che i due non sono stati in grado di versare entro il 17 agosto 2018 la caparra di fr. 70 000.– chiesta dalla AO 1 per la costituzione di un diritto di compera (doc. I e 3). E la AO 1 non ha mai riconosciuto come loro rappresentante il prof. __________ M__________, ribadendo come “unici interlocutori

nelle trattative intercorse sono e rimangono i signori AP 2 e AP 1” (doc. I). Una volta ancora pertanto l'appello cade nel vuoto.

6. In

subordine, risultasse fondata la rivendicazione della AO 1, gli appellanti chiedono di prorogare il termine per la consegna

dell'immobile da dieci giorni (fissati dal Pretore aggiunto) a tre mesi dal passaggio in giudicato della decisione impugnata, sostenendo di non essere in grado di rimettere le chiavi di casa entro la scadenza “persecutoria” del 27 dicembre 2018. La richiesta appare irricevibile già per il fatto di non essere stata formulata davanti al Pretore aggiunto, dinanzi al quale i convenuti si sono limitati a proporre di respingere

l'istanza. E conclusioni nuo­ve sono ammissibili in appello – sempre che ciò sia possibile in una procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti – soltanto ove si diano le premesse del­l'art. 317 cpv. 2 CPC, estremi di cui nemmeno gli appellanti si valgono. Ad ogni buon conto, la scadenza del 27 dicembre 2018 si riconduce a una fallace illazione degli appellanti. Il Pretore aggiunto ha ordinato la consegna dell'immobile, in accoglimento dell'istanza presentata dalla AO 1, “entro dieci giorni dal passaggio in giudicato della decisione”. Tale decisione non è ancora passata in giudicato, poiché una

sentenza del Pretore impugnata con appello (rimedio giuridico ordinario) acquisisce forza di giudicato non prima che decorra infruttuoso il termine di ricorso contro la sentenza di appello al Tribunale federale. A tutt'oggi, di conseguenza, il termine fissato dal Pretore non è ancora cominciato a decorrere. Se si pensa poi che per la consegna dell'immobile la AO 1 aveva fissato con lettera del 22 agosto 2018 un ultimo termine improrogabile fino al 15 settembre 2018 (doc. I) e che il Pretore ha statuito il 3 dicembre 2018, i convenuti non possono dolersi di non essersi potuti preparare adeguatamente per il caso in cui a distanza di qualche mese il loro appello risultasse destinato all'insuccesso.

7. Concludono gli appellanti facendo notare che il contratto di locazione stipulato il 21 luglio 2015 da AP 2 con la ditta S__________ SA (doc. 2) per un locale di 30 m² nell'immobile non può essere legalmente disdetto dalla AO 1, comunque sia, prima di tre mesi. “Proprio per evitare responsabilità nei confronti della società” – essi epilogano –

“l'eventuale riconsegna non può avvenire senza che a S__________ SA venga garantito l'accesso all'immobile”. Così argomentando, gli appellanti trascurano tuttavia che, dovesse la AO 1 disattendere i termini legali di disdetta nei confronti della S__________ SA, l'ipotetica controversia che ne dovesse derivare opporrà la ditta alla AO 1, non ad AP 2, la quale non è più proprietaria dello stabile. Anche su quest'ultimo punto l'appello, invero ai limiti del pretesto, vede perciò la sua sorte segnata.

8. Le spese dell'attuale giudizio seguono il precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si giustifica invece di accordare ripetibili alla AO 1, che per rispondere all'appello non ha dovuto far capo a un patrocinatore. Quanto a un'eventuale indennità d'inconvenienza (art.

95 cpv. 3 lett. c CPC), nemmeno la AO 1 pretende che ne ricorrano i presupposti.

9. Circa i rimedi giuridici esperibili contro

l'attuale sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 1000.– sono poste a carico degli appellanti in solido. Non si assegnano ripetibili.

3. Notificazione:

– avv. ; – .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la prima Camera civile del Tribunale d*'*appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).