Expropriation of Land In Part for Parking Lot and Residual Land Condemnation
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe Expropriation Court decided on the formal expropriation of a partially restricted plot of land (1,268 sqm), which was zoned for a public parking lot under the 2000 zoning plan (previously residential R2), and determined the compensation owed to the property owner. The court granted the owner's request to extend the expropriation to the entire plot, finding that the remaining approximately 50 sqm, although not subject to the public-use restriction, was rendered functionally unusable due to its irregular shape, size, and position, thus meeting the criteria for total expropriation. The court ruled that the public-use restriction constituted a material expropriation because it deprived the land of its existing and probable future building potential under the previous zoning, setting the valuation date for the restricted 1,218 sqm portion at the date the new zoning plan came into force (November 2, 2000), awarding CHF 300/sqm plus back interest; for the formally expropriated residual 50 sqm, the current valuation date was used, awarding CHF 360/sqm, and an additional CHF 10,000 for the loss of two dilapidated buildings on the property was granted based on their real value. However, the court rejected claims for compensation concerning the loss of allegedly crucial, yet unauthorized, parking spaces on the property and for the resulting depreciation of an adjacent, economically linked vineyard business property, as the unauthorized parking use was not legally protected and there was no sufficient economic or functional connection with the adjacent business property given the differing zoning regulations.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 9 Lespr, Art. 11 Lespr, Art. 19 Lespr, Art. 5 cpv. 1 Lespr, Art. 11 let. a Lespr, Art. 12 cpv. 1 Lespr; Expropriation of Land In Part for Parking Lot and Residual Land Condemnation: The court granted the owner's request to extend the expropriation to the entire plot, finding that the remaining approximately 50 sqm, although not subject to the public-use restriction, was rendered functionally unusable due to its irregular shape, size, and position, thus meeting the criteria for total expropriation. The court ruled that the public-use restriction constituted a material expropriation because it deprived the land of its existing and probable future building potential under the previous zoning, setting the valuation date for the restricted 1,218 sqm portion at the date the new zoning plan came into force (November 2, 2000), awarding CHF 300/sqm plus back interest; for the formally expropriated residual 50 sqm, the current valuation date was used, awarding CHF 360/sqm, and an additional CHF 10,000 for the loss of two dilapidated buildings on the property was granted based on their real value. However, the court rejected claims for compensation concerning the loss of allegedly crucial, yet unauthorized, parking spaces on the property and for the resulting depreciation of an adjacent, economically linked vineyard business property, as the unauthorized parking use was not legally protected and there was no sufficient economic or functional connection with the adjacent business property given the differing zoning regulations.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
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Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited as the basis for the entitlement to full compensation in formal expropriation proceedings.
Cited as the basis for calculating the indemnity to cover all prejudices resulting from the expropriation.
Cited as the basis for determining the valuation date for the indemnity, particularly concerning formal expropriation.
Cited as the legal basis for accepting the request to extend the expropriation to the entire property (ampliamento dell’espropriazione).
Cited as the basis for including the full market value of the expropriated right in the compensation.
Cited in relation to the claim for devaluation of the adjacent parcel (mapp. no. 592), although the claim was ultimately rejected.
Cited in the context of valuing the property, considering possible best uses.
Cited in the context of valuation, excluding value changes resulting from the expropriating work.
Cited in the context of valuation, considering active and passive servitudes existing on the land register.
Cited to confirm that the Expropriation Tribunal is not bound by the parties' claims when setting the indemnity amount.
Cited regarding compensation for the loss of parking spaces, although the claim was rejected.
Cited regarding compensation for the potential devaluation of related properties (mapp. no. 592).
Cited as the basis for indemnifying other predictable damages, such as the loss of the buildings.
Cited to justify why interest is not due on the indemnity related solely to formal expropriation (50 sqm and buildings) without anticipated entry into possession.
Cited in the context of determining the usual interest rate for material and formal expropriation indemnity.
The overall law governing expropriation procedures, mentioned as the foundation for the decision, though not explicitly cited in a dispositive order of substance, it forms the context for the other *Lespr* articles.
The principle of full indemnity on which the decision is based.
The basis for the valuation date.
Cited to exclude interest payment on the portions related only to the formal expropriation without anticipated entry into possession.
Although not explicitly mentioned in the text provided (which seems to be a cantonal or specialized tribunal decision, not the Federal Tribunal - indicated by the header 'Il Tribunale di espropriazione' and the final appeal note to the 'Tribunale cantonale amministrativo'), if this were a Swiss Federal Tribunal decision, this would typically be used for inadmissibility. Since the output must reflect what is in the text, and the text refers to Cantonal law (*Lespr*), and the disposal does not cite *LTF*, no LTF articles are included.
Not cited in the dispositive.
Not cited in the dispositive.
Not cited in the dispositive.
Not cited in the dispositive.
Cited for the methodology of setting the usual interest rate concerning the material expropriation indemnity.
Cited as the basis for including compensation for the loss of the two buildings (Other prejudices).
Cited regarding the right to full indemnity, underpinning the subsequent indemnity calculation.
Testo completo
Incarto n. 10.2011.1-1
Lugano
26 ottobre 2012
Sentenza
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Giancarlo Fumasoli
ing. Paolo Barberis
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP 1
rappr. dal RA 1
contro
COES 1
rappr. dallo studio legale RA 2
nell'ambito della realizzazione di un posteggio pubblico in zona __________ a __________, relativamente al mapp. no. 579 RFD di __________, letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove, considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Il mapp. no. 579 di __________, già proprietà di __________ ed ora del figlio COES 1, è un fondo di 1'268 mq ubicato in località __________, allincrocio tra Via __________ e Via __________. Il terreno è di conformazione triangolare e presenta dislivelli accentuati; la parte bassa, adiacente a Via __________, è occupata da due fabbricati vetusti adibiti in passato a deposito/magazzino ed oggi in disuso; la parte alta, con fronte su Via __________, nellangolo nord-est è costituita da una superficie piana sterrata adoperata come posteggio.
Il PR di __________, approvato in data 2.11.2000 dal Consiglio di Stato (revisione 1997), ha istituito a carico di quasi tutta la particella un vincolo con destinazione posteggio pubblico (P). Nel previgente PR del 1977 la proprietà era invece assegnata alla zona residenziale estensiva R2. 1.2. In data 8.12.2006 __________ ha notificato al Comune di __________ una pretesa dindennizzo di fr. 500.- il mq per titolo di espropriazione materiale del mapp. no. 579. Ad essa è seguito uno scambio epistolare che non ha permesso alle parti di pervenire ad un accordo in ordine allindennità; finalmente, con scritto del 13.1.2011, il Municipio ha informato il proprietario di aver ottenuto dal Consiglio comunale lautorizzazione a procedere allesproprio del terreno e lo stanziamento di un credito a tal fine di fr. 345'000.-.
In effetti, poco dopo, il Comune ha dato avvio alla procedura espropriativa pubblicando gli atti dal 31.1 al 1°.3.2011, previo invio di un avviso personale allespropriato; la tabella prevede lespropriazione formale totale del mapp. no. 579 per il quale è offerta unindennità di fr. 335'000.-. __________ ha preso posizione in merito allevento con tempestiva memoria del 1°.3.2011. In via preliminare ha rilevato come il vincolo di PR non colpisca lintera particella ma ne escluda una piccola superficie triangolare posta nellangolo nord-est; lespropriazione di questultima non è dunque sorretta da una base pianificatoria e non beneficia della presunzione di pubblica utilità; ciò nonostante il proprietario non ha sollevato opposizione allesproprio chiedendone anzi lampliamento anche alla superficie non vincolata.
Egli ha inoltre formulato le seguenti richieste di indennizzo: fr. 450.- il mq per la superficie espropriata; fr. 100'000.- per la soppressione di 10 posteggi oppure, quale compensazione reale, la messa a disposizione a titolo esclusivo di un adeguato numero di posti auto sul futuro posteggio pubblico; almeno fr. 60'000.- quale svalutazione del mapp. no. 592 al cui servizio sono attualmente i posteggi; fr. 10'000.- per la perdita dei due fabbricati. Ludienza di conciliazione si è svolta il 4.5.2011; al riguardo basti rilevare che il Comune ha dichiarato di voler limitare lesproprio alla sola superficie vincolata dal PR; al termine della discussione si è proceduto ad un sopralluogo.
Esperita listruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale dell11.5.2012 riconfermandosi nelle rispettive posizioni.
2.In costanza di procedura, e senza riservarsi espressamente il diritto di restare parte in causa, lespropriato __________ ha disposto, mediante atto di donazione del 28.12.2011 (d.g. 14644/28), il trapasso di proprietà del mapp. no. 579 al figlio COES 1. Questultimo è pertanto subentrato di diritto nel presente procedimento (cfr. Hess/Weibel, Das Enteignugsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 17; DTF 122 I 168 c. 1). Il nuovo proprietario ha esercitato il diritto di essere sentito presenziando al dibattimento finale ed allineandosi alle pretese già formulate dal padre.
3.Lespropriazione formale soggiace al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti i pregiudizi derivanti allespropriato in seguito allestinzione o alla limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se levento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4). Lindennità per espropriazione formale è valutata al giorno dellanticipata immissione in possesso o, in difetto, al momento dellemissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale per effetto di un provvedimento pianificatorio restrittivo, la data decisiva per lestimo coincide invece con quella di entrata in vigore della restrizione (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b, 132 II 218 c. 2.4; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.2). E noto che il nuovo PR di ___________, approvato in data 2.11.2000, ha riservato il mapp. no. 579 a fini pubblici destinandolo ad accogliere un posteggio. Pertanto, al fine di individuare il dies aestimandi, occorre accertare dufficio se tale vincolo abbia dato luogo ad unespropriazione materiale.
4.Espropriazione materiale 4.1. Lespropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una restrizione particolarmente grave delluso attuale o del prevedibile uso futuro di un fondo che comprometta le facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà, specie quella di edificare. Anche una restrizione di importanza secondaria può assumere connotazione di espropriazione materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari, o ne colpisca uno solo, in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento.
Nelluna e nellaltra ipotesi occorre che latto limitativo sia definitivo e che, con la sua istituzione, il proprietario veda svanire una possibilità di miglior uso del fondo prevedibile ed oltremodo probabile in un prossimo futuro (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1, 132 II 218 c. 2.2 e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2). 4.2. Il vincolo in esame interessa ca. 1'218 mq del mapp. no. 579, e cioè quasi tutta la superficie del fondo; nellangolo nord-est è sfuggita unarea di ca. 50 mq che risulta invece attribuita alla zona residenziale estensiva R2 (cfr. piano del 10.5.2011 dello studio ding. __________ prodotto dal Comune; estratto piano delle zone).
Allepoca dellentrata in vigore del vincolo la particella era completamente urbanizzata, inclusa nel piano generale delle canalizzazioni (PGC), questultimo approvato in data 11.8.1982, ed apparteneva ad un territorio già largamente edificato ed insediato. Nonostante la conformazione triangolare, invero non ideale, il fondo possedeva i requisiti per essere edificato e già vi sorgevano due fabbricati utilizzati come deposito e magazzino. In particolare, ledificazione del mapp. no. 579 era disciplinata dai parametri vigenti nella zona R2 ove erano ammessi un indice di sfruttamento 0.4 ed unaltezza massima m 7.50; doveva inoltre essere rispettata una distanza minima dal confine di m 3 e dalla strada di m 4 (art. 27, 5 e 10 NAPR/1977).
Su questa base, previa demolizione dei vecchi fabbricati, il fondo poteva essere riedificato ed accogliere un nuovo stabile di due piani aventi ciascuno una superficie di ca. 250 mq consona allo scopo residenziale (cfr. anche relazione di estimo dellaprile 2008 dellarch. __________, pto. 4.1.1); ciò con un certo margine di libertà progettuale favorito dallampio doppio fronte stradale. In sede di revisione del PR la particella è dunque stata privata della componente edilizia che già le era riconosciuta a pieno titolo dal PR previgente. Se ne deve concludere che il nuovo PR ha cagionato unespropriazione materiale a danno del mapp. no. 579.
Circostanza, questa, peraltro mai nemmeno messa in dubbio dal Comune il quale, sia prima che durante la presente procedura, ha formulato una proposta di indennizzo chiaramente comprensiva della componente edilizia del fondo. Pertanto lindennità per espropriazione materiale e formale della superficie vincolata (mq 1'218) è stabilita mediante stima unica con valuta al 2.11.2000, data di entrata in vigore del nuovo PR che ha istituito il vincolo.
5.Ampliamento dellespropriazione 5.1. Il Comune di __________, avviata la procedura in vista dellesproprio totale del mapp. no. 579 (cfr. tabella e piano pubblicati), si è poi corretto precisando di voler limitare lintervento alla sola superficie vincolata (cfr. verbale di udienza del 4.5.2011). Lespropriato, verificata la situazione e ritenendo larea libera da vincoli del tutto inutilizzabile, ha ribadito la domanda di ampliamento dellespropriazione a tutta la particella. 5.2. Giusta lart. 5 cpv. 1 Lespr, quando sia prevista lespropriazione parziale di un fondo e ciò abbia per effetto di impedire o comunque di rendere difficile lesercizio dei diritti residui secondo la loro destinazione, lespropriato può chiederne lespropriazione totale.
La norma istituisce uneccezione al principio della proporzionalità secondo cui lespropriazione non deve eccedere quanto è strettamente necessario per raggiungere lo scopo perseguito dallente espropriante. Lampliamento dellespropriazione entra quindi in considerazione solo se, a causa dellesproprio parziale, luso conforme del fondo fosse pregiudicato o reso oltremodo difficile: in sostanza, qualora non permangano prospettive ragionevoli di sfruttamento (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 12 no. 2 ss; DTF 103 Ib 97;
RDAT 1988 no. 67 c. 4, II-1996 no. 42 c.5; TRAM 50.2004.5-6 del 6.12.2005). 5.3. In concreto lespropriazione parziale auspicata dal Comune, che riflette i limiti del vincolo di PR, incide palesemente sulle possibilità di sfruttamento della porzione rimanente al mapp. no. 579. Questultima, come già evidenziato, si riduce infatti ad una superficie triangolare di ca. 50 mq posta nellangolo nord-est del terreno; morfologicamente irregolare e per lo più coperta da vegetazione incolta, essa si incunea tra Via __________ e la costruzione esistente sullattiguo mapp. no. 1973, la quale è ubicata ad una distanza variabile da 3 a 7 m dal confine tra i due fondi (cfr. piano del 10.5.2011 dello studio ding. __________ prodotto dal Comune; fotografie al doc.
M). Considerata la sua posizione, la forma e la dimensione, tale area, seppur assegnata alla zona edificabile, di fatto appare del tutto inservibile per il proprietario: con ogni evidenza non si presta infatti ad essere sfruttata conformemente alla sua destinazione pianificatoria, né potrebbe essere trasformata eventualmente in posteggio (in ragione della forma stessa e per difetto delle distanze minime) o utilizzata razionalmente per altri scopi redditizi. Stando così le cose, i requisiti per ammettere lampliamento dellesproprio appaiono adempiuti.
Lindennità per lespropriazione formale della superficie oggetto di ampliamento (mq 50) è stimata con valuta odierna il Comune non avendo sollecitato lanticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr).
6.Valore venale 6.1. Lindennità espropriativa consta, anzitutto, dellintero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Secondo la giurisprudenza lo strumento prioritario per stabilire il valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss;
DTF 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1). Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta unidentità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85;
DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr;
DTF 114 Ib 321 c. 3), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dallopera eseguita dallente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3). Nel fissare limporto dellindennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr). 6.2. Lestimo è fondato sui prezzi ufficiali soluti per terreni liberi ubicati nella zona R2 di __________.
A tal fine il Tribunale ha eseguito la consueta indagine sui prezzi ufficiali riportati nei pubblici registri: questa copre tutte le transazioni stipulate dal 1997 ad oggi ed offre i seguenti risultati (si precisa che non è tenuto conto delle superfici boschive cui è attribuito valore 0): valori dal 1997 al 2000
mapp. nr.
mq
località
fr./mq.
Iscrizione a RF
2741
__________
218.90
11.06.1997
3265
__________
367.10
25.02.1998
2813
1039
__________
384.99
18.03.1998
2640
1494
__________
416.66
11.12.1998
3242
__________
438.07
11.01.1999
3244/3245
__________
461.17
06.10.1999
2654
(scorporo)
__________
350.-
10.03.2000
2671
1403
__________
370.-
08.11.2000
valori dal 2001 in poi
mapp. nr.
mq
località
fr./mq.
Iscrizione a RF
2671
(scorporo)
__________
20.07.2001
2654
__________
462.18
05.03.2002
(scorporo)
__________
301.20
16.09.2002
3363
__________
499.29
03.12.2002
3227
__________
634.67
09.12.2002
3390
__________
400.-
16.12.2003
2639
(scorporo)
__________
390.-
23.12.2003
3394
__________
400.-
15.01.2004
3393
__________
400.-
15.01.2004
3392
__________
410.-
12.02.2004
2686
__________
359.38
02.07.2004
3421
__________
660.50
31.07.2006
2080
2000
__________
550.-
31.07.2006
3391
__________
427.18
12.09.2006
3419
__________
426.75
06.10.2006
3267
1092
__________
375.46
19.01.2007
3359
__________
413.65
27.04.2007
3389
__________
398.32
15.05.2007
3441
__________
322.58
09.10.2007
3423/3424
__________
357.14
27.12.2007
3422
__________
450.08
02.04.2009
Le suddette transazioni possono essere ripartite sul territorio in tre comprensori. Il primo, centrale, racchiude le zone del nucleo storico di __________ (località __________, __________ e Via __________). Il secondo (località __________) appartiene invece ad un settore settentrionale del Comune ubicato allaltezza della biforcazione della strada cantonale che poi prosegue, da un lato, verso la cosiddetta zona dei grotti (Via __________) e, dallatro, lungo la linea ferroviaria (Via __________); si tratta di un insediamento che annovera anche costruzioni abbastanza recenti, rivolto verso la strada cantonale, lautostrada e la linea ferroviaria, elementi di primo piano che guastano la visuale e sono fonte di emissioni.
Il terzo comprensorio, infine, si colloca nel settore meridionale del Comune lungo le aree collinari di __________, tradizionalmente le più pregiate dal profilo residenziale e paesaggistico (località __________ e __________). 6.3 Indennità per lespropriazione materiale e formale di mq 1218 Nel triennio precedente lentrata in vigore del nuovo PR, i valori più alti sono stati registrati per terreni siti nel comparto del nucleo (mapp. no. 2813, 3242, 3244/3245) con una media di ca. fr. 430.- il mq, questultima calcolata facendo astrazione del mapp. no. 978, ubicato lungo la strada __________ -__________, per il quale è stato pagato un prezzo decisamente ridotto rispetto alla media.
Si attesta invece a ca. fr. 378.- il mq la quotazione dei terreni ubicati nellarea di __________ (mapp. no. 3265, 2640, 2654), ove il prezzo minimo si riconduce alla cessione di 253 mq del mapp. no. 2654 aggiunti alladiacente mapp. no. 2655, questultimo confinante con la strada cantonale nel tratto __________ -__________. Un prezzo di poco inferiore (fr. 370.- il mq) è stato pagato, infine, per lunico terreno compravenduto in località __________ (mapp. no. 2671), fondo dal quale, peraltro, lanno seguente sono stati scorporati mq 26 mq per essere ceduti, al medesimo prezzo, al limitrofo mapp. no. 2797.
La località che qui interessa (__________), si trova a metà strada tra il nucleo e __________, ed è nota, in particolare, per la presenza di cantine destinate alla produzione di vino e grotti per la ristorazione. Attraversato dalla strada cantonale (Via __________), il comparto è densamente edificato e conta anche diversi immobili a reddito; esso non gode dei privilegi dipendenti da una posizione centrale, essendo discosto dal nucleo, né può vantare uno scenario ambientale analogo allarea di __________. In sostanza il quadro complessivo è quello di una zona residenziale discreta senza qualità particolari.
Pertanto, nel novembre del 2000, il valore dei terreni R2 ivi ubicati non poteva superare mediamente fr. 375.- il mq. Dovendo adeguare tale valore alla proprietà in esame, bisogna tener conto che il mapp. no. 579 gode di una buona posizione e insolazione, è completamente urbanizzato e dispone di due fronti stradali ciò che ne facilita la costruzione. Per altro verso va però considerato che le strade stesse sono anche fonte di disturbo su due lati e, soprattutto, che il fondo si distingue per la sua tipica conformazione triangolare allungata e per i dislivelli accentuati.
Tali ultimi aspetti non ne compromettono ledificabilità ma costituiscono caratteristiche negative che incidono sulla qualità del terreno e ne riducono il valore nellordine prudentemente valutato, in concreto, del 20%. Pertanto lindennità per lespropriazione materiale e formale di mq 1'218 è fissata, al 2.11.2000, in fr. 300.- il mq. 6.4. Indennità per lespropriazione formale di mq 50 Durante il decennio trascorso nel nucleo è stato compravenduto un solo terreno a fr. 301.- il mq (mapp. no. 929). Sulla collina di __________ (mapp. no. 2654, 3227, 3363, 2639, 2686, 3421, 2080, 3267) i prezzi, seppur piuttosto discontinui, sono aumentati e raggiungono una media di ca. fr. 490.- il mq: a conferma di come la zona sia pregevole ed ambita.
Nella località __________ è stata stipulata, a seguito di un frazionamento, una serie di transazioni il cui valore medio è di fr. 409.- il mq (mapp. no. 3390, 3391, 3392, 3393, 3394, 3359, 3389, 3419); le compravendite restanti si attestano invece mediamente attorno a fr. 377.- il mq (mapp. no. 3441, 3423/3424, 3422). Tutto sommato, tenuto conto delle osservazioni già esposte in merito alle zone prese a confronto e di un certo incremento annuo, questo Tribunale ritiene che i terreni in località __________ siano attualmente stimabili a fr. 450.- il mq.
Pertanto, vista la situazione del mapp. no. 579 e la riduzione di valore già prudentemente stabilita del 20%, lindennità per lespropriazione formale di mq 50 è fissata, con valuta odierna, in fr. 360.- il mq.
7. Posteggi al mapp. no. 579 7.1. Lespropriato lamenta la perdita di 10 posteggi sul mapp. no. 579 di cui usufruiscono da sempre, e senza obiezioni da parte del Comune, i clienti, i dipendenti ed i mezzi di servizio dellazienda vinicola di famiglia sita sullantistante mapp. no. 592. Avendo il Comune rifiutato di mettere a disposizione a titolo esclusivo un adeguato numero di posti auto sul futuro posteggio pubblico, lespropriato rivendica un risarcimento di fr. 100'000.-. Il Comune contesta tale domanda siccome infondata: esso rileva che, dal punto di vista edilizio, il posteggio costituisce un uso improprio del terreno tollerato negli anni in ragione della bassa offerta di aree di posteggio nel comparto. 7.2.
Come appurato in sede di sopralluogo, è adoperata come posteggio unarea situata nella parte alta del mapp. no. 579, lungo Via __________; trattasi di uno spiazzo di forma irregolare e per lo più sterrato che in origine è stato verosimilmente realizzato mediante una ripiena del terreno (cfr. verbale di sopralluogo del 4.5.2011; doc. H). Nellambito di unespropriazione formale il sacrificio di posteggi può costituire un pregiudizio indennizzabile sulla base dellart. 11 let. b Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192); vero è, come rammenta lespropriato, che in passato questo Tribunale ha ritenuto di dover tutelare certe situazioni particolari riconoscendo al proprietario interessato un indennizzo per la perdita di posteggi anche non formalmente autorizzati.
Nondimeno è da sottolineare che i posteggi per autoveicoli sono annoverati nella categoria degli impianti ai sensi dellart. 22 LPT, e che dunque la formazione di parcheggi, come luso di un fondo per lo stazionamento di veicoli, soggiace al rilascio di un permesso di costruzione; regola, questa, contemplata nella vigente come già nella passata legislazione edilizia cantonale (art. 4 let. c RLE del 9.12.1992, art. 35 cpv. 1 let. b RLE del 22.1.1974; RDAT 1985 no. 81; TRAM 50.2001.00024 del 19.6.2002, 50.2005.25 del 1°.12.2006). Pertanto, di principio, lente espropriante non può essere costretto a risarcire costruzioni o impianti abusivi, realizzati cioè senza la necessaria autorizzazione, o utilizzati in modo non conforme allautorizzazione ricevuta (TRAM 50.2005.11-12 del 19.2.2007 nonché giurisprudenza citata).
Non è contestato che larea in questione sia da tempo adoperata come posteggio benché manchi il necessario permesso; per ammissione dello stesso Municipio tale uso è stato lungamente tollerato in ragione della carenza di posteggi nella zona (cfr. anche doc. G). Ciò non autorizza però lespropriato a dedurne un diritto o una situazione acquisita né basta, in concreto, per giustificare un indennizzo. Va infatti considerato che le condizioni concrete del sedime sono quelle di uno sterrato irregolare, privo di demarcazioni e protezioni; inoltre il posteggio non è al servizio della particella espropriata ed è in palese contrasto con la funzione residenziale della zona.
Un contesto, questo, del quale il proprietario doveva essere consapevole indipendentemente dallindulgenza manifestata dalle autorità comunali, e che complessivamente non è tutelabile in questa sede. Ritenendo il posteggio indispensabile allattività svolta sul mapp. no. 592, era suo compito attivarsi per ottenere il rilascio dellautorizzazione richiesta dalla legge. Pertanto la richiesta di indennizzo è respinta.
8. Svalutazione del mapp. no. 592 8.1. Lespropriato sostiene che la particella espropriata no. 579 costituisce ununità dal profilo funzionale ed economico con la part. no. 592 sulla quale, come detto, è condotta lazienda vinicola di famiglia. La perdita di posteggi sulla prima si tradurrebbe in un grave pregiudizio per la seconda nella misura in cui la gestione regolare dellattività aziendale risulterebbe intralciata o ridotta. Ciò comporterebbe una svalutazione del fondo nellordine di almeno 60'000.- di cui lespropriato chiede di essere indennizzato. 8.2.
A norma dellart. 11 let. b Lespr, quando sia parzialmente espropriato un fondo o una proprietà costituita da più fondi economicamente connessi, lindennità deve comprendere leventuale svalutazione della porzione residua, purché sussista un nesso di causalità adeguata tra levento espropriativo e la riduzione di valore. Una tale connessione economica potrebbe essere ravvisata nellappartenenza dei fondi ad una medesima impresa o azienda, bastando comunque che la loro utilizzazione, anche differenziata, sia tesa a raggiungere uno scopo comune.
Una connessione economica e funzionale può essere presunta quando il valore dei fondi conosca un incremento in ragione della loro correlazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 184; Grisel, op. cit., p. 729; DTF 106 Ib 381 c. 3b). 8.3. I mapp. no. 579 e 592 hanno da sempre un assetto pianificatorio diverso: nel previgente PR, il primo era assegnato infatti alla zona residenziale R2, il secondo invece alla zona centro cantine che corrispondeva alle strutture caratteristiche da salvaguardare e nella quale erano concessi solo riattamenti o trasformazioni rispettosi dei valori ambientali e delle utilizzazioni esistenti (art. 24 NAPR/77).
Dal profilo pianificatorio i due fondi non potevano dunque soddisfare un obiettivo comune. Nè un tale obiettivo comune è deducibile dallo stato di fatto creatosi negli anni, in particolare dal posteggio sul mapp. no. 579; infatti, ben difficilmente potrebbe essere ammesso che sia indispensabile per lazienda ove solo si consideri che, per ammissione stessa dellespropriato, le operazioni di carico e scarico, ovvero quelle direttamente legate e necessarie allattività, avvengono sul piazzale del mapp. no. 592. Trascurabile è poi la presenza, sul mapp. no. 579, di due edifici adoperati in passato come deposito/magazzino: infatti, oltre a non essere conformi alla destinazione residenziale del fondo, questi sono ormai in evidente stato di abbandono e presentano gravi segni di vetustà e degrado; in ogni caso, come si evince dalla memoria dellespropriato, tali fabbricati non erano ad uso esclusivo dellazienda bensì locati a terzi (cfr. opposizione del 1°.3.2011 pto. 5.4).
Lespropriato ha pure affermato che in mancanza di posteggio la regolare gestione dellattività risulterebbe intralciata o ridotta; se così fosse, tuttavia, avrebbe dovuto risolvere da tempo la situazione in maniera definitiva e non accontentarsi di una sistemazione che appare precaria sotto tutti gli aspetti, ovvero postulando un permesso di costruzione per la formazione di un posteggio o sul mapp. no. 379 oppure sullo stesso mapp. no. 392 ritenuto che il previgente PR (a differenza di quello attuale) non vietava espressamente tali impianti nella zona centro cantine (art. 24 NAPR/77).
Su questa base, e cioè considerando che luso del mapp. no. 579 non è conforme né alla pianificazione, né alla legislazione edilizia, non può essere ammessa alcuna connessione con il mapp. no. 592 e lattività che vi è svolta. Perciò, in difetto di legame economico e funzionale, è escluso che si possa riconoscere unindennità per svalutazione del mapp. no. 592.
9. Fabbricati al mapp. no. 579 9.1. Sul mapp. no. 579 sono presenti due fabbricati che lespropriato dichiara di aver rinunciato a locare negli ultimi anni in ragione della situazione dincertezza dettata dal vincolo pianificatorio e dallesproprio del fondo. Per la perdita degli stessi egli rivendica unindennità di fr. 10'000.- corrispondente alla pigione mensile indicizzata che avrebbe potuto ricavare. 9.2. Giusta lart. 11 let. c Lespr lindennità include il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dallespropriato in quanto siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, come conseguenza dellespropriazione. La normativa si rapporta a tutti quei danni patrimoniali che potrebbero manifestarsi, oltre alla perdita del diritto espropriato ed alleventuale deprezzamento della parte residua, in seguito allespropriazione. Dato il loro carattere complementare, tali pregiudizi sono risarcibili solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità (art. 9 Lespr) non fosse già soddisfatto con la rifusione dellintero valore venale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196 e 197; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel, op. cit., p. 731, 740-741). 9.3. Gli edifici in esame si compongono di una costruzione chiusa con una muratura in mattoni di cotto e soletta piana, e di un portico aperto eseguito con strutture in mattoni di cemento e copertura in tegole a due falde. Entrambi rasentano la fatiscenza e la loro idoneità ad essere utilizzati è sicuramente dubbia (cfr. verbale di sopralluogo del 4.5.2011; documentazione fotografica). Ciò considerato, e ritenuto che tali stabili non producono ormai da qualche anno alcun reddito, è indennizzabile soltanto il loro valore reale (cfr. Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 99). Il Comune ha prodotto un calcolo delle volumetrie che riporta un totale di mc 243.97. Questultimo devessere tuttavia adeguato alla norma SIA 116 per poter essere applicato al costo medio al mc; su questa base, si ottiene una cubatura per le costruzioni in esame di mc 285. Visto lo stato complessivo degli edifici ed i materiali di costruzione, il loro valore non può certamente superare ca. fr. 35.- il mc. Pertanto lindennità di fr. 10'000.- pretesa dallespropriato è condivisibile e può essere confermata.
10. Interessi Lindennità per espropriazione materiale e formale di mq 1'218 è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dal momento in cui lespropriato ha manifestato in modo inequivocabile lintenzione di farsi risarcire (DTF 125 II 1 c. 3b/aa), ovvero, in concreto, a far tempo dall8.12.2006, data della lettera con la quale egli ha notificato la sua pretesa di indennizzo al Comune. In passato il saggio usuale veniva fissato dal Tribunale federale nel quadro delle istruzioni impartite alle Commissioni federali di stima ai sensi dellart. 63 LEspr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 63 no. 7). In virtù di una decisione del 9.11.2009 del Tribunale amministrativo federale, a partire dal 1°.1.2010 esso corrisponde al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione. Pertanto gli interessi sono da conteggiare come segue: - del 3.5% dall8.12.2006 al 31.12.2009 - del 3% dal 1°.1.2010 al 1°.12.2010 - del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011 - del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012 - del 2.25% dal 2.6.2012 in poi Sullindennità dipendente da sola espropriazione formale (superficie di 50 mq e perdita di fabbricati) non sono dovuti interessi in difetto di anticipata immissione in possesso (cfr. art. 52 cpv. 2 Lespr).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell8 marzo 1971, dichiara
e pronuncia 1. La richiesta di ampliamento dellespropriazione allintero mapp. no. 579 è accolta.
2. Lente espropriante verserà le seguenti indennità: 2.1. fr. 300.- il mq per lespropriazione materiale e formale di mq 1'218 oltre interessi ai seguenti saggi annui: - del 3.5% dall8.12.2006 al 31.12.2009 - del 3% dal 1°.1.2010 al 1°.12.2010 - del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011 - del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012 - del 2.25% dal 2.6.2012 in poi 2.2. fr. 360.- Il mq per lespropriazione formale di mq 50 2.3. fr. 10'000.- a corpo per la perdita di 2 fabbricati
3. La pretesa di indennizzo per perdita di posteggi è respinta.
4. La pretesa di indennizzo per titolo di svalutazione del mapp. no. 592 è respinta.
5. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.- sono a carico dellente espropriante con lobbligo di rifondere allespropriato fr. 3'000.- per ripetibili.
6. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dallintimazione.
7. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco