Property Owner Excavation Exceeding Building Regulations Upheld

SOG 1998 Nr. 30

§ 151 PBG; §§ 17, 18 und 34 KBV. *Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes. Wird entgegen den bewilligten Plänen der Baugrund so abgegraben, dass das Untergeschoss an die Ausnützungsziffer anrechenbar wird und die maximal zulässige Firsthöhe sowie die Geschosszahl überschritten sind, ist es verhältnismässig, anzuordnen, das gewachsene Terrain durch eine Böschung möglichst wieder herzustellen.*

Im Jahre 1995 reichte M. Pläne eines Einfamilienhauses zur Bewilligung ein. Bei der Nordund der Ostfassade des Untergeschosses waren bedeutende Abgrabungen vorgesehen. Die Baukommission teilte Herrn M. mit, das Untergeschoss müsse wegen der Terrainveränderung als Vollgeschoss behandelt werden. Dadurch verletze das Gesuch die Vorschriften über die Geschosszahl und die Firsthöhe. Das Projekt könne nicht bewilligt werden. Der Beschwerdeführer änderte sein Vorhaben ab. Das revidierte Baugesuch wies ein Untergeschoss auf, das nach den Vorschriften der kantonalen Bauverordnung nicht anrechenbar war. Das Baugesuch wurde bewilligt. M. erstellte sein Einfamilienhaus jedoch nach den alten, nicht bewilligungsfähigen Plänen. Die Baukommission beschloss deshalb u.a., das Terrain sei an der Nordund Ostfassade gemäss den bewilligten Plänen instandzustellen, damit die Firsthöhe eingehalten sei. Dabei werde von der natürlichen Topographie des Terrains ausgegangen. Das Terrain der Nordund Ostfassade sei auf das massgebende Niveau (1.5 m unter Oberkant des Erdgeschosses) aufzuschütten. Die Aufschüttung habe mindestens eine Böschungsneigung von 2:3 einzuhalten. M. beschwerte sich erfolglos beim Bau-Departement. Das Verwaltungsgericht weist die durch den Bauherrn erhobene Beschwerde aus folgenden Gründen ab:

2. Die Parzelle des Beschwerdeführers liegt gemäss § 17 des Bauund Zonenreglementes der Gemeinde N. (BZR) in der Wohnzone W2r. Die maximale Firsthöhe beträgt in dieser Zone 8 m. Da im kommunalen Recht nicht geregelt, ist die Firsthöhe nach kantonalem Recht oberkant des Erdgeschossbodens zu messen (§ 18 Abs. 5 Kantonale Bauverordnung; KBV; BGS 711.61). Der Erdgeschossboden liegt definitionsgemäss über dem als Geschoss nicht anrechenbaren Untergeschoss. Dieses darf am Hang nicht mehr als 1.5 m (bis zur Oberkante der Decke gemessen) über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen. Kleinere Terrainvertiefungen wie einzelne Hauseingänge und Garageneinfahrten, Lichtund Lüftungsschächte werden nicht mitgerechnet (§ 17 KBV). Durch diese Vorschriften werden die Hauptdimension der Gebäude festgelegt. Die Vorschriften konkretisieren die in den Plänen aufgestellte Nutzungsordnung und dienen daher neben polizeilichen Interessen vor allem raumplanerischen Anliegen (Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungsund Baurecht, Zürich 1992, S. 153). Das tiefer gelegte Terrain wird dem gewachsenen gleichgestellt, weil verhindert werden soll, dass die reglementarisch zulässige Erscheinung der Gebäudefassade durch übermässige Abgrabungen des gewachsenen Terrains vergrössert wird. Dies ist auch der Grund, weshalb Gebäudeund Firsthöhe am Erdgeschossboden anknüpfen.

3. Im vorliegenden Fall ist der Verlauf des gewachsenen und tiefer gelegten Terrains und die Lage der Oberkante der Erdgeschoss-Decke nicht umstritten. Es ist auch unbestritten, dass der Beschwerdeführer durch Abgrabungen an der Nordund Ostfassade bewirkt hat, dass die reglementarische Firsthöhe überschritten ist, da diese nach der Abgrabung ab Oberkante des Kellergeschosses zu messen ist. Der Einwand des Beschwerdeführers, sein Gebäude liege in einer Zone mit Bauvorschriften, die das zonengemässe zweigeschossige Bauen nicht erlaube, kann in diesem Zusammenhang nicht gehört werden. Das bewilligte Bauprojekt zeigt, dass eine vernünftige Bebauung der Parzelle ohne zusätzliche Abgrabungen möglich gewesen wäre. Auch wenn nicht bestritten ist, dass die Baukommission in der Vergangenheit beim Messen der Gebäudehöhe andere Massstäbe angewandt hat, wird der vorliegende Verstoss gegen die Bauvorschriften nicht geheilt. Die neue Messweise war dem Beschwerdeführer vor der Planung seines Hauses bekannt. Er gesteht zudem zu, dass sich die Baukommission seit 1995 gesetzesund reglementskonform verhält. Er kann sich deshalb nicht auf die Gleichbehandlung im Unrecht berufen.

Der Beschwerdeführer ist grundsätzlich bereit, seinen Beitrag zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes zu leisten. Seine Beschwerde richtet sich nicht grundsätzlich gegen die Wiederherstellungsverfügung. Er möchte jedoch im Bereich des Zugangs zur Einliegerwohnung den Böschungsfuss mit einer Sockelmauer verkürzen.

Das bewilligte Bauprojekt weist an der Nordund Ost-Fassade einen maximal 1.5 m sichtbaren Sockel auf. Nachdem das Gelände zusätzlich abgegraben wurde, ist an diesen Fassaden ein 2.75 m hoher Sockel sichtbar. Die Abgrabung erstreckt sich bis an die Parzellengrenze. Dies widerspricht der bewilligten Umgebungsgestaltung. Eine vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes würde eine Aufschüttung der gesamten Abgrabung bis auf das Niveau -1.5 m bedingen. Die Baubehörde hat eine wohlwollende Form der Wiederherstellung verfügt und lediglich eine Anböschung an die Fassade im Verhältnis 2 : 3 verlangt.

Die vom Beschwerdeführer beantragte zusätzliche Erleichterung an der Nordfassade seines Gebäudes kann aus folgenden Gründen nicht bewilligt werden: Die vorgeschlagene Verkürzung der Böschung mit einer Stützmauer hat zur Folge, dass im baurechtswidrigen Bereich eine "vorgesetzte" Fassade an Stelle der abgedeckten Fassade in Erscheinung tritt. Die Abgrabungsregel, welche besagt, dass baulich nicht in Erscheinung treten soll, was früher gewachsenes Terrain war, wird erneut verletzt. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen an der Fassade auf der Erstellung eines natürlichen Geländeverlaufs bestehen.

Am Augenschein sind keine gewichtigen privaten Interessen des Beschwerdeführers sichtbar geworden, die nach weiteren Konzessionen der Baubehörde rufen würden. Die Zufahrt zum Untergeschoss wird durch die Wiederherstellungsverfügung nicht verunmöglicht. Die Wendemöglichkeit vor der Garage im Untergeschoss bleibt erhalten. Der vom Beschwerdeführer gewünschte Abstellplatz direkt vor der Türe des Untergeschosses bringt ihm nur einen kleinen zusätzlichen Nutzen. Die Anordnungen der Baubehörde sind deshalb verhältnismässig und die gewichtigen öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung überwiegen.

*Verwaltungsgericht, Urteil vom 9. September 1998*