Vocational Center Permit Annulment Due to Impermissible Education and Residential Use in Industrial Zone

SOG 1994 Nr. 38

§§ 32 f. BauG, Bauund Zonenreglement Grenchen- Zonenkonformität.*

- *Ein Ausbildungszentrum gehört zur Dienstleistungsnutzung, es ist daher in einer reinen Gewerbe-und Industriezone nicht zonenkonform (Erw. 4).*

- *Internats-Zimmer gehören in eine Wohnoder Dienstleistungszone (Erw. 5).*

Der Verband Schweiz. Radiound TV-Fachgeschäfte plante den Bau eines Berufsbildungszentrums auf einem Grundstück in der Industrieund Gewerbezone IG 10 in Grenchen. Der Bau sollte Werkstätten, Theorieräume, Mensa und im obersten Stock Lehrlingsunterkünfte enthalten. Die Baukommission lehnte dagegen eingereichte Einsprachen ab, ebenso das Bau-Departement entsprechende Beschwerden. Der Hauptzweck des Berufsbildungszentrums sei die praktische und theoretische Ausbildung der Lehrlinge, was als gewerblich und somit zonenkonform qualifiziert werden könne. Der Aufenthalt der Lehrlinge in den Internatszimmern falle nicht unter die Wohnnutzung, sondern sei mit dem Aufenthalt in einem Hotel zu vergleichen, und Hotels zählten zu den Gewerbebetrieben. Deshalb könne auch dieser gewerbliche Nebenzweck in der IG 10 bewilligt werden. Das Verwaltungsgericht hiess die gegen die Bewilligung eingereichte Beschwerde mit folgenden Erwägungen gut:

3. (Dass die Immissionsschutzvorschriften des USG verletzt würden, wird nicht mehr geltend gemacht. Das Bauprojekt widerspricht nicht eidgenössischem Recht.)

4. Es ist deshalb nur zu prüfen, ob das Bauvorhaben, das gemäss rechtsgültigem Zonenplan in der Industrieund Gewerbezone (IG 10) liegt, nach kantonalem und kommunalem Recht bewilligt werden kann. Die Zonenvorschriften der Baugesetzgebung legen fest, ob eine Baute oder Anlage aus raumplanerischen, städtebaulichen oder ästhetischen Gründen am vorgesehenen Ort zonenkonform ist (118 Ib 595). Dabei geht es um die Frage, ob eine Anlage sich funktional mit dem Charakter der Zone verträgt (BGE 117 Ib 147 f.). Indirekt dient das kantonale Planungsund Baurecht weiterhin auch dem Immissionsschutz, indem durch die Zonenausscheidung die Wohnzonen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen verschont werden und eine hohe Siedlungsqualität gewährleistet wird (Art. 3 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700); § 1 des Planungsund Baugesetzes (PBG; BGS 711. 1).

Die Zonenkonformität des Berufsbildungszentrums richtet sich vorerst nach dem kantonalen Planungsund Baugesetz. Demnach sind in den Gewerbezonen mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungsund Industriebetriebe sowie Wohnungen zulässig (§ 32 Abs. 1 PBG). Die Gemeinden können reine Gewerbezonen vorsehen, wo neben der Gewerbe-, Dienstleistungsund Industrienutzung nur betriebsnotwendiges Wohnen zulässig ist (§ 32 Abs. 2 PBG). Für Gewerbezonen, die vor Inkrafttreten des PBG erlassen wurden, gelten die bisherigen Bestimmungen bis zur Revision der Zonenpläne weiter (§ 155 Abs. 3 PBG). Der Botschaft zur Teilrevision des Baugesetzes (RRB Nr. 3073 vom 11.9.1990) kann zur Änderung von § 32 PBG folgendes entnommen werden: Wohnungen in der Gewerbezone müssten nicht mehr betriebsnotwendig sein, wie im bisherigen Recht, es sei denn, die Gemeinde scheide eine reine Gewerbezone aus. § 155 Abs.

3 PBG enthalte hierzu eine Übergangsregelung. Für die Gewerbezone würden die bisherigen Bestimmungen bis zur Revision der Zonenpläne weitergelten. Die Gemeinden hätten im Rahmen der Zonenplanrevision über die neue Zoneneinteilung zu entscheiden. Anlässlich der Beratungen von § 32 PBG im Kantonsrat (KRV 1992, 116) wurde bestätigt, dass altrechtlich keine Möglichkeit bestand, Angestelltenwohnungen, eine Unternehmerwohnung oder Fremdarbeiterunterkünfte in der Gewerbezone zu erstellen. Dies sei ein Grund, warum § 32 BauG überarbeitet worden sei. Neu solle eine gemischte Bauweise möglich sein, doch müssten die Gemeinden nach Inkrafttreten des PBG im Rahmen der Zonenplanänderung die betreffenden Gebiete bestimmen.

Die Einwohnergemeinde Grenchen hat seit Inkrafttreten des PBG keine Zonenplanrevision vorgenommen. Demnach gelten die Bestimmungen des alten Baugesetzes (BauG) und der Bauund Zonenordnung der Gemeinde weiterhin. Nach dem BauG waren bisher in Gewerbezonen nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungsund Industriebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen (§ 32 BauG) und in den Industriezonen Industrieund Gewerbebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen (§ 33 BauG) zulässig.

Die nach den Übergangsbestimmungen des PBG anwendbaren Bestimmungen der Gemeinde Grenchen wurden mit dem Zonenplan (ZP) und dem Bauund Zonenreglement (BZR), genehmigt mit RRB Nr. 3681 vom 13.12.1988, erlassen. ZP und BZR enthalten einen differenzierten Zonenkatalog. In den Gewerbezonen (Randtitel: § 32 BauG) sind nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungsund Industriebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig (§ 33 BZR). In den Industrieund Gewerbezonen (Randtitel: §

32 BauG), die sich nach der Gebäudehöhe unterscheiden, sind nicht wesentlich störende Industrieund Gewerbebetriebe zulässig. Betriebsnotwendige Wohnungen werden nur gestattet, sofern durch geeignete Vorkehrungen für wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse gesorgt wird (§ 35 BZR). In den Industriezonen (Randtitel: § 33 BauG) sind Industriebetriebe zulässig, die aufgrund ihrer Immissionen und ihres Erscheinungsbildes in der Industrieund Gewerbezone nicht zugelassen sind. Der Bau von betriebsnotwendigen Wohnungen darf nur gestattet werden, wenn mit Vorkehrungen für einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse gesorgt wird (§ 36 BZR).

Die Bauparzelle liegt in der Industrieund Gewerbezone (IG 10). Diese Zone enthält Elemente der Gewerbeund der Industriezone. Die Immissionsvorschriften werden von der Gewerbezone übernommen: Es sind nicht wesentlich störende Betriebe zugelassen. Im Unterschied zur Gewerbezone, jedoch gleich wie in der Industriezone, sind Dienstleistungsbetriebe nicht zugelassen. Die Zulässigkeit der Wohnnutzung ist gleich wie in der Industriezone geregelt, wo ausdrücklich immissionsstarke Betriebe anzusiedeln sind: Sogar betriebsnotwendige Wohnungen sind nur unter Auflagen zugelassen. Es handelt sich folglich nach dem planerischen Entscheid um eine Zone, die für nicht wesentlich störende Industrieund Gewerbebetriebe mit dazugehörigen betriebsnotwendigen Wohnungen ausgeschieden wurde und nicht um eine gemischte Wohn-, Dienstleistungsund Gewerbezone nach § 32 PBG.

Es ist deshalb zu prüfen, ob das Bauvorhaben einer Gewerbeoder einer Dienstleistungsnutzung dient. Im Baupolizeirecht wird zwischen industriellen, gewerblichen und kaufmännischen bzw. Handelsbetrieben unterschieden. Industrielle und gewerbliche Betriebe bearbeiten oder verarbeiten Stoffe aller Art mit Hilfe von Maschinen oder anderen technischen Hilfsmitteln. Handelsbetriebe kaufen und verkaufen Waren und erbringen auch Dienstleistungen (ZBl 1989 S. 211). Dienstleistungen werden neben der Landund Forstwirtschaft (primärer Sektor) und warenproduzierendem Gewerbe (sekundärer Sektor) dem tertiären Sektor zugeordnet. Die Wirtschaftszweige des tertiären Sektors sind u.a. Forschung und Entwicklung, Bildung, Heime, Gastgewerbe, Handel, etc. (Kategorien der Eidg. Betriebszählung).

Beim Schulungszentrum handelt es sich deshalb nicht um eine gewerbliche Nutzung. Lehrer und die Lehrlinge produzieren keine Waren, die verkauft werden sollen. Vielmehr handelt es sich bei der Ausbildung der Lehrlinge um eine Dienstleistungsnutzung, denn die Lehrer erbringen Dienstleistungen. Das BZR Grenchen lässt diese Nutzung in der (reinen) Gewerbezone, wo nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungsund Industriebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig sind (§ 33 BZR), ausdrücklich zu. Daraus ist zu schliessen, dass diese Dienstleistungsnutzung in der IG 10, wo nur Industrieund Gewerbebetriebe zugelassen sind, nicht zulässig ist, weshalb sie nicht bewilligt werden kann.

An diesem Ergebnis ändern die Ausführungen der Vorinstanz zur Zonenkonformität des Ausbildungszentrums nichts. Bei der praktischen und theoretischen Ausbildung der Lehrlinge, die sich u.a. auch an der praktischen handwerklichen Arbeit orientiert, werden keine Produkte der Unterhaltungselektronik bearbeitet oder hergestellt. Das Berufsbildungszentrum ist auch nicht auf Bauvolumen eines Produktionsbetriebes angewiesen, die nur in der Industrieund Gewerbezone erstellt werden können. Auch wenn das Berufsbildungszentrum dem gesamten Gewerbe der Unterhaltungselektronik der Schweiz Dienstleistungen erbringt, wird es dadurch nicht zum Gewerbebetrieb (BVR 1989, S. 269).

5. Das Bauvorhaben ist auch aus einem weiteren Grund nicht zonenkonform: Ihrem Zweck entsprechend, lässt die Industrieund Gewerbezone nur betriebsnotwendige Wohnungen zu. Diese werden sogar nur gestattet, sofern durch geeignete Vorkehrungen für wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse gesorgt wird. Diese Bestimmung hat nicht nur den Zweck, die Wohnnutzung zu schützen, sondern sie soll auch dem Gewerbe und der Industrie eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver baulicher Nutzung ermöglichen (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1977, N

9 zu §§ 130 - 133). In dieser Zone kann also so gebaut werden, dass das gesunde Wohnen beeinträchtigt wird. Die IG - Zonen enthalten denn auch nur minimale Grünflächenziffern und grosse Gebäudelängen. Es ist unbestritten, dass die Wohnräume der Schule nicht betriebsnotwendig sind. Sie können deshalb als solche auch nicht bewilligt werden. Sie haben aber auch nicht den Charakter einer Gewerbenutzung. Spitäler, Alters-, Pflegeund Erholungsheime, Kinderheime, Internate, Horte und Hotels gehören zu den Dienstleistungsnutzungen. Das von der Vorinstanz verwendete Zimmerlin-Zitat (a.a.O., N 12 zu § 130 - 133) zu den Hotels bezieht sich auf das aargauische Recht, wo das Wohnen in den Gewerbezonen zulässig ist. Die Internatsnutzung hat keinen Bezug zur Industriezone sondern eine Verwandtschaft mit dem Wohnen. Es handelt sich um eine Wohnnutzung, die hinsichtlich baulicher und landschaftlicher Umgebung besondere Anforderungen stellt (RB ZH 1987 S. 117 f.). Die Internatszimmer können deshalb in der Industrieund Gewerbezone nicht bewilligt werden.

*Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Dezember 1994*