Expropriation Compensation for Road Widening and Building Land Value

Incarto n. 10.2006.8-2

Lugano

3 agosto 2007

Sentenza

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Argentino Jermini

arch. Alberto Canepa

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo nella procedura di espropriazione formale promossa da

ISEP 1

rappr. dal RA 1

contro

COES 1, __________

rappr. dall’ RA 3

nell'ambito dell'allargamento della strada comunale di quartiere in zona __________ (opera già eseguita),

relativamente al mapp. no. 640 RFD __________,

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.Alla fine degli anni ’80, e dopo aver ottenuto l’avallo del Consiglio Comunale, il Municipio di __________ si incaricò di procedere ai lavori di allargamento della strada comunale di quartiere in località __________. L’acquisizione dei sedimi necessari all’attuazione del progetto fu trattata in forma privata con i proprietari ai quali fu offerta un’indennità metrica di fr. 100.- nonché la possibilità di conservare gli indici edificatori della superficie scorporata. Per motivi che qui non occorre approfondire le suddette transazioni non furono immediatamente formalizzate. Il Municipio vi ha provveduto recentemente riuscendo a convalidare con la maggior parte dei proprietari gli accordi già stipulati in passato; con altri, invece, ciò non è stato possibile motivo per cui è stata avviata la presente procedura espropriativa con pubblicazione degli atti dal 21.8 al 19.9.2006 previo invio di un avviso personale. Le successive udienze di conciliazione si sono risolte positivamente per quattro fondi (mapp. no. 831, 832, 326 fondo base e PPP 12398) con conseguente emissione di altrettanti decreti di stralcio; in sospeso è rimasto solo il mapp. no. 640. Quest’ultimo appartiene in comproprietà a COES 1 in ragione di ½ ciascuno ed è espropriato per 26 mq; il Comune ha offerto un’indennità di fr. 100.- il mq dichiarando inoltre che il sedime scorporato potrà essere computato negli indici edificatori (cfr. tabella di espropriazione). Con memoria 14.9.2006 gli espropriati hanno sollecitato un’indennità di fr. 516.95 il mq, importo pari al prezzo che hanno corrisposto nel 1999 per l’acquisto del terreno. All’udienza di conciliazione del 28.11.2006 le parti hanno confermato, rispettivamente, le tabelle pubblicate e la richiesta di indennizzo.

2.Il mapp. no. 640, ubicato in località __________, è così censito a RF: sub. b) giardino mq 354 sub. f) accessi mq 77 sub. D) abitazione mq 166 sub. E) piscina mq 22 totale mq 619 Il terreno, pianeggiante e di forma regolare, ospita un’abitazione unifamiliare; libero da oneri fondiari, esso beneficia di un diritto di passo a carico della confinante part. no. 644. Stando al vigente PR la particella è assegnata alla zona residenziale estensiva Re dove è ammesso un indice di sfruttamento dello 0.5, un indice di occupazione del 30% ed un’altezza massima alla gronda di m 7.20. La superficie espropriata è costituita da una striscia di terreno profonda ca. m 1/1.20 lungo tutto il fronte stradale. Al momento dell’edificazione del fondo questa superficie non è stata considerata nel calcolo degli indici (cfr. verbale del 28.11.2006).

3.Va detto subito che gli accordi stipulati prima dell’avvio della presente procedura, specie quelli risalenti agli anni ’80, non sono decisivi ai fini del giudizio; non lo sono, in particolare, né quelli riguardanti la data di occupazione effettiva dei sedimi per l’esecuzione dell’opera, né quelli sull’ammontare e le condizioni del risarcimento. Si tratta infatti di accordi extragiudiziari che si configurano come contratti di diritto privato e non come contratti espropriativi ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr. (cfr. Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 102 no. 4, ad art. 53 no. 1, 3, 12, ad art. 54 no. 1-2; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 762-763; RDAT II-2002 no. 51; TRAM 19.9.2006 N. 50.2005.30). Concretamente ciò significa che l’accordo concluso nel 1985 dal Comune con i precedenti proprietari del mapp. no. 640 (cfr. lettera del 25.1.1985 controfirmata per accettazione) non vincola il Tribunale. L’indennità è quindi stimata sulla base dei criteri sanciti dal diritto espropriativo con valuta attuale (art. 19 Lespr.) e non comporta il riconoscimento di interessi al saggio usuale (art. 52 cpv. 3 Lespr.) poiché l’occupazione a suo tempo avvenuta della superficie non vale quale anticipata immissione in possesso ai sensi dell’art. 51 Lespr..

4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss;

Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss;

DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no.

27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). 4.2. Come d’uso il Tribunale ha effettuato una ricerca a RF in merito ai prezzi ufficiali più recenti risultanti dalle compravendite di terreni liberi siti a __________ in zona Re. In tale ambito, premesso che nel 2007 non è stata riscontrata alcuna transazione, è emerso che la maggioranza di quelle stipulate negli anni 2005 e 2006 si riconduce al riscatto dei sedimi per la sistemazione viaria in zona __________ ed ai relativi accordi di cui già si è detto che si attestano mediamente su di un valore di fr. 100.- il mq (scorpori ai mapp. no. 839, 838, 641, 892, 226, 893, 734 e 229, nonché mapp. no. 1052, 1054 e 1055); fa eccezione solo lo scorporo al mapp. no. 842 ceduto a fr. 200.- il mq.

In ragione delle loro particolari modalità tali cessioni non costituiscono una valida testimonianza del mercato immobiliare attuale e quindi nemmeno servono ai fini dell’estimo. A comprova di ciò siano citate le compravendite liberamente stipulate tra privati che offrono ben altri risultati: nel 2006 - fr. 650.- il mq per il mapp. no. 1066 di mq 579, loc. __________ (iscr. a RF il 18.12.2006 al d.g. 30214); nel 2005 - fr. 480.- il mq per il mapp. no. 1061 di mq 500, loc. __________ (iscr. a RF il 7.6.2005 al d.g. 12285); nel 2004 - fr. 405.94 il mq per il mapp. no. 1020 di mq 505, loc. __________ (iscr. a RF il 31.3.2004 al d.g. 6834).

Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera; - fr. 532.79 il mq per il mapp. no. 1016 di mq 488, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2004 al d.g. 25624). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera; - fr. 394.37 il mq per il mapp. no. 1017 di mq 710, con quota di comproprietà di ¼ sulla strada coattiva al mapp. no. 139, loc. __________ (iscr. a RF l’8.10.1004 al d.g. 23245); nel 2003 - fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1012 di mq 375, loc. __________ (iscr. a RF il 27.10.2003 al d.g. 27476).

Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera; nel 2002 - fr. 450.- il mq per il mapp. no. 1011 di mq 254, loc. __________ (iscr. a RF il 12.8.2002 al d.g. 19056); - fr. 450 il mq per il mapp. no. 1010 di mq 246, loc. __________ (iscr. a RF il 12.8.2002 al d.g. 19054); - fr. 162.10 il mq per il mapp. no. 289 di mq 2591, loc. __________ (iscr. a RF il 30.8.2002 al d.g. 20372). Il fondo consta di una superficie boschiva di mq 1100 e di un riale di mq 39; - fr. 473.48 il mq per il mapp. no. 998 di mq 528, loc. __________ (iscr. a RF il 30.12.2002 al d.g. 30610); nel 2001 - fr. 200.- il mq per il mapp. no. 124 di mq 47, loc. __________ (iscr. a RF il 26.7.2001 al d.g. 15077); - fr. 222.22 il mq per il mapp. no. 599 di mq 45, loc. __________ (iscr. a RF il 26.7.2001 al d.g. 15076); nel 2000 - fr. 418.99 il mq per il mapp. no. 229 di mq 1074, loc. __________ (iscr. a RF il 6.9.2000 al d.g. 17720); - fr. 419.38 il mq per il mapp. no. 881 di mq 1073, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.12.2000 al d.g. 24650); - fr. 460.- il mq per il mapp. no. 736 di mq 783, loc. __________ (iscr. a RF il 25.10.2000 al d.g. 21884); - fr. 465.77 il mq per il mapp. no. 602 di mq 2147, loc. __________ (iscr. a RF il 6.7.2000 al d.g. 13303).

Dall’elenco delle transazioni si può desumere che i prezzi più alti sono stati soluti nelle località di __________ e __________: la prima è una zona residenziale assai piacevole situata in collina mentre la seconda è adagiata sul piano a pochi passi dal nucleo. Complessivamente tali località sono più attrattive rispetto a __________ poiché quest’ultima è ubicata nella parte più bassa della zona residenziale ed è più discosta dal paese rivelandosi, di conseguenza, meno pregiata. Prova ne sia che, al di là degli scorpori acquisiti dal Comune ed a differenza delle altre due località, recentemente non vi è stata registrata alcuna transazione.

L’assenza di richiesta è segno, peraltro, di una certa stagnazione del mercato – e quindi dei prezzi – nel comprensorio motivo per cui è lecito ritenere che la quotazione di fr. 450.- il mq assodata nel 2002 sia tutt’ora valida. Ne consegue che l’indennità offerta nelle tabelle pubblicate è palesemente insufficiente poiché non corrisponde alla realtà attuale di mercato ed il Comune non può certo aspettarsi di liquidare i proprietari fondandosi su valori che risalgono ad una ventina di anni or sono. A ciò si aggiunge che l’effetto anticipato negativo dato dal vincolo di PR che ha destinato la superficie esproprianda a sedime stradale – concretizzatosi al momento dell’edificazione del fondo (cfr. consid. 2) – non è un elemento influente ai fini dell’estimo (art. 12 cpv. 2 Lespr.); in altre parole, il fatto che la superficie sia stata riservata a fini pubblici e sia già usata come strada non significa che il Comune possa acquistarla ad un valore inferiore a quello edilizio.

Per altro verso ed in mancanza di riscontri oggettivi anche l’indennità sollecitata dai proprietari non è condivisibile. Oltretutto il prezzo d’acquisto soluto nel 1999, che pretendono di recuperare, era comprensivo dell’abitazione e dell’autorimessa (cfr. istanza di iscrizione a RF del 3.12.1999) e di conseguenza, come già rammentato (cfr. consid. 4.1 in fine) non ha valenza decisiva. Tutto sommato la part. no. 640 è un buon terreno edilizio ben orientato ed urbanizzato e di dimensioni sensibilmente inferiori al mapp. no. 736 compravenduto nel 2000 ed ubicato nelle vicinanze.

Pertanto il Tribunale reputa adeguata un’indennità di fr. 450.- il mq.

5.Nelle tabelle pubblicate, oltre a proporre un’indennità per la superficie espropriata, il Comune ha dichiarato che quest’ultima potrà essere computata negli indici edificatori. La questione non è di competenza del Tribunale di espropriazione (art. 37 Lespr.). Sia rammentato comunque che in ambito espropriativo vige il principio del pieno indennizzo da corrispondersi in denaro (art. 9 e 10 cpv. 1 Lespr.). La possibilità di considerare gli indici dell’area espropriata nel computo della superficie edificabile rimanente è un’alternativa che il Comune può offrire all’espropriato ma che è subordinata alla cessione gratuita del sedime destinato a scopi pubblici (art. 38 cpv. 2 let. c LE), ciò che in concreto non è avvenuto.

6.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati, rappresentati da un legale, hanno diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà, invero assai contenute, poste dalla vertenza.

perr i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 26 del mapp. no. 640 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 450.- il mq.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli espropriati fr. 1'000.- per ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco