Landlord Fails to Meet Evidentiary Burden for Customary Rent Increase
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe dispute arose from a tenant challenging a rent increase based on the local and neighborhood customary rent, which required the landlord to prove that the new rate reflected a sufficiently widespread practice, generally requiring comparison with at least five other dwellings. The court ruled against the landlord's claim because they failed to provide a sufficient number of comparable rental properties and some criteria used for comparison were no longer verifiable, reinforcing the principle that the burden of proof for customary rent rests with the party invoking this method, and that comparable properties must be sufficiently similar in location, size, condition, and age as per regulation.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 269a lit. a OR, Art. 274d Abs. 3 OR, Art. 11 Abs. 1 VMWG, Art. 11 VMWG, Art. 269a OR; Landlord Fails to Meet Evidentiary Burden for Customary Rent Increase: Der Beweis für die Ortsund Quartierüblichkeit der Miete obliegt nach den prozessualen Grundsätzen derjenigen Vertragspartei, welche sich auf diese Preisbestimmungsmethode beruft. Im vorliegenden Fall ist dies die Klägerin, die den Mietzins auf das Marktniveau anheben will. Auch wenn gemäss Art. 274d Abs.
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KI-generiertVolltext
SOG 1998 Nr. 7
Art. 269a lit. a OR. *Mietzinserhöhung. Der Begriff der ortsoder quartierüblichen Mietzinse setzt eine ausreichend verbreitete Praxis voraus, aus der eine Regel abgeleitet werden kann. Dabei ist zumindest ein Vergleich mit fünf anderen Wohnungen angezeigt. Der Vermieter trägt die Beweislast.*
Die Eheleute
M. waren Mieter einer 4-Zimmerwohnung. Gegen eine Mietzinserhöhung mit der Begründung "Angleichung an einen ortsund quartierüblichen Mietzins" erhoben sie Einsprache. Da es vor der Mietschlichtungsstelle zu keiner Einigung kam, reichte die Vermieterin beim Richteramt Klage ein. Nach dem Augenschein in der Wohnung der Eheleute M. sowie in zwei weiteren, als zum Vergleich tauglich erachteten Wohnungen, hiess die Gerichtspräsidentin die Klage teilweise gut. Die Mieter appellierten. Das Obergericht wies die Klage der Vermieterin ab, da sie keine genügende Anzahl von Vergleichsobjekten beigebracht hatte und einzelne Kriterien nicht mehr überprüfbar waren.
3. Der Beweis für die Ortsund Quartierüblichkeit der Miete obliegt nach den prozessualen Grundsätzen derjenigen Vertragspartei, welche sich auf diese Preisbestimmungsmethode beruft. Im vorliegenden Fall ist dies die Klägerin, die den Mietzins auf das Marktniveau anheben will. Auch wenn gemäss Art. 274d Abs.
3 OR der Untersuchungsgrundsatz gilt, müssen die Parteien dennoch alle für die Beurteilung des Streitfalles notwendigen Unterlagen vorlegen (mp 3/95, S. 126).
Die letzte Mietzinsanpassung (vor der umstrittenen) erfolgte im Jahre 1991. Sowohl diese Erhöhung als auch die vorangegangenen erfolgten unter dem Titel der Anpassung an die allgemein bedingte Teuerung und Korrektur für nicht erfolgte Aufund Abschläge (Hypothekarzins/Landesindex). Keine der früheren Mietzinsanpassungen enthält einen Vorbehalt in dem Sinne, die Ortsund Quartierüblichkeit sei trotz der Erhöhung nicht erreicht. Es ist demnach von der Vermutung auszugehen, dass die jeweils erfolgten Mietzinsanpassungen, insbesondere jene per 1. April 1991 dem Vermieter eine normale Kostendeckung und einen angemessenen Ertrag gesichert haben. Die Klägerin muss somit zusätzlich nachweisen, dass seit der letzten Mietzinsfestsetzung per 1. April 1991 die Mieten vergleichbarer Objekte entsprechend angestiegen sind (David Lachat/Daniel Stoll: Das neue Mietrecht für die Praxis, Zürich 1992, S. 216; BGE 108 II 138 ff., BGE 111 II 203; mp 3/90, S. 148 ff.).
4. Der Begriff der üblichen Mietzinse setzt eine Übung voraus, d.h. eine so ausreichend verbreitete Praxis, dass aus ihr eine Regel abgeleitet werden kann. Laut Bundesgericht genügen i.d.R. fünf Vergleichsobjekte. In seinem neuesten Urteil (BGE 123 III 317 ff.) bestätigt das Bundesgericht seine Rechtsprechung und präzisiert, es werde ein Vergleich mit mindestens fünf Wohnungen verlangt. Wer sich auf Art. 269a lit. a OR beruft, hat zu beweisen, dass sich der verlangte Mietzins im ortsund quartierüblichen Rahmen bewegt. In Städten sind Vergleichsobjekte des gleichen Quartiers, in kleineren Agglomerationen des gleichen Orts beizuziehen. Eine Ausdehnung auf andere Quartiere bzw. andere Orte ist nicht statthaft, weil dem einerseits der Wortlaut des Gesetzes entgegensteht, anderseits derzeit keine Analysen bestehen, aus denen sich Kriterien für den Vergleich zweier unterschiedlicher Wohnungsmärkte ableiten liessen (Lachat/Stoll, a.a.O., S. 212; BGE 114 II 365; mp 3/95, S. 125; mp 4/97, S. 219).
5. Art. 11 Abs. 1 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohnund Geschäftsräumen, SR 221.213.11) nennt die Merkmale, die für ein zum Vergleich angebotenes Objekt wesentlich sind. Weicht ein Vergleichsobjekt bei einem der Merkmale beträchtlich vom Mietobjekt ab, so ist die Vergleichbarkeit zu verneinen. Damit der Vermieter sich auf die Ortsund Quartierüblichkeit berufen kann, muss das umstrittene Mietobjekt gemäss Art. 11 VMWG aufgrund seiner Lage, seiner Grösse, seiner Ausstattung, seines Zustandes und seiner Bauperiode mit den angerufenen Vergleichsobjekten auch tatsächlich vergleichbar sein (SVIT-Kommentar Mietrecht, Zürich, 1991, N 6 zu Art. 269a OR).
*Obergericht Zivilkammer,
Urteil vom 6. Oktober 1998*