Condominium Owner v. Association Regarding Unpaid Contributions and Nullification of Resolutions

Incarto n. 11.2009.133 · Lugano 21 settembre 2012/lw · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Celio

segretaria: · Billia, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2002.123 (proprietà per piani: contributi per spese comuni e iscrizione definitiva di ipoteca legale) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 25 febbraio 2002 dalla

AO 1 AO 1, (patrocinata dall'avv. PA 2 ) contro

AP 1 (patrocinato dall'avv. PA 1 );

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 12 agosto 2009 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 23 giugno 2009 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. AP 1 è titolare delle proprietà per piani n. 728 (appartamento n. 23, nello stabile “V”), n. 1380

(appartamento n. 1B, nello stabile “U”) e n. 1401 (autorimessa), pari a 15/1000, 9/1000 e 1/1000 della particella n. 641 RFD di __________, situata nella frazione

di __________. I due appartamenti si trovano al piano terreno di un complesso immobiliare (“Condominio __________”) costituito di tre palazzi (“U”, “V” e “Z”), a valle della via __________, con giardino a lago e darsena.

B. Un'azionepromossa il 4 giugno 1999 da AP 1 nei confronti della AO 1 per far dichiarare nulle – subordinatamente far annullare – talune risoluzioni prese dall'assemblea generale dei comproprietari il 12 novembre 1998 è stata respinta dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, con sentenza del 9 gennaio 2001. Su appello presentato il 29 gennaio 2001 da AP 1, tale sentenza è stata confermata da questa Camera il 13 agosto 2001 (inc. 11.2001.22).

C. Con petizione del 19 dicembre 2000 AP 1 ha nuovamente convenuto la AO 1davanti al Pretore, chiedendo ancora una volta di far dichiarare

nulle – subordinatamente di annullare – determinate risoluzioni prese dalla successiva assemblea generale dei comproprietari il 21 novembre 2000. Statuendo con sentenza del 24 febbraio 2004, il Pretore ha respinto l'azione. Un appello presentato il 15 marzo 2004 da AP 1 contro tale sentenza è stato respinto in quanto ricevibile da questa Camera con sentenza del 28 luglio 2005 (inc. 11.2004.37).

D. Il

25 febbraio 2002 la AO 1 ha convenuto AP 1 davanti al medesimo Pretore, chiedendo il pagamento di fr. 22 506.05 con interessi (fr. 8017.90 per contributi scaduti il

31 dicembre 1989 relativi alla manutenzione e al rifacimento di facciate e balconi,

fr. 590.85 per contributi alle spese di gestione 1990 e fr. 13 897.30 per contributi alle spese di gestione 1997–2001), oltre all'iscrizione di un'ipoteca legale di fr. 7761.80 con interessi sulla proprietà per piani n. 728, di fr. 5050.75 con interessi sulla proprietà per

piani n. 1380 e di fr. 496.60 con interessi sulla proprietà per piani n. 1401. In via cautelare l'attrice ha postulato l'iscrizione provvisoria delle tre ipoteche legali.

Statuendo con decreto del giorno stesso, il Pretore ha ordinato l'iscrizione provvisoria delle ipoteche legali inaudita parte, confermandola con decreto cautelare dell'11 settembre 2002 dopo il contraddittorio.

E. Nella

sua risposta di merito, del 2 maggio 2002, AP 1 ha poi proposto di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto la restituzione di

fr. 4935.65 con interessi dal 1° gennaio 1998 pagati indebitamente per la sostituzione di condotte di scarico verticali raccordate al collettore fognario estranee ai suoi appartamenti, la rifusione di fr. 5193.40 con interessi dal 1° gennaio 1999 da lui pagati direttamente per opere di rifacimento e riparazione dei bagni nei suoi stessi appartamenti, il rimborso di fr. 840.35 addebitatagli per l'aggiornamento dell'intavolazione della proprietà per piani nel registro fondiario e il versamento di fr. 600.– con interessi dal 28 novembre 1992 per un progetto da lui allestito in vista di eseguire nuove cantine. Inoltre egli ha chiesto che fosse dichiarato nullo l'art. 21 del regolamento condominiale (perché lesivo dell'art. 712*h* cpv. 3 CC), come pure che fosse dichiarata nulla una risoluzione assembleare del 10 luglio 1987 con cui i comproprietari avevano deciso di accantonare fr. 120 000.– sul fondo di rinnovamento per il risanamento dei balconi, una risoluzione assembleare del 23 ottobre 1990 con cui i comproprietari avevano deciso lo stanziamento di

fr. 13 693.90 per aggiornare l'iscrizione nel registro fondiario, una risoluzione del 2 dicembre 1997 con cui i comproprietari avevano deciso attingere al fondo di rinnovamento per l'impermeabilizzazione della darsena (almeno fr. 26 000.–) e una risoluzione assembleare del 12 novembre 1998 con cui i comproprietari avevano deciso il riparto delle spese per l'esecuzione degli scarichi verticali (fr. 197 426.85 complessivi), non senza chiedere che fossero dichiarati nulli tutti i bilanci d'esercizio approvati dalle assemblee dei comproprietari dal 1987 in poi.

F. Con

replica e risposta riconvenzionale del 13 giugno 2002 l'attrice ha confermato le proprie domande, chiedendo di respingere la riconvenzione, di

dichiararne la temerarietà e di condannare AP 1 a versarle ripetibili maggiorate. Mediante duplica e replica riconvenzionale del 2 agosto 2002 AP 1 ha ribadito le sue richieste, così come l'attrice nella sua duplica riconvenzionale del 5 settembre

2002. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 13 novembre 2002. Con ordinanza del­l'11 luglio 2005 il Pretore ha ammesso tutte le prove notificate dall'attrice, ordinando altresì, in parziale ammissione delle prove offerte dal convenuto, un'ispezione a registro fondiario, l'esecuzione di un sopralluogo, l'allestimento di una perizia, l'audizione di tre testimoni e il richiamo di vari incarti. Statuendo con decreto del 10 ottobre 2005, il Pretore ha accolto anche due istanze di edizione da terzi. L'istruttoria si è conclusa il 19 gennaio 2009. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte.

Nel suo memoriale del 25 marzo 2009 la AO 1 ha confermato le sue richieste di giudizio. Nel proprio allegato del 20 marzo 2009 AP 1 ha fatto altrettanto.

G. Statuendo il 23 giugno 2009, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha condannato AP 1 a versare all'attrice fr. 17 637.22 oltre interessi e ha ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere in via definitiva un'ipoteca legale di fr. 5870.70 con interessi sulla proprietà per piani n. 728, una di fr. 3916.10 con interessi sulla proprietà per piani n. 1380 e una di fr. 370.60 con interessi sulla n. 1401. La tassa di giustizia di fr. 2500.– e le spese di fr. 1800.– sono state poste per un quinto a carico dell'attrice e per il resto a carico del convenuto, tenuto a rifondere all'attrice fr. 2000.– per ripetibili ridotte. Il Pretore ha accolto parzialmente anche la riconvenzione, accertando la nullità dell'articolo 21 del

regolamento condominiale e condannando la AO 1 a versare a AP 1 fr. 4444.13 (già computati nel credito avversario di fr. 17 637.22), ma

respingendo le altre domande. La tassa di giustizia di fr. 6000.– e le spese di fr. 1800.– della riconvenzione sono state poste per il 95% a carico di AP 1 e per il resto a carico della convenuta, cui l'attore riconvenzionale è stato tenuto a versare fr. 10 000.– per ripetibili ridotte.

H. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 12 agosto 2009 nel quale chiede che, assunte le prove rifiutate dal Pretore (edizioni di documenti, perizia, escussione di un testimone), il giudizio impugnato sia riformato nel senso di respingere la petizione e di accogliere la sua riconvenzione. Con osservazioni del 17 settembre 2009 la AO 1 propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza del Pretore.

Considerando

in diritto: 1. Alle decisioni comunicate entro il 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi la vecchia procedura civile (art. 405 CPC). Nella fattispecie la sentenza impugnata è stata intimata il 24 giugno 2009 ed è stata notificata al patrocinatore dell'appellante il 26 giugno 2009 (timbro sulla busta d'invio). Il termine di venti giorni per ricorrere è rimasto sospeso durante le ferie giudiziarie dal 15 luglio al 15 agosto 2009 (art. 133 cpv. 1 lett. a CPC ticinese). L'appello del 12 agosto 2009 è di conseguenza tempestivo (art. 308 cpv. 1 CPC ticinese).

2. Nella sentenza impugnata il Pretore ha esaminato anzitutto la pretesa di fr. 8017.90 avanzata dall'attrice per contributi relativi alla manutenzione e al rifacimento di facciate e balconi, accertandone la fondatezza fino a concorrenza di fr. 7593.20 siccome ancorata al consuntivo 1989 approvato dall'assemblea generale dei condomini il 23 ottobre 1990. Egli ha giudicato “pacifica” anche la fondatezza della pretesa di fr. 590.85 per contributi alle spese di gestione 1990 e finanche insindacabile il credito di fr. 13 897.30 per contributi alle spese di gestione 1997–2001, il convenuto non potendo più rimettere in causa controversie già decise definitivamente da questa Camera. Quanto alle iscrizioni delle ipoteche legali, il Pretore le ha ordinate limitatamente ai crediti del 1999, 2000 e 2001 (gli ultimi tre anni: art. 712*i* CC).

In merito alla riconvenzione, il primo giudice ha respinto il rimbor­so postulato da AP 1 per il pagamento di fr. 4935.65 relativo alle colonne di scarico verticali, controversia già decisa anch'essa definitivamente da questa Camera, mentre ha accolto nella misura di fr. 3844.13 la pretesa di fr. 5193.40 formulata dal medesimo per opere di rifacimento e riparazione eseguite nei bagni dei suoi appartamenti. Respinto è stato altresì il preteso rimborso di fr. 840.35 per l'aggiornamento dell'intavolazione della proprietà per piani nel registro fondiario, operazione già definitivamente decisa ad assemblee generali del 1990, 1991 e 1992, e accolta invece la pretesa di fr. 600.– per il progetto delle nuove cantine. Onde, in definitiva, un credito del convenuto verso la AO 1 di fr. 4444.13. Relativamente all'art. 21 del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, il Pretore l'ha effettivamente ritenuto contrario all'art. 712*h* cpv. 3 CC e l'ha dichiarato nullo, ma non ha dichiarato nulle le quattro risoluzioni assembleari successive al 10 luglio 1987 censurate da AP 1, o perché gli obblighi a carico di quest'ultimo erano già stati definitivamente accertati da questa Camera o perché essi risultavano conformi all'art. 712*h* cpv. 3 CC o perché le richieste di lui apparivano del tutto generiche, e pertanto irricevibili.

3. Per quanto concerne la pretesa di fr. 8017.90 legata a contributi riguardanti la manutenzione e il rifacimento di facciate e balconi, l'appellante chiede anzitutto che questa Camera ordini all'attrice di produrre “tutti i bollettini di lavoro, dei rapporti di lavoro e delle fatture inerenti ai lavori effettuati sui balconi”, come pure la “documentazione giustificante l'importo di fr. 8017.90”. Essa chiede inoltre l'esecuzione di una perizia sui “lavori ordinati dal condominio, su quelli eseguiti (…), sull'ammontare delle spese pagate dal condominio e sulle migliorie relativamente all'impermeabilizzazione della soglia e dei pavimenti dei balconi” cui si riferisce il citato importo. Infine essa postula l'assunzione come testimone dell'arch. __________, consulente specialista che ha curato i lavori. Le richieste sono è di per sé ammissibili, le stesse prove essendo state rifiutate dal Pretore (art. 322 lett. b CPC ticinese), ma non sarebbero di alcuna utilità, poiché – come si vedrà subito – il credito dell'attrice (che il Pretore ha accertato in fr. 7593.20: sentenza impugnata, pag. 5 nel mezzo) non può più essere rimesso in causa.

La pretesa in questione si fonda su una partecipazione alle spese posta a carico del convenuto nel consuntivo 1989 della proprietà per piani, approvato

dall'assemblea ordinaria dei condomini il 23 ottobre 1990 (petizione, pag. 8 in alto; doc. O e U). Tale risoluzione assembleare non è stata impugnata, né l'appellante asserisce

il contrario. Certo, egli la definisce nulla perché lesiva dell'art. 712*h* cpv. 3 CC, ma trascura che in circostanze analoghe – e proprio in casi che lo riguardavano personalmente – questa Camera ha già avuto modo di considerare una risoluzione del genere meramente annullabile (sentenza inc. 11.2001.22 del 13 agosto 2001, consid. 6; sentenza inc. 11.2004.37 del 28 luglio 2005, consid. 6b). Con tale motivazione egli non si confronta. Comunque sia, non può valersi in buona fede della nullità di una risoluzione assembleare un comproprietario che ha partecipato all'assemblea, rinunciando a chiedere l'annullamento della risoluzione con la normale via di ricorso a lui offerta dalla legge e accomodandosi in tal modo del risultato.

Per di più, a distanza di dieci anni i comproprietari hanno approvato nella fattispecie, a un'assemblea ordinaria tenutasi il 21 novembre 2000, il consuntivo 1999 della proprietà per piani, il quale poneva un'altra volta la partecipazione di fr. 7593.20 (quantificata in fr. 7734.–: I CCA, sentenza inc. 11.2004.37 del 28 luglio 2005, consid. 8) per la riparazione dei balconi, rimasta insoluta, a carico di AP 1. E quest'ultimo ha sì impugnato la risoluzione il 19 dicembre 2000, ma senza successo, il Pretore avendo respinto l'azione con

sentenza del 15 marzo 2004, confermata da questa Camera il 28 luglio 2005 (decisione appena citata, passata in giudicato). Ne segue che l'addebito di fr. 7593.20 non può più essere ridiscusso per la terza volta, tanto meno ove si consideri che nell'appello l'interessato non adduce un solo argo­mento contro la partecipazione di fr. 7593.20 che non potesse già essere fatto valere contro la risoluzione del 23 ottobre 1990 o, al più tardi, contro quella del 21 novembre 2000. Neppure quello – per altro tautologico – stando al quale, “nella misura in cui si tratta[va] di decisioni relative a parti in diritto esclusivo (in ogni caso i balconi), [esse non potevano] essere di competenza dell'assemblea condominiale” (memoriale, pag. 11, punto 9).

Asserisce l'appellante che, comunque sia, la pretesa di fr. 7593.20 è prescritta. Il Pretore ha respinto l'eccezione, accertando che il termine quinquennale (RtiD II-2008 pag. 663 consid. 5) è stato interrotto dalla AO 1 con precetti esecutivi del 4 gennaio

1993, 3 gennaio 1994 e 16 dicembre 1998 (sentenza impugnata, pag. 5 a metà), di modo che al momento in cui è stata promossa causa, il 25 febbraio 2002, la prescrizione

non si era ancora compiuta. L'appellante eccepisce che i tre precetti esecutivi

non si riferivano alla pretesa di fr. 7593.20 (memoriale, pag. 7 in fondo). In realtà i precetti indicavano chiaramente che le esecuzioni (di fr. 7593.20 più interessi)

riguardavano il “saldo conteggi spese e interessi 1988 – 1989 – 1990” (doc. AA, BB e CC). Pretendere in circostanze del genere che non si riferissero allo scoperto

per i contributi inerenti alla manutenzione e il rifacimento di facciate e balconi non è serio.

4. Relativamente alla pretesa di fr. 13 897.30 per contributi alle spese di gestione 1997–2001 fatta valere dall'attrice, ritenuta insindacabile dal Pretore per essere già stata definitivamente

decisa da questa Camera, l'appellante torna a contestare la partecipazione posta a suo carico nel consuntivo 1999 per l'impermeabilizzazione

della darsena, per l'esecuzione delle note colonne di scarico e per la posa di ganci di biciclette. Invano. Come giustamente ha rilevato il Pretore, tali questioni sono state definitivamente decise dalla Camera con la ripetuta

sentenza del 28 luglio 2005 (consid. 5: ganci per biciclette; consid. 6: colonne di scarico verticali; consid. 7: impermeabilizzazione della darsena). Tornare su simili contestazioni non entra quindi in linea di conto, mentre è un fallace convincimento credere che nelle condizioni descritte le relative risoluzioni assembleari possano essere ecce­pite di nullità in ogni tempo per violazione dell'art. 712*h* cpv. 3 CC (sopra, consid. 3). Circa la partecipazione del convenuto ai costi di gestione 1997–2001 che ancora non figuravano nel consuntivo 1999, l'appellante non indica neppure per ordine di grandezza a quanto essi ammontino. Su tal punto il memoriale si rivela finanche irricevibile per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC ticinese combinato con il cpv. 5).

5. Quanto

alla sua riconvenzione, l'appellante torna a pretendere il rimborso di fr. 4935.65 da lui pagati a titolo di partecipazione per

l'esecuzione delle note colonne di scarico estranee ai suoi due appartamenti (litigio che il Pretore ha ritenuto definitivamente deciso da questa Camera con la citata sentenza del 28 luglio 2005: sentenza impugnata, consid. 8b), come pure di fr. 840.35 per l'aggiornamento dell'intavolazione della proprietà per piani nel registro fondiario (operazione che il Pretore ha reputato a sua volta definitivamente decisa alle assemblee condominiali del 1990, 1991 e 1992: sentenza impugnata, consid. 8c). Ora, con la motivazione del primo giudice l'appellante non si confronta. Sulla partecipazione del convenuto alle spese per l'esecuzione degli scarichi verticali, ripresa nel consuntivo 1999 (come il contributo riguardante la manutenzione e il rifacimento di facciate e balconi), questa Camera ha rilevato nella menzionata sentenza del 28 luglio 2005 (consid. 6a) che la controversia era già stata definitivamente decisa dalla Camera stessa addirittura con la sentenza del 13 agosto 2001, passata in giudicato. E

l'appellante non contesta che ciò sia vero, come non contesta che il pagamento di fr. 840.35 per l'aggiornamento dell'intavolazione della

proprietà per piani nel registro fondiario sia stato definitivamente deciso ad assemblee dei comproprietari risalenti al 1990, 1991 e 1992. Ribadisce che le relative risoluzioni assembleari possono essere eccepite di nullità in ogni momento siccome lesive dell'art. 712*h* cpv. 3 CC, ma tale persuasione non può essere condivisa – come si è visto – nelle circostanze del caso specifico (sopra, consid. 3).

6. L'appellante contesta infine il dispositivo del Pretore sulla tassa di giustizia (fr. 6000.–) e le spese (fr. 1800.–) del­l'azione riconvenzionale, poste a suo carico nella misura del 95%, con obbligo di rifondere alla AO 1 fr. 10 000.– per ripetibili ridotte. Sostiene che, si confermasse pure la decisione impugnata, il suo grado di soccombenza appare del tutto esagerato, avendo egli ottenuto l'annullamento dell'art. 21 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani, oltre che la condanna della controparte a versargli fr. 4444.13 sui fr. 11 569.40 richiesti. Si giustificherebbe perciò di ridurre la tassa di giustizia a fr. 3000.– e di obbligare la controparte a rifondergli fr. 3000.– per ripetibili ridotte.

a) La giurisprudenza ha già avuto modo di rilevare che in materia di spese e ripetibili il Pretore fruisce di ampia latitudine, tanto sull'applicazione dei parametri tariffari quanto sul riparto dei relativi importi in base al grado di soccombenza, di modo che la sua decisione è censurabile solo per eccesso o abuso del potere d'apprezzamento (rinvii in: Cocchi/Trezzini, CPC ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 32 ad art. 148). La questione è di sapere dunque se nel caso in esame l'addebito degli oneri e delle ripetibili nella misura del 95% all'attore riconvenzionale denoti eccesso o abuso d'apprezzamento.

b) Nella sentenza impugnata il Pretore ha ricordato che il valore litigioso relativo alla contestazione di una deliberazione assembleare è quello complessivo che l'annullamento della deliberazione comporterebbe per tutti i comproprietari, e non solo quello che comporterebbe per il singolo condomino, la sentenza essendo opponibile a tutti. Nel caso in esame – ha continuato il Pretore – la riconvenzione non verteva solo sul pagamento di fr. 11 569.40, ma anche sul costo dei lavori per l'esecuzione degli scarichi verticali (fr. 33 822.–), sull'impermeabilizzazione della darsena (fr. 20 600.–) e il risanamento di facciate e balconi (fr. 120 000.– solo di accantonamento), per un valore litigioso di almeno fr. 190 000.–. Onde la soccombenza dell'attore riconvenzionale nella misura del 95%.

c) Con l'azione riconvenzionale l'appellante chiedeva – come ha rammentato il Pretore

– non solo che la AO 1 fosse condannata a versargli fr. 11 569.40, ma che fosse dichiarato nullo anche l'art. 21 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani, come pure che fosse dichiarata nulla la risoluzione assembleare del 10 luglio 1987 con cui i comproprietari avevano deciso di accantonare fr. 120 000.– sul fondo di rinnovamento per il risanamento dei balconi, la risoluzione assembleare del 23 ottobre 1990 con cui i comproprietari avevano deciso lo stanziamento di fr. 13 693.90 per aggiornare l'iscrizione nel registro fondiario, la risoluzione del 2 dicembre 1997 con cui i comproprietari avevano deciso di attingere al fondo di rinnovamento per l'impermeabilizzazione della darsena (fr. 26 000.– almeno) e la risoluzione assembleare del 12 novembre 1998 con cui i comproprietari avevano deciso il riparto delle spese per l'esecuzione degli scarichi verticali (fr. 197 426.85 complessivi), non senza chiedere che fossero dichiarati nulli tutti i bilanci d'esercizio

approvati dalle assemblee dei comproprietari dal 1987 in poi. Egli ha ottenuto causa vinta – come detto – nella misura di fr. 4444.13 sui

fr. 11 569.40 richiesti ed è uscito vittorioso sull'annullamento dell'art.

21 del citato regolamento. Si è visto respingere invece tutti gli annullamenti delle risoluzioni assembleari e dei bilanci d'esercizio.

d) Il metodo adottato dal Pretore per il calcolo del valore litigioso è corretto. Le contestazioni di risoluzioni assembleari in materia di proprietà per piani hanno

– per principio – natura pecuniaria e il valore litigioso si calcola come questa Camera ha già avuto modo di illustrare all'appellante nelle sentenze del 13 agosto 2001 e del 28 luglio 2005 (consid. 1 con richiami). Identico criterio vale del resto – come si è spiegato in tali sentenze – nel caso in cui si impugnino deliberazioni prese dall'assemblea generale di una società anonima (anche secondo il nuovo diritto di procedura: Diggelmann in: Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische ZPO, Kommentar, n. 53 ad art. 91). L'appellante opina che sarebbe più giusto determinare il valore litigioso in base al solo interesse del comproprietario ricorrente, ma non contesta che l'annullamento della deliberazione faccia stato per tutti, non per lui solo. Anche un piccolo comproprietario dev'essere consapevole pertanto che impugnare una risoluzione assembleare significa postulare l'annullamento della deliberazione nel suo intero. E in concreto l'accoglimento della riconvenzione avrebbe colpito non meno di quattro assemblee di comproprietari, facendo annullare risoluzioni che riguardavano stanziamenti per oltre fr. 357 000.– complessivi (e non solo per fr. 190 000.–, come ha ritenuto il Pretore).

e) Ciò posto, mal si comprende come la tassa di giustizia (di fr. 6000.–) o il grado di soccombenza fissati dal Pretore possano costituire un eccesso o un abuso del potere d'apprezzamento. Quanto alle ripetibili (ridotte) di fr. 10 000.–, basti ricordare che la vecchia tariffa dell'Ordine degli avvocati (applicabile a titolo indicativo: art. 150 seconda frase CPC ticinese) prevedeva per cause di valore litigioso compreso tra fr. 200 000.– e fr. 500 000.– aliquote comprese tra il 5 e l'8% del valore medesimo (art. 9 cpv. 1). Non si disconosce che in concreto l'appellante ha ottenuto l'annullamento dell'art. 21 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani, oltre che la condanna della controparte al versamento di fr. 4444.13 sui fr. 11 569.40 richiesti, ma pur tenendo conto di ciò non si intravede – né l'appellante spiega – perché l'indennità per ripetibili di fr. 10 000.– stabilita dal Pretore denoterebbe un abuso o un eccesso del potere d'apprezzamento. L'appello cade quindi, una volta ancora, nel vuoto.

7. Gli oneri del giudizio odierno seguono il principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). L'appellante rifonderà inoltre alla controparte, che ha formulato osservazioni all'appello per il tramite di un legale, un'adeguata indennità per ripetibili.

8. Relativamente ai rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge senz'altro la soglia di fr. 30 000.–. ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

*a)* tassa di giustizia fr. 4150.–

*b)* spese fr. 50.–

fr. 4200.–

sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 4500.– per ripetibili.

3. Notificazione:

– ; – .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d*'*appello

Il presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100

cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art.

76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.