Farmhouse Conversion Paving Permissibility

SOG 1992 Nr. 34

Art. 24 RPG; § 6 Abs. 1 VBaB. *Bauen ausserhalb Bauzone. Ein Hartplatz aus Betonverbundsteinen in einer Grösse von 1'000 m2 sprengt den Rahmen einer teilweisen Änderung (Erw. e). Die grossflächige Pflästerung hat wesentliche Auswirkungen auf Zonenordnung und Umwelt und ist nicht mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar (Erw. g).*

B. baute ein unmittelbar an die Bauzone angrenzendes aber ausserhalb dieser gelegenes altes Bauernhaus in ein Wohnhaus mit Reitstall um. Beim Umbau hielt er sich nicht überall an die bewilligten Pläne. Umstritten war unter anderem, ob der von B. in der Umgebung ausgeführte Hartplatz mit Betonverbundsteinen in einer Grösse von gut 1000 m2 bewilligungsfähig sei. Das Verwaltungsgericht nahm zu dieser Frage im Beschwerdeverfahren wie folgt Stellung:

e) Zu prüfen bleibt die dritte umstrittene bauliche Veränderung, nämlich die Pflästerung der Umgebung mit Betonverbundsteinen. Mit Betonverbundsteinen belegt ist heute eine Fläche von gut 1'000 m2 (ohne die gedeckten Vorplätze auf der Westseite).Im alten Zustand war der Hausvorplatz gepflästert (wohl in der Weise, wie er es auf der Seite der Strasse heute noch ist), die Zufahrt zum Wagenschopf und zum Miststock befestigt, vermutlich mit Mergel (Zeugenaussage L.).Sowohl vom Umfang wie von der Erscheinung her stellt die grossflächige Pflästerung eine erhebliche Änderung gegenüber dem Vorzustand dar.

Weder für ein reines Wohnhaus noch für ein gemischt (Wohnen und Tierhaltung) genutztes Gebäude sind derart grosse gepflästerte Plätze wesensimmanent oder typisch. Die mit den Verbundsteinen belegte Umgebung des Hofes bewirkt deshalb, dass die Identität des ...-Hofes als Gesamtes nicht gewahrt bleibt. Zur angemessenen Erweiterung bestehender Wohnnutzung, wozu nach der Bewilligung auch die Pferdehaltung zählt, gehört ein derart überdimensionierter mit Verbundsteinen befestigter Platz ohnehin nicht. Dazu genügten die nach heutigem Standard notwendigen Parkplätze, die dazu sowie zum Tenn und zum Miststock notwendige Zufahrt sowie der eigentliche Hausvorplatz, auf welchem die Pferde, soweit notwendig, im Freien gereinigt und gepflegt werden können.

Inbezug auf die gepflästerte Umgebung kann demzufolge die Beschwerde schon deshalb nicht gutgeheissen werden, weil diese Pflästerung den Rahmen der zulässigen teilweisen Änderung sprengt.

g) Eine teilweise Änderung nach Art. 24 Abs. 2 RPG muss im weitern mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar sein. § 6 Abs. 1 VBaB verlangt als Voraussetzung, dass die bauliche Massnahme keine wesentlichen Auswirkungen auf Zonenordnung und Umwelt haben darf. Nach der Praxis sind alle jene Anliegen der Raumplanung zu berücksichtigen, die für den Fall eine Aussage enthalten (BGE 115 Ib 486; EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, N 47 zu Art. 24 RPG).Ein zentrales Anliegen der Raumplanung besteht darin, das Baugebiet vom Nichtbaugebiet klar zu trennen. Nach Art. 1 Abs. 2 RPG will die Raumplanung u.a. die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft schützen (lit. a) und die ausreichende Versorgungsbasis des Landes sichern (lit. d). Nach Art. 3 Abs. 2 RPG ist die Landschaft zu schonen, wobei insbesondere der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes (lit.

a) und naturnahe Landschaften und Erholungsräume (lit.

d) erhalten bleiben und Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen (lit.

b) sollen. Bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist schliesslich auch die Sorge, ein Präjudiz zu schaffen, wenn bei der Bewilligung einer Ausnahme zahlreiche weitere ähnliche Gesuche aus Gründen der Rechtsgleichheit nicht verhindert werden könnten (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, N. 47 zu Art. 24 RPG). Die grossflächige Pflästerung mit Betonverbundsteinen, welche schon den Rahmen einer teilweisen Änderung sprengt (vgl. oben), hat einerseits im Sinne von § 6 Abs. 1 VBaB in dem Sinne wesentliche Auswirkungen auf Zonenordnung und Umwelt, als sie, wie geschildert, dazu führt, dass die Grenze zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet wegen dieser neuen baulichen Massnahme optisch zumindest bis an den Rand der Pflästerung verschoben wird und dass das gepflästerte Gebiet der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird.

Anderseits unterläuft die Pflästerung, soweit sie übermässig ist, dadurch wichtige Anliegen der Raumplanung, wozu neben der strikten Trennung von Bauund Nichtbaugebiet und der Erhaltung genügender Flächen von Landwirtschaftsland auch der Landschaftsschutz und die Vermeidung von Präjudizien gehören. Vom Landschaftsschutz her wirken derart grosse Flächen von Betonverbundsteinen in zweifacher Hinsicht stark störend, nämlich einmal allein schon von der grossen zusammenhängenden Fläche her, welche sich nicht mehr in einem natürlichen oder naturnahen Zustand befindet, und dann auch wegen der stark störenden Wirkung des fremden künstlichen Materials, welches sich schlecht in die Landschaft einpasst.

Dass schliesslich bei der Bewilligung einer derart grossen Pflästerung mit Betonverbundsteinen ein Präjudiz geschaffen würde, welches zur Folge hätte, dass ähnliche Fälle der Rechtsgleichheit wegen nicht verhindert werden könnten, liegt auf der Hand. Dem Verwaltungsgericht ist bekannt, dass das Bau-Departement als Bewilligungsbehörde in seiner Praxis derartige Plätze nur in der absolut notwendigen Minimalgrösse zu bewilligen pflegt, gerade um dem Gesichtspunkt des Landschaftsschutzes Rechnung zu tragen. Aufgrund einer Gesamtwürdigung ist also zusammenfassend festzustellen, dass die Pflästerung der Umgebung mit Betonverbundsteinen, sogar wenn sie noch als zulässige teilweise Änderung betrachtet würde, wesentliche Auswirkungen auf Zonenordnung und Umwelt hat und nicht mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar ist.

*Verwaltungsgericht, Urteil vom 11. März 1992*