Condominium Association Short-Term Rental Ban Overly Vague

Incarto n. 11.95.00101 · Lugano 7 marzo 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretaria: · Galfetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa n. __________ della Pretua della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 27 giugno 1988 da

__________ e __________ __________, __________, (patrocinati dall’avv. __________, __________) contro

Comunione dei comproprietari del Condominio __________, __________, (patrocinata dall’avv. __________, __________)

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione:

1. Se deve essere accolta l'appellazione 4 gennaio 1994 della Comunione dei comproprietari del Condominio __________ contro la sentenza 29 novembre 1993 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna;

2. Il giudizio su spese e ripetibili.

Ritenuto

in fatto:

A. __________ e __________ __________ sono comproprietari in ragione di metà ciascuno dell’unità condominiale n. __________ __________ ____________________ quota di 16/1000 della particella n. __________ RFD __________. Il Condominio, denominato __________, comprende numerosi appartamenti adibiti in misura preponderante a residenza secondaria. Il regolamento d’uso e di amministrazione della PPP adottato al momento della costituzione il 1° maggio 1981 (doc. richiamati II), prevede all’art. 1:

Contenuto di diritto d’uso

Il proprietario di una quota è per principio libero nella disposizione, nell’amministrazione, come pure nell’uso e nella sistemazione edile dei locali, che gli sono attribuiti in uso esclusivo. Tuttavia, nell’esercizio di tale

diritto, non può rendere più oneroso l’esercizio del corrispondente diritto degli altri comproprietari, né danneggiare in alcun modo le parti di costruzione, le opere e gli impianti comuni e pregiudicare la funzione e l’aspetto esteriore. Egli è tenuto a mantenere i suoi locali come occorre per conservare all’edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto. Egli dovrà fare in modo che le persone che utilizzeranno il suo appartamento e i suoi locali usino riguardi, che da loro si può pretendere, secondo la legge e gli usi nei confronti degli altri comproprietari.

Nel corso dell’assemblea generale ordinaria tenutasi il 31 marzo 1988 e alla quale non hanno partecipato i coniugi __________, il regolamento è stato modificato su vari punti e in particolare l’art. 1 è stato ampliato con l’inserimento sotto a) di una clausola con la quale viene proibita la locazione a scopo commerciale delle unità condominiali per brevi periodi *(die gewerbliche Kurzzeit–Vermietung ist nicht gestattet*, doc. A pag. 3). La modifica è stata approvata con una maggioranza favorevole di 31 comproprietari su un totale di 54, rappresentanti __________/__________ della PPP.

B. __________ e __________ __________ sono stati informati della modifica con il verbale assembleare inviato ai condomini il 26 maggio 1988 (cfr. audizione testimoniale __________ del 27.4.1989) ed hanno presentato il 27 giugno successivo un’azione di annullamento della decisione condominiale relativa al divieto di locazione per breve durata, asserendo che la modifica del regolamento condominiale impugnata era arbitraria e illegale.

Con risposta 2 novembre 1988 la Comunione dei comproprietari del Condominio __________, rappresentata dall’amministrazione __________ __________ __________ immobiliari SA, propone la reiezione della petizione, adducendo che l’introduzione della clausola contestata si era resa necessaria per eliminare situazioni di disagio causate dalla presenza di persone estranee al condominio e da abusi di condomini nella locazione degli appartamenti a agenzie turistiche.

Ultimata l’istruttoria e indetto il 18 ottobre 1993 il dibattimento finale, le parti si sono confermate nelle rispettive tesi.

C. Il Pretore ha statuito il 29 novembre 1993 e in accoglimento della petizione, ritenuta tempestiva ai sensi di legge, ha annullato la modifica dell’art. 1 del Regolamento d’uso condominiale adottata all’assemblea del 31 marzo 1988 e ha posto la tassa di giustizia di fr. 1000.– a carico della convenuta, con l’obbligo di versare agli attori l’importo di fr. 2000.– per ripetibili.

D. La Comunione dei comproprietari del Condominio __________ è insorta con appello 4 gennaio 1994, chiedendo in riforma della sentenza impugnata l’integrale reiezione della petizione, con protesta di spese e ripetibili.

E. Con osservazioni 14 febbraio 1994 __________ e __________ __________ postulano la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, protestando spese e ripetibili.

F. Constatato che in prima istanza la comunione dei comproprietari era stata rappresentata dall’amministrazione, che non disponeva di una valida autorizzazione a stare in lite ai sensi dell’art. 712t cpv. 2 CC, l’appellante è stata invitata a sanare la mancanza entro un termine ragionevole con ordinanza presidenziale dell’11 aprile 1994. In data 9 maggio 1994 è stato prodotto il verbale dell’assemblea straordinaria dei comproprietari del 7 maggio 1994, che ratifica l’operato dell’amministratore.

Considerato

in

diritto:

1. L’azione di contestazione di una deliberazione condominiale è di natura pecuniaria (DTF

108 II 77; Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile ticinese annotato, nota 1 ad art. 5). Gli attori non hanno precisato il valore di causa, limitandosi a sostenere che era in ogni caso superiore a fr. 8000.– e il primo giudice non si è pronunciato sulla questione (art. 13 CPC), motivo per cui occorre esaminare l’appellabilità della causa (art. 13 e 14 LOG) prima di entrare nel merito delle censure di appello (art. 15 CPC). Nel caso in esame la contestata modifica del regolamento condominiale vieta la locazione commerciale a breve termine delle unità condominiali. Visto che gli attori locavano il proprio appartamento al prezzo di fr. 100.– al giorno (doc. 1 richiamato, elenco Ente turistico __________ e dintorni) l’appellabilità è data anche ammettendo un periodo di locazione limitato ai mesi estivi.

2. Il Pretore, dopo aver esaminato in dettaglio le norme legali relative ai diritti del comproprietario per piani e alla modifica del regolamento condominiale, ha annullato la contestata decisione condominiale ritenendo in sostanza che la clausola di restrizione del diritto di proprietà dei comproprietari non è sufficientemente chiara, potendo essere interpretata in vari modi, ed è quindi contraria ai principi della sicurezza del diritto e della buona fede.

Gli appellanti contestano che la modifica del regolamento litigiosa costituisca un cambiamento di destinazione delle unità di PPP e conseguentemente una restrizione successiva delle prerogative di proprietario di PPP, come implicitamente ammesso dal primo giudice. La clausola adottata costituirebbe esclusivamente una prescrizione d’ordine a salvaguardia dei diritti degli altri comproprietari e a difesa della precipua e primitiva destinazione del Condominio __________, concepito come un complesso residenziale a scopo abitativo, sia primario che secondario. Il successivo uso commerciale di alcuni appartamenti, sistematicamente messi a disposizione dei turisti per una o due settimane, avrebbe stravolto l’uso di tutto il condominio e da qui l’adozione della modifica contestata, intesa a salvaguardare i diritti dei condomini corretti nei confronti di coloro che abusano dei loro diritti. A detta degli appellanti, quindi, non si è in presenza di una modifica di destinazione del condominio e non era pertanto necessaria l’unanimità dei condomini per la modifica del regolamento.

3. Non è contestato che nella fattispecie siano applicabili gli art. 648 cpv. 2 e 712a cpv. 2 CC, correttamente esposti dal Pretore per quel che concerne le facoltà dei singoli condomini sulle loro unità. Contrariamente all’assunto degli appellanti, il primo giudice non si è tuttavia espresso sul quesito di sapere se la contestata modifica del regolamento configuri un cambiamento di destinazione della cosa, da decidere all’unanimità dei comproprietari (art. 648 cpv. 2 CC; Meyer–Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Berna, 1988, n. 43 ad art. 712a), ma ha annullato la clausola litigiosa per il motivo che essa, poco chiara e soggetta a svariate interpretazioni, è contraria ai principi fondamentali della sicurezza del diritto e della buona fede.

a) Gli appellanti rilevano che il divieto adottato dall’assemblea condominiale è sufficientemente chiaro e non necessita di ulteriori specificazioni sulla durata minima dei periodi di locazione e sulle qualifiche degli utenti e rimproverano al Pretore di essere partito dal caso più assurdo di applicazione, vale a dire da un’eventuale proposito di restrizione abusiva ed eccessivamente limitativa dei diritti dei condomini da parte dell’amministrazione condominiale. La norma in questione, a detta degli appellanti, contiene due criteri distintivi inconfutabili, ossia la breve durata della locazione e l’uso commerciale degli appartamenti di settimana in settimana. I convenuti spiegano poi in dettaglio quali sono i comportamenti ritenuti lesivi dei diritti degli altri condomini: uso discriminante delle strutture comuni (piscina, giardino, ecc.), presenza di turisti senza alcun riguardo per gli altri, disturbi e schiamazzi notturni per rientri mattinieri e feste all’aperto. Tali motivi potrebbero invero fondare limitazioni del diritto d’uso che spetta per legge al singolo condomino, ma l’ammissibilità delle restrizioni deve essere valutata caso per caso ponderando gli interessi individuali e quelli condominiali e comunque esse devono rispettare i principi fondamentali dell’art. 20 CO, 2 e 27 CC (Meier–Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Berna, 1988, n. 44 ad art. 712a).

b) Contrariamente all’opinione degli appellanti la clausola impugnata è vaga ed estremamente generica. Già la definizione di *breve durata* può essere interpretata in svariati modi e quello proposto dagli appellanti, che asseriscono aver voluto vietare solo le locazioni di durata inferiore a un mese, non è l’unica ammissibile né l’unica ragionevolmente prospettabile. Ma ancora più indeterminato è il concetto di *scopo commerciale della locazione* (gewerbliche Kurzzeit–Vermietung). Dalle diffuse spiegazioni dei convenuti traspare che si vuole vietare la locazione sistematica degli appartamenti, con rotazione continua e settimanale di turisti procacciati tramite agenzie e inserzioni pubblicitarie. Nell’accezione abituale, però, l’espressione *locazione commerciale* si applica all’uso di unità condominiali quali negozi o uffici o locali commerciali. Gli appellanti sostengono in sostanza che la locazione sistematica degli appartamenti è equiparabile alla gestione alberghiera, ma si tratta di un’interpretazione personale, cui se ne possono contrapporre numerose altre. Una limitazione d’uso fondata sulla semplice indicazione *commerciale* è d’altra parte già stata ritenuta troppo imprecisa dal Tribunale federale (DTF

111 II 330; cfr. Meier–Hayoz/Rey, op. cit., n. 45 ad art. 712a) e a ragione quindi il primo giudice ha ritenuto che la clausola contestata è inammissibile.

Tutte le spiegazioni e le indicazioni concrete figuranti nell’appello a sostegno della limitazione d’uso avrebbero semmai dovuto essere contenute nella clausola contestata, che come rettamente consigliato dal Pretore, dovrebbe per essere lecita quanto meno dare direttive precise sulle modalità di locazione, in particolare sulla durata minima del contratto. D’altra parte in un grande condominio appare anche opportuno adottare, oltre al regolamento condominiale, anche un regolamento della casa con apposite disposizioni di dettaglio sull’uso delle installazioni comuni (piscina e giardino) onde evitare gli inconvenienti (disturbi e schiamazzi) che hanno motivato la deliberazione assembleare qui in esame.

L’appello deve quindi essere respinto, dovendosi confermare l’annullamento della clausola litigiosa, lesiva per la sua genericità e indeterminatezza dei diritti fondamentali di ogni singolo comproprietario.

5. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a carico della Comunione dei comproprietari __________ sia in prima sede che in appello, con l’obbligo di versare agli attori un’adeguata indennità per ripetibili di appello.

Per i quali motivi,

vista sulle spese la tariffa giudiziaria,

pronuncia:

1. L’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali del presente giudizio, consistenti in a) tassa di giustizia fr. 500.–

b) spese fr. 50.–

fr. 550.–

sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte l'importo complessivo di fr. 1000.– per ripetibili di appello.

3. Intimazione a :

-avv. __________, __________

-avv. __________ ,__________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno–Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente: La Segretaria: