Co-Owner Dispute Over Property Division Method

Incarto n. 11.2012.126 · Lugano 17 ottobre 2014/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti

vicecancelliera: · Chietti Soldati

sedente

per statuire nella causa OA.2010.2 (scioglimento di comproprietà) della Pretura del Distretto di Blenio promossa con petizione del 28 gennaio 2010 da

AO 1 (patrocinata dall'avv. PA 2) contro

AP 1 (patrocinato dall'avv. PA 1),

giudicando sull'appello del 19 ottobre 2012 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il

17 settembre 2012;

Ritenuto

in fatto: A. AO 1 e il fratello AP 1 sono comproprietari, un mezzo ciascuno, della particella n. 128 RFD di __________, sezione di __________ (238 m²), su cui sorge una casa di vacanza. Il 28 gennaio 2010 AO 1 ha postulato davanti al Pretore del Distretto di Blenio lo scioglimento della comproprietà mediante asta pubblica. Nella sua risposta del

7 giugno 2010 AP 1 ha aderito allo scioglimento della comproprietà, ma ha proposto una licitazione fra comproprietari. In un successivo scambio di allegati le parti hanno ribadito i rispettivi punti di vista. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 5 ottobre 2010 e l'istruttoria, durante la quale è stata assunta una perizia sul valore venale dell'immobile, è terminata il 4 maggio 2012. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni

scritte. Nel suo memoriale del 25 maggio 2012 l'attrice ha confermato la richiesta di petizione, proponendo di fissare una base d'asta di fr. 143 000.–, corrispondente al valore venale del

fondo. Nel suo allegato del 18 giugno 2012 il convenuto ha mantenuto il proprio punto di vista.

B. Statuendo il 17 settembre 2012, il Pretore ha ordinato lo scioglimento della comproprietà nel seguente modo:

– vendita ai pubblici incanti, con una base d'asta di fr. 143 000.–;

– in caso di insuccesso, vendita ai pubblici incanti senza base d'asta;

– incanti organizzati e diretti da un pubblico ufficiale designato dalle parti, con deduzione dal ricavo dell'onorario notarile e di ogni altra spesa per il pubblico incanto;

–

in caso di disaccordo sulla designazione del pubblico ufficiale, nomina del notaio __________, incaricato delle operazioni per la

vendita all'asta.

Le spese dell'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC, di fr. 1000.–, sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, senza attribuzione di ripetibili. Quelle dell'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC, di fr. 2202.70, sono state addebitate per fr. 150.– all'attrice e per il resto al convenuto, mentre i costi peritali sono stati addossati nella misura di fr. 341.30 all'attrice e nella misura di fr. 2106.– rispettivamente al convenuto per nove decimi e all'attrice per la rimanenza. AP 1 è stato tenuto a rifondere a AO 1 fr. 2800.– per ripetibili.

C. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 19 ottobre 2012 nel quale chiede che la divisione della comproprietà avvenga mediante licitazione fra comproprietari. Nella sua risposta del 29 novembre 2012 AO 1 propone di respingere l'appello.

Considerando

in diritto: 1. Alle impugnazioni si applica il

diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv.

1 CPC). Ora, secondo la legge nuova le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiunga almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è senz'altro dato, ove appena si

consideri il valore venale del fondo stimato dal perito giudiziario (fr. 143 000.–). Quanto alla tempestività del rimedio

giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del convenuto il 19 settembre 2012. Introdotto l'ultimo giorno utile, il 19 ottobre 2012 (data del timbro postale), l'appello in esa­me è dunque ricevibile.

2. Nella sentenza impugnata il Pretore, accertato che le parti erano d'accordo di sciogliere la comproprietà e scartata la divisione del bene in natura, ha deciso per la vendita ai pubblici incanti. A mente sua, ove i comproprietari siano soltanto due e – come in concreto – uno di loro non sia interessato a ritirare il fondo né disponga dei mezzi necessari per acquisirlo, una licitazione fra comproprietari si ridurrebbe all'offerta di un unico parteci­pante, senza la possibilità di spuntare un prezzo superiore alla base d'asta. Egli non ha trascurato che l'immobile era stato donato alle parti dai genitori, ma ha ritenuto che per conservare il bene in famiglia occorrerebbe il consenso di entrambi i comproprietari, che non sussiste in concreto. Ad ogni modo – egli ha soggiunto – il convenuto avrebbe potuto partecipare al­l'asta pubblica e ritirare l'immobile presentando la migliore offerta. Quanto alle modalità di esecuzione dell'incanto, il Pretore ha giudicato opportuno fissare una base d'asta anche senza una richiesta in tal senso con l'argomento che, disponendo un'offerta minima, si sarebbe favorita un'aggiudicazione conforme al reale valore del fondo.

3. L'appellante sostiene che l'ordine relativo alle modalità di divisione della comproprietà previsto dall'art. 651 cpv. 2 CC non va sovvertito dal giudice senza fondati motivi. A suo parere, quindi, l'asta pubblica poteva essere ordinata solo dopo avere escluso tanto la divisione in natura del fondo quanto una licitazione tra comproprietari. Ciò si imponeva in concreto – egli continua – per salvaguardare la garanzia della proprietà, assicurando ai comproprietari la possibilità di rilevare il fondo in via prioritaria rispetto a terzi, ma soprattutto nel caso di un immobile che è un bene di famiglia e che uno dei comproprietari è interessato a ritirare. Anche in presenza di due soli comproprietari, pertanto, una licitazione non può essere scartata, mentre il disinteresse della sorella sarebbe ininfluente, poiché potrebbe trasformarsi in interesse “nel caso in cui non venisse offerto un prezzo da ella ritenuto sufficiente”. Per l'appellante, la volontà di un comproprietario di conservare un bene in famiglia, sia pure una casa di vacanza, è quindi sufficiente per privilegiare la licitazione privata. Infine –

egli conclude – il Pretore non poteva prescrivere una base d'asta senza nemmeno che questa fosse stata richiesta.

4. Ogni comproprietario ha il

diritto di chiedere la cessazione di una comproprietà (art. 650 cpv. 1 CC). Lo scioglimento si effettua mediante divisione in natura, mediante la vendita a trattative private o agli incanti con divisione del ricavo, o mediante cessione della cosa ad uno o più dei comproprietari compensando gli altri (art. 651 cpv.

1 CC). Quando i comproprietari non si accordino circa il modo della divisione, il giudice ordina la divisione della cosa in natura, ed ove questa non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, ne ordina la licitazione fra i comproprietari o ai pubblici incanti (art. 651 cpv. 2 CC). Eventuali accordi fra comproprietari hanno dunque la precedenza. Se non v'è accordo, il giudice decide le modalità di scioglimento facendo capo al proprio apprezzamento. Le sue possibilità di scelta sono limitate tuttavia all'alternativa di principio fra divisione in natura e messa all'asta. Fissando le modalità d'esecuzione, ad ogni buon conto, egli non è vincolato alle conclusioni delle parti, a meno che queste abbiano raggiunto un'intesa al proposito o che le loro conclusioni concordino. L'azione fondata sull'art. 651 CC è, in effetti, un'*actio duplex*: tutti i comproprietari sono coinvolti, così come tutti i comproprietari hanno la facoltà di formulare conclusioni e proposte (sentenza del Tribunale federale 5A_523/2013 del 14 febbraio 2014, consid. 2 con riferimenti).

5. In concreto i comproprietari sono discordi sul modo della divisione. Contrariamente a quanto sostiene l'appellante, esclusa la divisione in natura (sulla priorità di quest'ultima: DTF 100 II 193 consid. 2e) che neppure l'appellante chiede, l'art. 651 cpv. 2 CC non istituisce una gerarchia fra licitazione e vendita ai pubblici incanti. A parte il fatto che nelle versioni tedesca e francese l'ordine delle due modalità è invertito, spetta al giudice decidere secondo le circostanze concrete quale sia la soluzione che meglio salvaguarda gli interessi dei comproprietari (DTF 80 II

376 consid. 4; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, edizione 1981, n. 33 ad art. 651 CC; Brun­ner/Wichter­mann in: Basler Kommentar, ZGB II, 4ª edizione, n. 14 ad art. 651). Quanto alla garanzia costituzionale della proprietà, nei rapporti privatistici i diritti patrimo­niali delle parti sono

garantiti nei limiti fissati dalla legislazione civile, che li concreta (Auer/Malinverni/Hot­te­lier, Droit constitutionnel

suisse, vol. II, 3ª edizione, pag. 386 n. 819). La garanzia costituzionale della proprietà, di cui gode anche l'attrice, non ha portata diretta nei rapporti fra comproprietari.

Non si disconosce che qualora si intenda conservare un immobile nel patrimonio “di famiglia” la licitazione fra comproprietari è tendenzialmente da preferire (in tal senso: Brun­ner/Wichter­­mann, op. cit., n. 14 ad art. 651; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 5ª edizione, pag. 419 n. 1191). Ciò presuppone tuttavia – come ha sottolineato il Pretore – che tutti gli interessati convengano sul fatto che il bene non finisca in mano a terzi (Meier-Hayoz, op. cit., n. 34 ad art. 651 CC; Simonius/Sut­ter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, vol. I, Basilea 1995, pag. 511 § 14 n. 125; Rey, Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione, pag. 202, n. 744). E nella fattispecie l'attrice non aderisce alla prospettiva di una licitazione fra comproprietari. Per di più, nella fattispecie l'unico comproprietario interessato a ritirare l'immobile è il convenuto, che lo usa, mentre l'attrice ha ripetutamente affermato di non essere interessata e nemmeno di avere i mezzi a per rilevarlo. Né l'appellante può seriamente pretendere che in caso di licitazione l'attrice debba puntare al rilancio per impedire l'aggiudicazione dell'immobile a un prezzo troppo basso, assumendo il rischio di acquisire il fondo lei medesima contro la sua volontà. L'unico modo di tutelare gli interessi di entrambi i comproprietari, ottenendo un provento equo dallo scioglimento della comproprietà, è dunque quello di un pubblico incanto (cfr. sentenza del Tribunale di appello del Canton Vallese del

27 mar­zo 2000, consid. 6c pubblicata in: RVJ 2000 pag. 264 e ZBGB/ RNRF 2002 pag. 140; v. anche Brun­ner/Wichter­mann, op. cit., n. 14 ad art. 651 CC). Su questo punto la sentenza del Pretore sfugge alla critica.

6. Relativamente alla base d'asta, l'appellante si duole che il Pretore l'abbia fissata senza una richiesta da parte dell'attrice (se non nel memoriale conclusivo) e lamenta una violazione dell'art. 86 CPC ticinese. Dimentica però che, dandosi un'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC, in mancanza di accordo fra comproprietari il

giudice decide in base al proprio apprezzamento, senza riguar­do a quanto le parti hanno o non hanno fatto valere (Brun­ner/ Wichter­mann, op. cit. , n. 12 ad art.

651 CC con rinvio; Meier-Hayoz, op. cit., n. 22 ad art. 651 CC; v. anche Cocchi/Trez­zini, CPC ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 17 ad art. 86). Al Pretore non può dunque rimproverarsi di avere stabilito modalità di esecuzione di propria iniziativa, le parti non avendo raggiunto alcun accordo in proposito né avendo formulato conclusioni concordi (cfr. sentenza del Tribunale federale 5A_523/2013 del 14 febbraio 2014, consid. 2 con riferimenti). Anche al riguardo l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.

7. Nell'appello AP

1 postula infine l'addebito all'attrice di tutte le spese di prima sede inerenti all'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC, con obbligo per la sorella di rifondergli fr. 2800.– a titolo di ripetibili. La richiesta non ha tuttavia portata propria, ma è subordinata all'accoglimento dell'appello. L'ipotesi non verificandosi in concreto, la richiesta si rivela senza oggetto.

8. Le spese della decisione odierna seguono il principio della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'attrice, che ha presentato osservazioni all'appello per il tramite di un patrocinatore, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili commisurata alla stringatezza delle osservazioni.

9. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv.

1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 1500.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1500.– per ripetibili.

3. Notificazione:

–; –.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Blenio.

Per la prima Camera civile del Tribunale d*'*appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).