Artisan's Lien Cancellation for Insufficient Allocation in Condominium Construction

Incarto n. 11.2007.180 · Lugano, 22 novembre 2007/rgc · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Ermotti

segretario: · Annovazzi, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa DI.2006.579 (iscrizione provvisoria di ipoteca legale) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con istanza del 27 aprile 2006 da

AP 1 (ora patrocinata dall' PA 2) contro

AO 2, (patrocinati dall' PA 1);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 17 novembre 2007 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa il 2 novembre 2007 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Il 27 aprile 2006 la AP 1 ha adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, perché fosse iscritta provvisoriamente in suo favore un'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori per la somma di fr. 23 428.– con interessi al 6% dal 3 marzo 2006 su ognuna delle proprietà per piani formanti la particella n. 1072 RFD di __________: le unità n. 25 553 (pari a 282/1000 del fondo di base) e n.

25 555 (pari a 269/1000 del fondo di base), appartenenti a AO 2, e l'uni­tà n. 25 554 (pari a 449/1000 del fondo di base), appartenente alla di lui moglie AO 1. Con decreto cautelare del 2 maggio 2006, emesso senza contraddittorio, il Pretore ha ordinato le iscrizioni richieste.

B. Al contraddittorio del 18 maggio 2006 la AP 1 ha mantenuto la propria istanza, che i convenuti hanno proposto di respingere. L'istante ha replicato, riaffermando la sua posizione. I convenuti hanno duplicato, ribadendo la propria. Non sono state assunte prove oltre ai documenti già prodotti, né risulta che le parti abbiano postulato un dibattimento finale. Statuendo con sentenza del 2 novembre 2007, il Pretore ha respinto l'istanza e ha ordinato la cancellazione delle ipoteche legali iscritte inaudita parte sulle tre proprietà per pia­ni. La tassa di giustizia di fr. 500.– e le spese di fr. 100.– sono state poste a carico dell'istante, tenuta a rifondere ai convenuti un'indennità di fr. 600.– per ripetibili.

C. Contro la sentenza appena citata la AP 1 è insorta con un appello del 17 novembre 2007 per ottenere che – conferito al ricorso effetto sospensivo – l'iscrizione provvisoria delle tre ipoteche legali sia confermata e la sentenza del Pretore rifor­mata di conseguenza. L'appello non ha formato oggetto di intimazione.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore ha respinto l'istanza, in concreto, perché “di fronte alle contestazioni dei convenuti,

in particolare di fronte al fatto che questi ultimi hanno esplicitamente contestato che la fattura di fr. 23 428.– emessa in data 3 febbraio 2006 dalla ditta istante si riferisca esclusivamente alla particella n. 1072 di Pura sulla quale sono state costituite le quote di PPP di loro proprietà, spettava alla parte istante dimostrare che tutti i lavori indicati in tale fattura sono stati effettivamente eseguiti nell'immobile che sorge su detto fondo e inoltre dimostrare in quale misura detti lavori hanno interessato ogni singola quota di PPP”. La ditta non avendo reso verosimile alcunché, il Pretore ha ordinato di cancellare le iscrizioni ordinate il 2 maggio 2006 senza contraddittorio.

2. Nell'appello l'istante non pretende di avere reso verosimile in che misura la sua fattura si riferisse alla particella n. 1072 di __________ né, tanto meno, in che misura questa riguardasse le singole proprietà per piani. Sostiene che, dato il breve tempo a disposizione per far iscrivere un'ipoteca legale nel registro fondiario,

non si può esigere un tale grado di precisione da “un semplice artigiano” in una procedura puramente sommaria, salvo cadere nell'eccesso di

formalismo. A suo avviso poi, si fosse trattato di suddividere la somma litigio­sa sulle tre proprietà per piani dei convenuti, il Pretore avrebbe potuto eseguire il calcolo d'ufficio, fondandosi sulle quote millesimali delle rispettive unità. In simili circostanze la richiesta di iscrizione provvisoria sarebbe stata da accogliere, ciò che giustifica di modificare in tal senso la sentenza impugnata.

3. Per ottenere dal giudice l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale l'artigiano o imprenditore deve rendere verosimile la sua pretesa (art. 961 cpv. 3 CC e 22 cpv. 4 RRF). Deve addurre quindi elementi idonei a far apparire attendibile la sua stessa qualità di artigiano o imprenditore, l'entità del lavoro e dei materiali forniti, l'individuazione dell'immobile oggetto dell'intervento, l'ammontare della pretesa, così come il rispetto del termine trimestrale per ottenere l'iscrizione dell'ipoteca nel registro fondiario. La procedura essendo sommaria, il giudice non deve porre esigenze trop­po severe a tale riguardo; in caso di dubbio, egli ordina l'iscrizione provvisoria e rinvia la decisione sulla legittimità dell'ipoteca legale al pronunciato di merito (Steinauer, Les droits réels, vol. III, 3ª edizione, pag. 288 n. 2891 con rinvii).

4. Ciò premesso, nella fattispecie incombeva all'istante rendere verosimile, di fronte alle contestazioni avversarie, che la fattura di complessivi fr. 23 428.– inviata il 3

dicembre 2006 ai convenuti per “opere di betoncino a Pura blocco C” si riferisse a interventi eseguiti sulla particella n. 1072. Era il

minimo che – come rileva il Pretore – si potesse pretendere, non essendo ragionevolmente ammissibile che un proprietario veda gravare il suo fondo di un'ipo­teca legale, fosse solo in via provvisoria, per pretese senza nesso plausibile con

l'immobile. L'istante asserisce che nei “tempi ristrettissimi” a disposizione per ottenere l'ipoteca essa “non poteva attrezzarsi per fare i dovuti calcoli”. Senza dimenticare però che i “tempi ristrettissimi” consistono pur sempre in tre mesi dalla

fine dei lavori (art. 839 cpv. 2 CC), all'artigiano o imprenditore non si richiedono calcoli soverchi. Basta ch'egli renda verosimile quali interventi siano stati da lui eseguiti sul fondo da ipotecare.

5. Si aggiunga che il Pretore ha ragione anche quando rimprovera all'istante di non avere reso verosimile in che misura le tre proprietà per piani andassero gravate. L'appellante invoca l'art. 798 cpv. 3 CC, secondo cui – salvo patto contrario – un onere a carico di più fondi è ripartito in proporzione al valore di ogni fondo, ma invano. Tale principio si applica infatti al solo caso in cui più fondi siano costituiti in pegno per un medesimo credito (art. 798 cpv. 2 CC), ciò che è possibile solo ove i fondi appartengano allo stesso proprietario o a condebitori solidali (“pegno collettivo”). Nel regime della proprietà per piani non esiste responsabilità solidale dei condomini (Wermelinger, La propriété par étages, Friburgo 2002, n. 91 ad art. 712*c* CC), a meno che questi si siano convenzionalmente impegnati in tal senso verso l'artigiano o l'imprenditore (Wermelinger, op. cit., n. 93 ad art. 712*c* CC con richiami), ipotesi estranea alla fattispecie. Quanto alle tre proprietà per piani dei convenuti, esse appartengono due al marito e una alla moglie. L'istante avrebbe dovuto, pertanto, scindere almeno l'ammontare complessivo dell'ipoteca richiesta per i lavori effettivamente eseguiti sulle unità del marito dall'ammontare richiesto per i lavori effettivamente eseguiti sull'unità della moglie.

6. Nel regime della proprietà per piani va invero suddiviso in proporzione alla quota millesimale attribuita alle varie unità, indipendentemente dal fatto che queste appartengano a titolari diversi, l'ammontare di un'ipoteca legale per lavori eseguiti o materiali forniti da artigiani o imprenditori in favore di parti comuni (Wermelinger, op. cit., n.

91 ad art. 712*c* CC). Solo qualora le singole proprietà per piani non siano già gravate di pegni, in effetti, è ancora possibile ipotecare il fondo di base per lavori eseguiti su tali parti (art. 648 cpv. 2 CC; Wermelinger, n. 90 ad art. 712*c* CC). Sta di fatto che in concreto tutto si ignora del betoncino posato dall'istante (doc. B). Non è dato di sapere se esso riguardi verosimilmente la sola particella n. 1072, né in che misura esso abbia verosimilmente riguardato le due unità condominiali del marito e in che misura quella della moglie, né è dato di sapere se e in che proporzione esso sia verosimilmente stato posato su parti comuni. Dolersi che il Pretore abbia dato prova di formalismo eccessivo in una situazione del genere non è serio.

7. Gli oneri del sindacato odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, l'appello non essendo stato intimato ai convenuti, cui non ha cagionato spese presumibili.

8. L'emanazione dell'attuale giudizio rende senza oggetto la richiesta di effetto sospensivo contenuta nell'appello.

9. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (fr. 23 428.–) non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– necessaria per un ricorso in materia civile.

Per questi motivi,

in applicazione dell'art. 313*bis* CPC

e vista sulle spese la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

*a)* tassa di giustizia fr. 300.–

*b)* spese fr. 50.–

fr. 350.–

sono posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione:

–; –.

Comunicazione:

– Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2;

– Ufficio dei registri del Distretto di Lugano

(una volta scaduto il termine di ricorso al Tribunale federale).

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.